有部分學(xué)員反映在房地產(chǎn)估價考試復(fù)習(xí)時總感覺到采用成本法或收益法的估價結(jié)果偏低很多，因此只要能用市場法就盡量采用市場法。按理說分別采用三大基本估價方法只要操作合理其估價結(jié)果不會有很大的差異。所以只有分析其原因，并正確對待，才能客觀公正合理地進(jìn)行估價，才能規(guī)避估價的風(fēng)險。今天環(huán)球網(wǎng)校就來教您全面認(rèn)清三大基本估價方法。

　　一、三大基本估價方法的不同點

　　(一)理論依據(jù)的不同

　　市場法主要基于替代原理，成本法主要基于生產(chǎn)費用價值論，收益法主要基于預(yù)期原理。它們畢竟是有區(qū)別的。

　　(二)估價思路的差異

　　市場法是利用實際上已經(jīng)發(fā)生且已被市場“檢驗”的類似房地產(chǎn)成交價格作為可比實例，分別將各可比實例與估價對象進(jìn)行比較分析，通過建立價格比較基準(zhǔn)后，再進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正與調(diào)整而求的估價對象的比準(zhǔn)價格。

　　成本法是將估價對象的重置價模擬房地產(chǎn)開發(fā)(或建設(shè))的過程，根據(jù)房地產(chǎn)價格構(gòu)成，分別求取估價對象房屋(建筑物)的重置價、房屋折舊及土地使用年限對地價的調(diào)整，從而求得估價對象的積算價格。

　　收益法是將估價對象視為一種收益性房地產(chǎn)，分別求取其有效毛收益、年運(yùn)營費用、報酬率，選用適當(dāng)?shù)氖找婀?，將估價對象未來各期的凈收益折算到估價時點后相加來求取估價對象的收益價格。

　　三種基本估價方法的操作步驟及內(nèi)容不盡相同。因此三種不同估價方法所評估出的價值也不盡相同。

　　(三)經(jīng)濟(jì)屬性和市場內(nèi)涵的差異

　　從經(jīng)濟(jì)屬性上分析――市場法是屬于“商品”屬性;成本法是屬于“產(chǎn)品”屬性;收益法是屬于“投資品”屬性。

　　從市場內(nèi)涵上分析――市場法求取的比準(zhǔn)價格與房地產(chǎn)的市場供求狀況直接相關(guān);成本法求取的積算價格與其歷史開發(fā)(建設(shè))成本直接相關(guān);收益法求取的收益價格與其預(yù)期收益直接相關(guān)。

　　由于三種估價方法在經(jīng)濟(jì)屬性和市場內(nèi)涵的差異，造成其評估價不盡相同。

　　(四)估價方法時間著眼點的差異

　　雖然三種估價方法所求取的估價對象的估價結(jié)果都是在估價時點的這一特定時間的特定估價目的的價值，然而三種估價方法本身的時間著眼重點卻是不相同的。我們必須注意到，市場法的時間著眼點是“現(xiàn)在”;成本法的時間著眼點是“過去”;收益法的著眼點是“未來”。

　　在市場機(jī)制比較完善的條件下，市場法看重的是現(xiàn)時市場上的房地產(chǎn)正常交易價格，它認(rèn)為現(xiàn)時交易實例的有關(guān)信息最能反映房地產(chǎn)的價值;成本法看中的是過去開發(fā)(建設(shè))所花費的成本，它認(rèn)為過去所花費的成本信息已經(jīng)完全包含了人們對價值的認(rèn)可;收益法看中的是未來所能帶來的收益大小，它認(rèn)為房地產(chǎn)未來所能帶來的收益的現(xiàn)值之和才是該房地產(chǎn)的價值。

　　這里需要澄清一個問題，有人認(rèn)為“成本法”也是求取估價時點的重置價，那么它的著眼點也應(yīng)該認(rèn)為是“現(xiàn)在”，而不應(yīng)認(rèn)為是“過去”。這個問題應(yīng)該這樣理解，成本法在求取重置價時它僅僅是“成本”的時間點是現(xiàn)在，但建安工程的市場狀況不一定完全與房地產(chǎn)市場狀況合拍，從“量”上說也不一定完全相吻合。

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　　(五)市場層次的差異

　　三種估價方法的市場內(nèi)涵決定了其市場層次性的差異，也就是說三種估價方法對估價對象房地產(chǎn)市場的假設(shè)條件存在差異。

　　市場法放松了“市場均衡”的假設(shè)，在成本法的基礎(chǔ)上引入市場的供求因素，通過市場供求狀況對房地產(chǎn)的成本進(jìn)行修正，得出其市場價值。此時市場法沒有與房地產(chǎn)的未來收益掛鉤，因此市場法仍然暗含了房地產(chǎn)投資市場均衡的假設(shè)。

　　成本法沒有考慮竟?fàn)幵瓌t和市場供求原則，隱含了長期市場均衡的假設(shè)，即估價結(jié)果的適用環(huán)境是一個處在長期均衡狀態(tài)的房地產(chǎn)市場，如果在失衡狀態(tài)的房地產(chǎn)市場環(huán)境下運(yùn)用成本法，其估價結(jié)果就會缺乏說服力。

　　收益法在市場法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放松了房地產(chǎn)投資市場均衡的假設(shè)，在市場法的價值基礎(chǔ)上考慮了房地產(chǎn)投資環(huán)境的狀況，由此調(diào)整得到房地產(chǎn)投資價值。

　　由此可見，從成本法→市場法→收益法，是一個逐步放松“市場均衡”假設(shè)的過程。在這個過程中，房地產(chǎn)估價師從一個對價值的中立者逐漸變成了一個對價值判斷的參與者，也因此，房地產(chǎn)估價需要估價專業(yè)人員――注冊房地產(chǎn)估價師。

　　二、估價方法的“不同點”給我們的啟示

　　(一)正常情況下三大基本估價方法都可選用

　　在房地產(chǎn)市場趨于理性、趨于成熟時，同一估價對象在同一估價時點分別采用以上三種估價方法所求取的估價結(jié)果一般情況下不會有較大差異。如果市場法求取的估價結(jié)果(比準(zhǔn)價)大大高于成本法的估價結(jié)果(積算價格)或收益法的估價結(jié)果(收益價格)時，表示了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場缺乏理性，甚至出現(xiàn)“泡沫”;如果市場法求取的比準(zhǔn)價大大低于積算價或收益價格時，表明了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場不景氣。

　　(二)不高估市場價值

　　在目前采用市場法進(jìn)行抵押估價時，應(yīng)該要清醒地注意到未來市場的變化風(fēng)險，也就是說在采用市場法估價時，不僅要考慮目前的市場狀況，更重要的還要考慮未來市場變化的風(fēng)險。這種認(rèn)識對于估價人員、銀行貸款方都是十分重要的，因為抵押貸款的真正處置變現(xiàn)是未來，尤其現(xiàn)在的貸款期限都比較長，較遠(yuǎn)的未來情況難以預(yù)測。為了更好地規(guī)避風(fēng)險，必須注意以下方面：

　　1、應(yīng)該選取能代表正常價格水準(zhǔn)的成交價作為可比實例，切不可選取特別高或恃別低成交價的交易實例作為可比實例;

　　2、在房地產(chǎn)市場不景氣的時期要特別注意分析與考慮比準(zhǔn)價在估價時點是否有價無市;

　　3、要對房地產(chǎn)市場的走勢要有大致的把握，不僅要關(guān)注過去、現(xiàn)在，還要關(guān)注未來市場狀況;

　　4、各種修正調(diào)整值要恰當(dāng)。各項修正調(diào)整值一般都有估價師經(jīng)驗把握的一定的幅度范圍，在合理值的范圍內(nèi)要充分把握抵押估價應(yīng)該遵循的謹(jǐn)慎原則。

　　(三)認(rèn)真撰寫“變現(xiàn)能力分析”及風(fēng)險提示

　　如果說估價結(jié)果決定著估價報告的風(fēng)險，那么對估價對象的變現(xiàn)能力分析是估價報告風(fēng)險的另一重要方面。估價結(jié)果雖然是指市場價值、變現(xiàn)能力雖然也是假定在估價時點，但是真正處置估價對象卻是在末來，人們注重的是在末來處置估價對象時的變現(xiàn)能力，因此從抵押估價謹(jǐn)慎原則以及目前房地產(chǎn)市場不景氣的背景下，要特別注意以下方面：

　　1、對估價對象的通用性、獨立使用性等方面進(jìn)行慎重地分析;

　　2、結(jié)合市場狀況、所采用的估價方法、修正調(diào)整值的風(fēng)險水平等方面相應(yīng)地作出必要的風(fēng)險提示。

    相信大家現(xiàn)在對三大基本估價方法有個透徹的了解了吧！最后祝愿大家在09年的房地產(chǎn)估價師考試中取得優(yōu)異的成績！

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