2014年土地估價師《案例與報告》考點匯總

    收集資料實地踏勘

　　估價結(jié)果是估計師對與評估宗地有關(guān)資料分析的基礎(chǔ)上做出的，而估價報告內(nèi)容也必須要有充分的資料和數(shù)據(jù)，如產(chǎn)權(quán)登記資料、一般地價影響資料、市場交易資料、宗地狀況資料以及收益資料等。因此資料收集內(nèi)容包括：

　　(1)產(chǎn)權(quán)登記資料。產(chǎn)權(quán)登記資料包括土地使用證、房屋所有證和土地管理部門的土地登記卡、表、冊等。估價師從中可了解土地及地上建筑物的產(chǎn)權(quán)狀況、使用者和所有者、取得產(chǎn)權(quán)的日期、面積、用途、地產(chǎn)等級、標(biāo)定地價、宗地范圍、所在街道、街坊、地號、地上建筑物狀況及相鄰地產(chǎn)狀況、他項權(quán)利登記等，上述內(nèi)容是估價報告中評估對象的基本資料來源，為增強估價報告的可靠性，可將土地使用證書等復(fù)印件附在報告后面加以說明。

　　(2)地籍圖。利用地籍圖估價師可從中了解地產(chǎn)的界址、地形、方位、坐標(biāo)、地產(chǎn)臨路狀況、深度、四至等內(nèi)容。

　　(3)建筑平面位置圖。通過平面位置圖，估價師可了解宗地形狀、地上建筑物形狀、分布、各層次的構(gòu)造等內(nèi)容。

　　(4)地價、地租資料。查閱地價資料卡片，即事先查尋已有的相關(guān)地產(chǎn)交易或租賃資料及評估實例資料，以便對宗地所在的地產(chǎn)市場資料有初步認(rèn)識。這一類資料可通過兩個途徑獲得：一是查尋各估價機構(gòu)和估價師原收集的地價資料和已有的估價實例資料，二是向土地管理機關(guān)申請查閱其登記的地產(chǎn)交易資料和各估價機構(gòu)向其備案的估價實例資料。經(jīng)過查閱已有地價資料，一方面可對宗地所在區(qū)域的地價有初步的了解，另一方面可以衡量已有地價資料的豐富程度，為現(xiàn)場踏勘和地價調(diào)查工作提供參考。

　　(5)市政管網(wǎng)圖件及資料。市政管網(wǎng)和道路等基礎(chǔ)設(shè)施決定了土地的位置和條件，也直接影響地價高低，因此必須收集此類資料。通過市政管網(wǎng)圖件和相關(guān)資料，估價師可以詳盡地了解影響宗地地價的各類設(shè)施規(guī)模、分布及設(shè)施狀況等內(nèi)容。

　　(6)城鎮(zhèn)規(guī)劃圖。通過城鎮(zhèn)規(guī)劃圖，估價師可從中了解宗地所在地區(qū)域的規(guī)劃限制，如容積率、建筑物高度、覆蓋率限制及用途和利用限制等內(nèi)容。

　　(7)現(xiàn)場踏勘?，F(xiàn)場踏勘的主要內(nèi)容包括：查證地產(chǎn)位置狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、裝修及使用情況，勘查地產(chǎn)周圍環(huán)境景觀、地價調(diào)查等內(nèi)容。

　?、俨樽C地產(chǎn)基本項目，包括地產(chǎn)座落位置、街道、街坊、地號、門牌號、土地面積、建筑物結(jié)構(gòu)、面積、用途等，看其是否與產(chǎn)權(quán)登記文件一致。

　?、诳辈榈厣辖ㄖ锏幕緺顩r、內(nèi)部裝修及使用情況?？辈榈闹饕椖堪ㄍ鈮Α⒏叨?、天花板、地板、隔間、門窗、內(nèi)部裝修、結(jié)構(gòu)、建筑面積、容積率及各部分具體利用狀況、利用效益等，估價師在現(xiàn)場查勘時，應(yīng)逐一記錄各個項目的具體數(shù)據(jù)，以作為建筑物評估的依據(jù)，同時在現(xiàn)場查勘時，估價師應(yīng)仔細(xì)分辨動產(chǎn)與不動產(chǎn)，以免把動產(chǎn)混入不動產(chǎn)勘查項目中。

　?、鄞赖禺a(chǎn)區(qū)域因素條件和個別因素條件勘查。現(xiàn)場查證地產(chǎn)所在區(qū)域的商服繁華條件、交通狀況、設(shè)施狀況、人口狀況、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成狀況等區(qū)域條件和宗地形狀、面積、臨街條件、進深、地質(zhì)、地形條件等個別條件，并逐一詳細(xì)記錄。

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