簡(jiǎn)答題

1、商務(wù)辦公房地產(chǎn)主要以租賃經(jīng)營(yíng)為主，其租金構(gòu)成往往存在差異，這些差異主要表現(xiàn)在哪些方面?

2、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)某商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)注意的問題有哪些?

3、估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)酒店，用收益法求取該酒店凈收益時(shí)，應(yīng)注意的問題有哪些?

4、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有哪些?

參考答案：

1、【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金構(gòu)成往往存在差異，主要表現(xiàn)為：(1)租金中包含物業(yè)管理費(fèi);(2)租金中包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi);(3)租金中不包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi);(4)計(jì)租面積按建筑面積計(jì)，含分?jǐn)偨ㄖ娣e;(5)計(jì)租面積按套內(nèi)建筑面積計(jì)，不含分?jǐn)偨ㄖ娣e。此外，還包括租約中有無免租期、租賃期限長(zhǎng)短與租賃面積的大小、是否為續(xù)租等。參見教材P125。

2、【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。對(duì)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)區(qū)分不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進(jìn)行估價(jià)，辦公用房可以采用比較法、收益法，居住用房主要采用比較法。此外還應(yīng)考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問題，在選擇交易實(shí)例時(shí)首先應(yīng)選擇同為商住型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)，如果選擇其他類型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)交易實(shí)例，應(yīng)考慮進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚⒁娊滩腜126。

3、【正確答案】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。對(duì)酒店房地產(chǎn)利用收益法估價(jià)時(shí)，必須清楚估價(jià)對(duì)象范圍及內(nèi)涵，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)給酒店帶來的收益區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)。當(dāng)界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益計(jì)算中除考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)外，還應(yīng)考慮扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來的收益。參見教材P142。

4、【正確答案】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有：成本法;比較法;收益法。(1)成本法，工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。其中標(biāo)準(zhǔn)廠房的建造費(fèi)用宜采用重置價(jià)格的思路，非標(biāo)準(zhǔn)廠房建造費(fèi)用的確定有兩個(gè)主要途徑：一是依據(jù)建設(shè)工程計(jì)價(jià)定額，結(jié)合工程圖紙、材料價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等測(cè)算;二是參照類似非標(biāo)準(zhǔn)廠房的工程造價(jià)，結(jié)合跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出;(2)比較法，工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易實(shí)例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實(shí)例，所以一般不具備采用比較法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售實(shí)例(特別是出租實(shí)例)通常較多，可以考慮采用比較法估價(jià);(3)收益法，如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價(jià)，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。參見教材P165～166。

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