一九九四年全國土地估價(jià)師資格考試卷(三)土地估價(jià)計(jì)算題
本部分由4道土地估價(jià)計(jì)算題構(gòu)成，請根據(jù)題目的條件和要求，詳細(xì)分步進(jìn)行計(jì)算，共100分答題時(shí)間為90分鐘。

    1.某公司于1990年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于1991年11月在此地塊上建戌建筑物B，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米1200元；其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，目前該類建筑重置價(jià)格為每平方米1500元，殘值率為10％，A地塊面積450平方米，建筑面積為400平方米，目前該建筑全部出租，每月實(shí)收租金為10000元，據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭旅科椒矫?0元，土地及房屋還原率分別為5％和6％，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為20元/建筑平方米，需支付的年管理費(fèi)為同類建筑年租金的4％，年維修費(fèi)為重置價(jià)的2％，年保險(xiǎn)費(fèi)為重量價(jià)的0.2％，試根據(jù)上述資料估算A地塊在1994年11月在土地使用權(quán)價(jià)格。（注本題不計(jì)房屋現(xiàn)值利息）（本題30分）。

    2.宗地A已得到規(guī)劃許可，可建一幢5層辦公樓，總建筑面積為8000平方米，現(xiàn)正招標(biāo)出讓，某開發(fā)公司已進(jìn)行了市場調(diào)查和可行性分析，預(yù)計(jì)開發(fā)周期為2年，估計(jì)建成后即可對外出租，出租率估計(jì)為90％，年租金為300元/平方米，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1000元/平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，貸款年利率為12％，年出租費(fèi)用為年租金的25％，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)綜合還原率為8％，開發(fā)商要求總利潤不低于開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價(jià)值的15％，取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)等專業(yè)費(fèi)用為地價(jià)的3％，試估算開發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價(jià)款。（本題30）

    3.某城市內(nèi)，有一宗住宅用地需要評估，現(xiàn)根據(jù)該地條件，選擇了與之類似的四宗已成交案例，幾宗地塊的比較條件如下：

項(xiàng)    目

待估土地
比較案例A
比較案例B
比較案例C
比較案例D

用    途
住    宅
住    宅
住    宅
住    宅
住  宅

成交日期
(評估期日1994.10)
1993.10
1993.12
1993.4
1994.8

成交價(jià)格
1200元/平方米
1300元/平方米
1400元/平方米
1100元/平方米

容 積 率
2
3
3
4
2

區(qū)域
條件
位    置
0
-2%
+3%
0
-3%

基礎(chǔ)設(shè)施
0
-1%
-2%
+2%
0

交    通
0
-2%
0
+3%
0

個(gè)別
條件
地    勢
0
-2%
+1%
0
-2%

形  狀
0
+3%
0
0
+1%

其    他
0
-3%
-3%
0
-2%
    對位置、基礎(chǔ)設(shè)施、地勢、形狀及其他因素對地價(jià)的影響，均是待估地塊與案例地那個(gè)相比，表中數(shù)字為正值，表示待估地塊優(yōu)于成交地塊，數(shù)字大小表示需修正的幅度。
又知該城市地價(jià)指數(shù)在1993年1月為100，以后每月上漲數(shù)與93年1月比均為1%，容積率修正系數(shù)如表

容 積 率
1
2
3
4
5

修正系數(shù)
1
1.8
2.1
2.3
2.4

請按以上條件，估算該住宅用地的單位地價(jià)（本題20分）
    4.假設(shè)某地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為6萬元/畝，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用平均為2萬元/畝，土地開發(fā)費(fèi)平均為2億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為12％，假設(shè)征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費(fèi)用的30％，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率一般為15％，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0％，試用成本逼近法估算該區(qū)域的土地價(jià)格。（本題20分）