第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估

　　(一)單項(xiàng)選擇題(每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)

　　1、對(duì)于具體一個(gè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，主要依據(jù)是( )。

　　A.過(guò)去是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益

　　B.目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益

　　C.本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力

　　D.能否提供有效的經(jīng)營(yíng)以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益

　　2、物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)一―貨幣額、商品或其他有價(jià)物。在現(xiàn)今社會(huì)，物業(yè)價(jià)格通常用( )來(lái)表示

　　A.實(shí)物 B.勞務(wù) C.紙幣 D.貨幣

　　3、物業(yè)承租人以支付租金的方式從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人那里獲得了( )物業(yè)的權(quán)利。

　　A. 所有和使用 B. 所有和處分 C.占有和使用 D.占有和處分

　　4、空氣或陽(yáng)光，盡管對(duì)人類(lèi)生活至關(guān)重要，沒(méi)有它們?nèi)祟?lèi)就無(wú)法生存，但是卻沒(méi)有價(jià)格。這是因?yàn)槲飿I(yè)要有價(jià)格必須具有( )。

　　A.有用性 B.稀缺性 C.使用價(jià)值 D.交換價(jià)值

　　5、物業(yè)因?yàn)閮r(jià)值量大、壽命長(zhǎng)久，所以同時(shí)存在著( )兩種交易方式、兩個(gè)市場(chǎng)。

　　A.買(mǎi)賣(mài)和租賃 B.買(mǎi)賣(mài)和抵押 C.招標(biāo)和拍賣(mài) D.招標(biāo)和掛牌

　　6、廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值，指的是( )。

　　A.使用價(jià)值 B.交換價(jià)值 C.經(jīng)濟(jì)價(jià)值 D.交易價(jià)值

　　7、某一物業(yè)的( )是指某個(gè)特定的投資者(如某個(gè)具體的購(gòu)買(mǎi)者)基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。

　　A.使用價(jià)值 B.交換價(jià)值 C.投資價(jià)值 D.市場(chǎng)價(jià)值

　　8、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的( )。

　　A.社會(huì)一般報(bào)酬率 B.社會(huì)最低報(bào)酬率

　　C.最低期望報(bào)酬率 D.最高期望報(bào)酬率

　　9、投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值( )該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

　　A.大于 B.小于 C.大于或等于 D.小于或等于

　　10、市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的( )水平價(jià)格，是該類(lèi)物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

　　A. 最高 B.平均 C.最低 D.正?！?1、以下能反映物業(yè)價(jià)格水平的高低的指標(biāo)是( )。

　　A. 物業(yè)的單位價(jià)格 B.物業(yè)的總價(jià)格

　　C.物業(yè)的最高價(jià)格 D.物業(yè)的最低價(jià)格

　　12、一套建筑面積100m2，單價(jià)30000元/m2，總價(jià)300萬(wàn)元的住房，約定付款方式為：從成交日期時(shí)起分期付清，首期支付100萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付100萬(wàn)元，則實(shí)際總價(jià)為( )萬(wàn)元。

　　A. 292.8 B. 282.8 C. 272.8 D. 262.8

　　13、一般來(lái)說(shuō)，在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)的情況下，期房?jī)r(jià)格( )現(xiàn)房?jī)r(jià)格。

　　A.高于 B.低于 C.等于 D.不一定高于

　　14、某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用，與其類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000/ m2元，出租的年末凈收益為550元/ m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為( )。

　　A. 4320 B. 4330 C. 4340 D. 4350

　　15、以下可以反映所銷(xiāo)售商品房的總體價(jià)格水平的價(jià)格指標(biāo)是( )。

　　A. 起價(jià) B.均價(jià) C.標(biāo)價(jià) D.成交價(jià)

　　16、成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，以下不屬于成本租金的構(gòu)成因素的是( )。

　　A. 折舊費(fèi) B.維修費(fèi) C.保險(xiǎn)費(fèi) D.管理費(fèi)

　　17、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(1998年7月20日國(guó)務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布)第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷(xiāo)售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定;但是，享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行( )或者政府定價(jià)。”

　　A. 市場(chǎng)成交價(jià) B.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

　　C.政府指導(dǎo)價(jià) D.政府計(jì)劃價(jià)

　　18、在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)等屬于( )。

　　A. 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) B. 市場(chǎng)成交價(jià)

　　C. 政府指導(dǎo)價(jià) D. 政府計(jì)劃價(jià)

　　19、以下適用于市場(chǎng)比較法評(píng)估的物業(yè)是( )。

　　A.物業(yè)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、特殊廠房

　　B.高檔公寓、古建筑、別墅

　　C.古建筑、教堂、商鋪

　　D.寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　20、( )市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類(lèi)似物業(yè)的交易。

　　A. 市場(chǎng)法 B. 收益法 C. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 D. 成本法21、以下不屬于非正常交易情況的是( )。

　　A. 業(yè)主出國(guó)急賣(mài)物業(yè) B. 新婚夫婦急買(mǎi)新房

　　C. 關(guān)聯(lián)交易 D. 買(mǎi)方和賣(mài)方激烈競(jìng)價(jià)

　　22、選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大。因此，一般選取( )。

　　A. 1―9 B. 2―9 C. 3―10 D. 4―10

　　23、某宗物業(yè)交易總價(jià)為60萬(wàn)元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，則該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A. 55.55 B. 56.56 C. 57.57 D. 58.58

　　24、以下交易情況修正公式中，不正確的是( )

　　A.正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi) = 賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格

　　B.正常成交價(jià)格一應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi) = 買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格

　　C.應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率

　　D.應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率

　　25、交易日期調(diào)整實(shí)際上是對(duì)物業(yè)市場(chǎng)狀況對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱(chēng)之為( )。

　　A.市場(chǎng)狀況調(diào)整 B.市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整

　　C.交易狀況調(diào)整 D.交易價(jià)格調(diào)整

　　26、成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，以下不符合要求的物業(yè)是( )。

　　A.學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園

　　B.醫(yī)院、行政辦公樓、高級(jí)寫(xiě)字樓

　　C.化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、碼頭

　　D.軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、加油站、教堂

　　27、在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，習(xí)慣采用平方英尺的國(guó)家或地區(qū)有( )。

　　A.中國(guó)中國(guó)香港和美國(guó)、英國(guó)等

　　B.中國(guó)中國(guó)香港和日本、韓國(guó)等

　　C.中國(guó)中國(guó)臺(tái)灣和日本、韓國(guó)等

　　D.中國(guó)中國(guó)臺(tái)灣和美國(guó)、英國(guó)等

　　28、在物業(yè)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般采用( )估價(jià)。

　　A. 比較法 B. 成本法 C. 收益法 D. 路線價(jià)法

　　29、運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為4個(gè)步驟，包括：①求取積算價(jià)格;②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格;③搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料;④測(cè)算折舊。以下正確排序是( )。

　　A. ③→②→④→① B. ③→①→④→②

　　C. ③→④→②→① D. ③→④→①→②

　　30、( )的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過(guò)時(shí)落后或成本過(guò)高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低。

　　A.重新購(gòu)建價(jià)格 B.重建價(jià)格 C.重置價(jià)格 D.新建價(jià)格陳艷蘭31、某宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為5000元/m2，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，則賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格和買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格分別是( )元/m2。

　　A. 4650、5250 B. 5250、4650 C. 3650、4250 D. 4650、3250

　　32、某宗物業(yè)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中寫(xiě)明，買(mǎi)方付給賣(mài)方4650元/m2，交易中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)物業(yè)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為( )。

　　A. 4900元/m2 B. 5000元/m2 C. 5100元/m2 D. 5200元/m2

　　33、( )是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。

　　A.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 B.報(bào)酬資本化法

　　C.直接資本化法 D.收益資本化法

　　34、收益法適用的對(duì)象有收益或有潛在收益的物業(yè)。以下關(guān)于收益法的說(shuō)法中不正確的是( )。

　　A.收益法又稱(chēng)收益資本化法、收益還原法

　　B.寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館適用收益法

　　C.游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、爛尾樓、加油站適用收益法

　　D.只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類(lèi)物業(yè)有獲取收益的能力即可

　　35、以下不屬于銷(xiāo)售稅金及附加的是( )。

　　A.營(yíng)業(yè)稅 B.企業(yè)所得稅 C.城市維護(hù)建設(shè)稅 D.教育費(fèi)附加

　　36、( )是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失，不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素，也可能是其他因素。

　　A. 自然折舊 B. 物質(zhì)折舊 C. 經(jīng)濟(jì)折舊 D. 功能折舊

　　37、一個(gè)高級(jí)居住區(qū)附近興建了一座加油站，該物業(yè)價(jià)值下降，這是由( )引起的，且一般是長(zhǎng)期甚至永久性的。

　　A. 精神折舊 B. 物質(zhì)折舊 C. 功能折舊 D. 經(jīng)濟(jì)折舊

　　38、某舊住宅，測(cè)算其重置價(jià)格為100萬(wàn)元，地面、門(mén)窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為2萬(wàn)元，因戶型過(guò)時(shí)、沒(méi)有獨(dú)用廁所和電信寬帶接口等導(dǎo)致的功能折舊為8萬(wàn)元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬(wàn)元。則該舊住宅的折舊總額為( )萬(wàn)元。

　　A. 22 B. 10 C. 28 D. 30

　　39、建筑物的( )是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。

　　A. 自然壽命 B.經(jīng)濟(jì)壽命 C.有效壽命 D.實(shí)際壽命

　　40、某建筑物的建筑面積100平方米，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/平方米，判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。則用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額為( )元。

　　A. 2166 B. 3166 C. 4166 D. 516641、某宗物業(yè)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年;預(yù)計(jì)利用該宗物業(yè)正常情況下每年可獲得凈收益80萬(wàn)元;該宗物業(yè)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗物業(yè)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A. 615.2 B. 715.2 C. 815.2 D. 915.2

　　42、以下不屬于毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)的是( )。

　　A. 方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得物業(yè)的價(jià)格和租金資料

　　B. 毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值

　　C. 忽略了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異

　　D. 避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)

　　43、區(qū)位是指地球上( )空間方位和距離上的關(guān)系。

　　A.某一事物 B.某房地產(chǎn) C.某一事物與其他事物 D.各種事物

　　44、下列哪一項(xiàng)最能衡量物業(yè)區(qū)位的好壞( )。

　　A.空間直線距離 B.交通路線距離 C.交通時(shí)間距離 D.空間垂直距離

　　45、在某一時(shí)點(diǎn)，對(duì)于一個(gè)特定的收益性物業(yè)，其( )是客觀的，唯一的。

　　A.投資價(jià)值 B.市場(chǎng)價(jià)值 C.使用價(jià)值 D.交換價(jià)值

　　46、前兩年關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)暴利的呼聲極高，于是有了要求房地產(chǎn)企業(yè)公布成本的說(shuō)法，也出現(xiàn)了某些地方政府部門(mén)公開(kāi)開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)成本的行為，請(qǐng)問(wèn)商品住房的價(jià)格屬于( )。

　　A.政府定價(jià) B.政府限價(jià) C.政府指導(dǎo)價(jià) D.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

　　47、在商品房銷(xiāo)售中，往往會(huì)聽(tīng)到起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)、均價(jià)等名詞，下列對(duì)此說(shuō)法正確的是( )。

　　A.起價(jià)高的樓盤(pán)均價(jià)也高

　　B.標(biāo)價(jià)就是成交價(jià)

　　C.成交價(jià)的平均價(jià)格一般可以反映所銷(xiāo)售商品房的總體價(jià)格水平

　　D.成交價(jià)是指現(xiàn)貨交易中的實(shí)際交易價(jià)格

　　48、特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價(jià)方法( )。

　　A.成本法 B.假設(shè)開(kāi)發(fā)法 C.收益法 D.市場(chǎng)法

　　49、收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率是( )。

　　A.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與潛在毛收入之比

　　B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與總收益之比

　　C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與凈收益之比

　　D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比

　　50、在采用收益法評(píng)估物業(yè)價(jià)值時(shí)，報(bào)酬率(折現(xiàn)率)是指( )。

　　A.社會(huì)一般的收益率

　　B.收益法中的資本化率

　　C.投資者要求的滿意收益率

　　D.投資者要求的最低收益率

　　51、估價(jià)上的折舊注重的是( )。

　　A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正

　　B.原始取得價(jià)值的返銷(xiāo)與回收

　　C.重置價(jià)值的返銷(xiāo)與回收

　　D.價(jià)值的減價(jià)修正

　　【參考答案】

　　(一)單項(xiàng)選擇題

　　1.C2.D3.C4.B5.A6.B7.C8.A9.C10.B11.A12.A13.B14.D15.B16.C17.C18.C19.D20.A 21.C22.A23.D24.A25.B26.D27.C28.D29.B30.A31.B32.A33.B34.A35.C36.A37.B38.C39.C40.B 41.C42.D43.D44.A45.B 46.D47.C48C49.C50.B51.D52.C53.A54.D55.A 56.D

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