2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析匯總

　　考點(diǎn)：采用成本逼近法估價(jià)的題目解析題目

　　假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)為3 萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為2 億元/平方公里，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為2 萬(wàn)元/畝，貸款利率為12% ，假設(shè)土地開(kāi)發(fā)周期為2 年，均勻投入，第一年投入占1/4，投資回報(bào)率為25%，土地增值收益率為5%，試計(jì)算該區(qū)域50 年期的工業(yè)用地地價(jià)。(一)審題

　　明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。

　　(二)方法選擇與解題思路從題目所給條件，很容易判斷出適用成本逼近法。基本思路：第一步，根據(jù)條件計(jì)算土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi);第二步，計(jì)算利息、利潤(rùn)和土地增值收益;第三步，將以上各項(xiàng)相加得到積算價(jià)格;第四步，通過(guò)年期修正后得到所求土地價(jià)格。

　　(三)公式與計(jì)算步驟1、基本公式

　　土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益)×年期修正系數(shù)2、計(jì)算步驟

　　1 (1)計(jì)算方法選擇：適用于成本逼近法

　　2 (2)計(jì)算土地取得費(fèi)(注意換算為統(tǒng)一的單位)土地取得費(fèi)=3+2=5 (萬(wàn)元/畝)=75 (元/平方米)

　　3 (3)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，2(億元/平方公里)=200(元/平方米)

　　4 (4)計(jì)算利息利息=75×[(1+12%)2 -1]+200×25%×[(1+12%)1.5 -1] +200×75%×[(1+12%)

　　0.5 -1]=37.09 (元/平方米)

　　1 (5)計(jì)算利潤(rùn)，利潤(rùn)=(75+200)×25%=68.75 (元/平方米)

　　2 (6)計(jì)算成本地價(jià)成本地價(jià)=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84 (元/平方米)

　　3 (7)土地積算價(jià)格積算價(jià)格=成本地價(jià)×(1+5%)=399.88 (元/平方米)

　　4 (8)計(jì)算50 年期地價(jià)50 年期地價(jià)=土地積算價(jià)格×[1-1/(1+r)50]= 399.88×[1-1/(1+12%)50] = 398.50 (元/平方米)

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