2014土地估價(jià)高端套餐

　　2014年土地估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》房地產(chǎn)開發(fā)匯總

    房地產(chǎn)開發(fā)主要程序

　　房地產(chǎn)開發(fā)主要程序：投資機(jī)會(huì)尋找與篩選――細(xì)化投資方案――可行性研究――合同談判――正式簽署協(xié)議――工程建設(shè)――竣工投入使用――房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)階段：項(xiàng)目策劃――立項(xiàng)與企業(yè)審批(項(xiàng)目建議書批復(fù)、可行性研究報(bào)告批復(fù))――項(xiàng)目規(guī)劃――土地使用權(quán)取得(在前再批復(fù)+建設(shè)用地許可證后得)――工程建設(shè)――房地產(chǎn)銷售――物業(yè)管理(衡量房地產(chǎn)開發(fā)商提供產(chǎn)品整體素質(zhì)的重要條件)

　　房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究主要內(nèi)容

　　對(duì)擬建項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上的可行性研究

　　一般要回答以下問(wèn)題：為什么、用什么、多久時(shí)間和資金、建成后的效果怎么樣、資金來(lái)源、市場(chǎng)需求，需要多大規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)、配套的外部條件

　　西方一般做法：首先，投資機(jī)會(huì)研究，選擇投資項(xiàng)目;初步可行性研究;詳細(xì)可行性研究

　　我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目審批需要經(jīng)歷：項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告審批。這與西方的相匹配

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究要解決：必要性(市場(chǎng)需要)、可能性(技術(shù))、合理性(經(jīng)濟(jì)效益)

　　房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究步驟

　　1、 籌劃準(zhǔn)備 承擔(dān)可行性研究報(bào)告的編制單位與房地產(chǎn)開發(fā)商討論項(xiàng)目的范圍、界限

　　2、 調(diào)查研究，因素可分宏觀、中觀、微觀三層次總體因素，特定：區(qū)位因素和供需狀況

　　在調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：需求預(yù)測(cè)(標(biāo)定需求預(yù)測(cè)法、有效需求預(yù)測(cè)法);供給預(yù)測(cè)(受資金因素影響);價(jià)格預(yù)測(cè)

　　3、 方案選擇和優(yōu)化

　　4、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)

　　初步可行性研究的投資允許在±20%，詳細(xì)可行性研究允許在±10%

　　舊城開發(fā)費(fèi)用：

　　土地費(fèi)用：土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷安置費(fèi)補(bǔ)償費(fèi)、其他土地開發(fā)費(fèi)

　　前期工程費(fèi)：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、七通一平費(fèi)

　　房屋開發(fā)費(fèi)：直接用于工程建設(shè)的費(fèi)用，建安工程、附屬工程、室外工程費(fèi)

　　等

　　廣告費(fèi)用和租售代理費(fèi)不宜反映在項(xiàng)目總投資中。

　　新區(qū)開發(fā)費(fèi)用

　　土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜田建設(shè)基金、耕地占用稅

　　5、 編制可行性研究報(bào)告

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