2014土地估價(jià)高端套餐

　　2014年土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》考點(diǎn)匯總

    土地估價(jià)

　　一、估價(jià)原則

　　本項(xiàng)目評估遵循土地估價(jià)的合法原則、公平公正原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、供求原則。

　　(缺替代原則和預(yù)期收益原則)

　　二、估價(jià)方法和估價(jià)過程

　　由于估價(jià)對象位于城市低密度居住區(qū)，房地產(chǎn)市場和土地市場比較發(fā)達(dá)，有較多的成交實(shí)例可以選擇，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)并結(jié)合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)，選擇市場比較法及成本逼近法進(jìn)行評估。

　　(一)市場比較法

　　根據(jù)替代原則，將估價(jià)對象土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對象在評估期日地價(jià)的一種方法。其計(jì)算公式為：

　　待估宗地價(jià)格=比較實(shí)例宗地價(jià)格×待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)×待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易期日地價(jià)指待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)×待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

　　1.選擇比較實(shí)例

　　估價(jià)人員收集了多宗土地成交實(shí)例，選擇了本市同屬基準(zhǔn)地價(jià)三級地段的3個(gè)土地出讓

　　實(shí)例作為比較實(shí)例，比較實(shí)例及評估地塊情況見表1-5。

　　表1-5 比較實(shí)例及評估地塊情況表

　　(容積率=2244/1020=2.2)

　　2.收集地價(jià)指數(shù)

　　據(jù)市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的資料，2000年以來的物價(jià)指數(shù)見表1-6。

　　(物價(jià)指數(shù)有誤，不能代替地價(jià)指數(shù))

　　表1-6物價(jià)指數(shù)表

　　3.根據(jù)當(dāng)?shù)厝莘e率與地價(jià)的關(guān)系，容積率每提高0.1，修正指數(shù)提高5，容積率與修正指數(shù)的關(guān)系見表1-7。

　　表1-7 容積率修正指數(shù)表

　　4.根據(jù)估價(jià)對象和比較實(shí)例因素條件及地價(jià)指數(shù)、容積率修正指數(shù)，確定土地因素條件指數(shù)見表1-8。

　　表1-8 比較實(shí)例及評估地塊區(qū)域因素和個(gè)別因素表

　　各因素比較說明如下。

　　(1)期日因素。委估對象相比較a、b、c為不同時(shí)期的價(jià)格，2000年至今住宅用地出讓價(jià)格平穩(wěn)上升。

　　(2)交易情況修正。a、b、c為正常出讓地價(jià)(市場價(jià)格);估價(jià)對象土地為市場價(jià)格，考慮到法院對估價(jià)對象土地的處理，交易情況略向下修正。

　　(不需要交易情況修正，都是正常市場價(jià)格)

　　(3)區(qū)域因素修正。該項(xiàng)因素主要包括地理位置(土地等級)條件、道路交通通達(dá)程度和環(huán)境，委估對象及比較實(shí)例均處××區(qū)內(nèi)，但估價(jià)對象較實(shí)例b、c略差，進(jìn)行修正。

　　(4)個(gè)別因素修正。主要包括臨街因素、面積大小、基礎(chǔ)設(shè)施、容積率、年期修正。

　　比較實(shí)例區(qū)域因素見表1-9。

　　表1-9 比較實(shí)例區(qū)域因素表

　　5.確定待估宗地的比準(zhǔn)價(jià)格

　　經(jīng)測算，三個(gè)比較實(shí)例經(jīng)修正后的價(jià)格分別是4501元/m2、4437元/m2和4748元/m2，取三個(gè)比較實(shí)例修正價(jià)格的算術(shù)平均值作為待估宗地的價(jià)格，即為4562元/m2。

　　(二)成本逼近法

　　成本逼近法是以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)所耗各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益(土地使用權(quán)出讓金)來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。

　　1.計(jì)算公式

　　土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+稅費(fèi)+土地增值收益(土地出讓金)

　　2.土地取得費(fèi)

　　(1)評估地塊原為新中國成立前留下的棚戶區(qū)，密度大，共需拆遷安置51戶居民，除沿××路還有三戶待拆遷房屋外，其余已于2002年9月拆平，按當(dāng)時(shí)居民拆遷安置費(fèi)用平均水平，每戶居民平均為12萬元，則居民拆遷安置費(fèi)為12×(51-3)=576(萬元)。

　　(應(yīng)按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用水平計(jì)算)

　　(2)土地開發(fā)費(fèi)用。場地未平整，建筑垃圾未清理，工程未開工，臨時(shí)水、電未到位，未發(fā)生土地開發(fā)費(fèi)。

　　(3)管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)(計(jì)3%)。管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)為576×3% =17. 28(萬元)。

　　(4)利息。利率按銀行一年期貸款利率5.85%計(jì)，該地塊動(dòng)拆遷于2002年3月開始，拆遷周期約0.5年，計(jì)算利息為576×5.85%×0.5=16. 85(萬元)。

　　(社會(huì)平均拆遷周期)

　　(5)利潤。評估目的為法院處置用，利潤不計(jì)。

　　(因?yàn)槭欠ㄔ禾幹枚挥?jì)算利潤不妥，應(yīng)計(jì)算利潤)

　　(6)稅費(fèi)。未發(fā)生經(jīng)營收入，稅費(fèi)不計(jì)。

　　(因?qū)嶋H未發(fā)生經(jīng)營收入而不計(jì)稅費(fèi)不妥，應(yīng)按規(guī)定計(jì)入有關(guān)稅費(fèi))

　　(7)土地增值收益。土地出讓金以××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與市國土資源局于2001年11月簽訂的土地出讓合同載明的出讓金計(jì)57. 18萬元(70年土地使用期限)扣除2年零8個(gè)月的土地增值收益計(jì)：57. 18×67. 33/70=55(萬元)。

　　(估價(jià)對象出讓時(shí)間為2001年11月，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年，以合同所載土地出讓金作為土地增值收益不妥，應(yīng)按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)有的土地增值收益水平計(jì)算)

　　(扣除2年零8個(gè)月的土地增值收益時(shí)采用直線折舊方式不妥，應(yīng)采用年期修正方式，計(jì)算公式為：57. 18×[1-1/(l+r)67.33][1-1/(l+r)70]，r為土地還原率。)

　　(8)成本逼近法計(jì)算。

　　土地價(jià)格：576+0+17. 28+16. 85+0+0+55=665. 13(萬元)。

　　(成本逼近法評估結(jié)果應(yīng)作年期修正，修正系數(shù)計(jì)算公式：1/[1―1/(1+r)67.33]，r為土地還原率)

　　單位土地面積單價(jià)：665. 13/1020=6521(元/ m2)。

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