一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1 確定(　)，提供績效評價的參照體系，是開展物業(yè)管理績效評價的關鍵環(huán)節(jié)。

　　A. 評價指標

　　B. 評價標準

　　C. 評價方法

　　D. 評價數(shù)量

　　參考答案: B

　　2 寫字樓交通流線管理的原則不包括(　)。

　　A. 分流原則

　　B. 簡捷原則

　　C. 層次原則

　　D. 處置原則

　　參考答案: D

　　3 某單元公寓面積150 m2，單價4 950元/m2，總價74.25萬元，在實際交易中的付款方式是在成交日期時一次付清，則給予7%的優(yōu)惠，則其實際單價為(　)元/m2。

　　A. 4 635.55

　　B. 4 603.50

　　C. 4 750.36

　　D. 4 565.56

　　參考答案: B

　　4 可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策依據(jù)的指標是(　)。

　　A. 商品零售價格指數(shù)

　　B. 城市居民消費價格指數(shù)

　　C. 城市家庭可支配收入

　　D. 國內(nèi)生產(chǎn)總值

　　參考答案: B

　　5 不屬于組合投資管理主要職責的是(　)。

　　A. 制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略

　　B. 危機管理

　　C. 監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策

　　D. 負責投資組合的績效

　　參考答案: B

　　6 投標工作最難把握和最重要的因素之一是(　)。

　　A. 準確的物業(yè)管理年度收支測算

　　B. 正式投標時的演講陳述、答辯現(xiàn)場表現(xiàn)

　　C. 確定物業(yè)管理費價位

　　D. 確定管理項目的整體思路

　　參考答案: C

　　7 導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率為(　)。

　　A. 現(xiàn)金回報率

　　B. 資產(chǎn)負債率

　　C. 償債備付率

　　D. 基準收益率

　　參考答案: D

　　8 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價指標中，(　)是提高租金價格和物業(yè)管理費價格的理由，是寫字樓項目難以估價的無形資產(chǎn)。

　　A. 物業(yè)投資收益率

　　B. 物業(yè)經(jīng)濟指標

　　C. 物業(yè)品牌化

　　D. 服務滿意度

　　參考答案: C

　　9 物業(yè)服務企業(yè)開展(　)，可以事先限制各項費用和消耗的發(fā)生，有計劃地控制成本的形成，使成本不超過預先制定的標準，達到降低成本，提高效率和效益的目的。

　　A. 收益控制

　　B. 價格控制

　　C. 成本控制

　　D. 政策控制

　　參考答案: C

　　10 履行保險合同的首要原則是(　)。

　　A. 可保利益的原則

　　B. 誠信原則

　　C. 比例分攤原則

　　D. 近因原則

　　參考答案: B

　　11 某宗物業(yè)預計未來每年的凈收益為45萬元，收益期限可視為無限年，該類物業(yè)的報酬率為11.5%，則該宗物業(yè)的收益價格為(　)萬元。

　　A. 391.30

　　B. 395.29

　　C. 393.49

　　D. 392.46

　　參考答案: A

　　12 不屬于財務效益狀況修正指標的是(　)。

　　A. 盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)

　　B. 成本費用利潤率

　　C. 主營業(yè)務利潤率

　　D. 財務內(nèi)部收益率

　　參考答案: D

　　13 相對于現(xiàn)金回報率來說，(　)中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。

　　A. 資產(chǎn)負債率

　　B. 投資回報率

　　C. 財務內(nèi)部收益率

　　D. 現(xiàn)金回報率

　　參考答案: B

　　14 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會因素不包括(　)。

　　A. 家庭戶數(shù)與規(guī)模

　　B. 傳統(tǒng)觀念及消費心理

　　C. 經(jīng)濟發(fā)展狀況

　　D. 人口數(shù)量及狀態(tài)

　　參考答案: C

　　15 在我國，索賠期限通常規(guī)定為(　)。

　　A. 一年

　　B. 兩年

　　C. 三年

　　D. 五年

　　參考答案: A

　　16 搞清楚物業(yè)價格的構(gòu)成，是運用(　)估價的一項基礎工作。

　　A. 收益法

　　B. 內(nèi)插法

　　C. 成本法

　　D. 比較分析法

　　參考答案: C

　　17 不屬于寫字樓物業(yè)管理風險特點的是(　)。

　　A. 全期性

　　B. 動態(tài)性

　　C. 全員性

　　D. 復合性

　　參考答案: D

　　18 設備從全新狀態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程稱為(　)。

　　A. 自然壽命

　　B. 技術(shù)壽命

　　C. 維護壽命

　　D. 經(jīng)濟壽命

　　參考答案: A

　　19 按照國內(nèi)外權(quán)重設計的習慣作法，權(quán)數(shù)總值通常為100分，具體指標權(quán)數(shù)采取老師印象打分方法確定，其中非計量指標權(quán)重為(　)。

　　A. 20%

　　B. 45%

　　C. 65%

　　D. 70%

　　參考答案: A

　　20通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，可以獲得(　)租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。

　　A. 公益性

　　B. 經(jīng)常性

　　C. 競爭性

　　D. 投機性

　　參考答案: B

　　21 物業(yè)狀況不包括(　)。

　　A. 經(jīng)營狀況

　　B. 區(qū)位狀況

　　C. 權(quán)益狀況

　　D. 實物狀況

　　參考答案: A

　　22 在保險合同有效期間，一旦發(fā)生合同約定的保險事故，(　)就可以獲得大大超過所支付的保險費的賠償額。

　　A. 保險人

　　B. 投保人

　　C. 被保險人

　　D. 保險經(jīng)紀人

　　參考答案: B

　　23 在財務報告所披露的信息的基礎上，進一步提供和利用財務信息，以財務報告為依據(jù)進行，是財務報告編制工作的延續(xù)和拓展，這體現(xiàn)了財務報告分析的(　)特性。

　　A. 依耐性

　　B. 判斷性

　　C. 拓展性

　　D. 復合性

　　參考答案: C

　　24 評價企業(yè)資產(chǎn)運營效益的重要指標是(　)。

　　A. 總資產(chǎn)報酬率

　　B. 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

　　C. 財務內(nèi)部收益率

　　D. 凈資產(chǎn)收益率

　　參考答案: A

　　25 已知某筆貸款的年利率為16%，借貸雙方約定按月計息，則該筆貸款的實際利率為(　)。

　　A. 17.16%

　　B. 17.23%

　　C. 16.68%

　　D. 16.53%

　　參考答案: B

　　26 組合投資管理要素不包括(　)。

　　A. 管理方法

　　B. 管理對象

　　C. 投資者

　　D. 管理者

　　參考答案: C

　　27 關于物業(yè)服務合同的特征，敘述錯誤的是(　)。

　　A. 物業(yè)服務合同的訂立以當事人相互信任為前提

　　B. 物業(yè)服務合同是無償?shù)?/P>

　　C. 物業(yè)服務合同是勞務合同

　　D. 物業(yè)服務合同既是諾成合同又是雙務合同

　　參考答案: B

　　28 王某應繳納的基礎租金為15萬元/月，其與業(yè)主約定自然平衡點為每月營業(yè)額50萬元，以每月營業(yè)額的5%作為百分比租金，若租戶5月份、6月份營業(yè)額分別為40萬元、50萬元，這兩個月應繳租金共計(　)萬元。

　　A. 40

　　B. 31.50

　　C. 30

　　D. 30.75

　　參考答案: C

　　29 物業(yè)管理成本中的許多輔助材料、燃料、動力等屬于(　)。

　　A. 半變動成本

　　B. 非比例變動成本

　　C. 半固定成本

　　D. 比例變動成本

　　參考答案: B

　　30 設備的壽命中，(　)是有形磨損和無形磨損共同決定的。

　　A. 自然壽命

　　B. 維護壽命

　　C. 經(jīng)濟壽命

　　D. 技術(shù)壽命

　　參考答案: C

　　31 不符合物業(yè)管理工作自身特點決定的要點是(　)。

　　A. “宜粗不宜細”的原則

　　B. 明確界定違約責任與處理方式

　　C. 實事求是留有余地

　　D. 不應有無償無限期的承諾

　　參考答案: A

　　32 財務報告分析采用(　)時，應注意進行對比的指標必須是同質(zhì)的，在經(jīng)濟內(nèi)容、計算方法、計算期以及企業(yè)類型、經(jīng)營規(guī)模、財務規(guī)模和目標等方面具有可比性。

　　A. 效率比率分析法

　　B. 相關指標比率分析法

　　C. 構(gòu)成比率分析法

　　D. 比較分析法

　　參考答案: D

　　33 某寫字樓投資項目在10年的持有期內(nèi)各年凈運營收益均為50萬元，第10年末凈轉(zhuǎn)售收人為600萬元，如果折現(xiàn)率為10%，則該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值為(　)萬元。

　　A. 538.55

　　B. 542.56

　　C. 523.75

　　D. 562.34

　　參考答案: A

　　34 梁某將23 560元存入銀行，期限為一年，年利率為12%，以一年4次按季利率計息，則一年后的本利和為(　)元。

　　A. 26 198.85

　　B. 26 516.99

　　C. 24 156.95

　　D. 25 685.59

　　參考答案: B

　　35 不符合成本法估價步驟的是(　)。

　　A. 求取成交價格

　　B. 測算折舊

　　C. 搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料

　　D. 測算重新購建價格

　　參考答案: A

　　36 一宗寫字樓物業(yè)的價值在某種程度上取決于寫字樓的使用者即租戶的(　)。

　　A. 需要提供的物業(yè)管理服務

　　B. 商業(yè)信譽

　　C. 所需面積大小

　　D. 位置需求

　　參考答案: B

　　37 物業(yè)經(jīng)營管理的層次不包括(　)。

　　A. 設施管理

　　B. 物業(yè)管理

　　C. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理

　　D. 現(xiàn)場管理

　　參考答案: D

　　38 評價居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素不包括(　)。

　　A. 周圍人口密度

　　B. 居民人口與收入

　　C. 公共交通便捷程度

　　D. 市政公用和公建配套設施完備的程度

　　參考答案: A

　　39 物業(yè)價格與一般物品的價格共同之處不包括(　)。

　　A. 都是按質(zhì)論價

　　B. 都是價格，用貨幣來表示

　　C. 都有表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征

　　D. 都有波動，受供求因素的影響

　　參考答案: C

　　40 不屬于物業(yè)管理主要職責的是(　)。

　　A. 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃

　　B. 收租

　　C. 保持與租戶的聯(lián)系

　　D. 控制運營成本

　　參考答案: A

　　41 會大大影響房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤水平，進而對其開發(fā)建設規(guī)模和商品房供給數(shù)量產(chǎn)生顯著影響的因素不包括(　)。

　　A. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

　　B. 土地供應計劃

　　C. 信貸規(guī)模

　　D. 發(fā)放條件的調(diào)整

　　參考答案: B

　　42 設施管理的本質(zhì)是強調(diào)權(quán)利和順從，同時也應該具有(　)。

　　A. 經(jīng)營性、特殊性

　　B. 收益性、策略性

　　C. 專業(yè)性、獨有性

　　D. 靈活性、服務性

　　參考答案: D

　　43 我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種不包括(　)。

　　A. 印花稅

　　B. 企業(yè)所得稅

　　C. 經(jīng)營稅金及附加

　　D. 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

　　參考答案: A

　　44 汪某將734 560元存入銀行，期限為一年，年利率為12%，以一年4次按季利率計息，則一年后的本利和為(　)元。

　　A. 812 634.64

　　B. 823 578.34

　　C. 826 753.75

　　D. 819 656.61

　　參考答案: C

　　45 屬于指令性成本的是(　)。

　　A. 計劃成本

　　B. 目標成本

　　C. 定額成本

　　D. 實際成本

　　參考答案: A

　　46 某宗物業(yè)的正常成交價格為11 680元/m2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，則賣方實際得到的價格為(　)元/m2。

　　A. 11 163.23

　　B. 10 979.20

　　C. 11 132.13

　　D. 10 491.63

　　參考答案: B

　　47 運用生命周期成本法可以比較不同方案費用的(　)。

　　A. 物業(yè)價值

　　B. 時間價值

　　C. 賬面價值

　　D. 使用價值

　　參考答案: B

　　48 地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是(　)。

　　A. 按民族劃分

　　B. 按省劃分

　　C. 按城市劃分

　　D. 按自治區(qū)所轄的地域劃分

　　參考答案: C

　　49 企業(yè)包括凈資產(chǎn)和負債在內(nèi)的全部資產(chǎn)的總體獲利能力稱為(　)。

　　A. 凈資產(chǎn)收益率

　　B. 財務內(nèi)部收益率

　　C. 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

　　D. 總資產(chǎn)報酬率

　　參考答案: D

　　50 從(　)看，國內(nèi)生產(chǎn)總值是所有常住單位在一定時期內(nèi)最終使用的貨物和服務價值減去貨物和服務進口價值。

　　A. 物理形態(tài)

　　B. 實物形態(tài)

　　C. 產(chǎn)品形態(tài)

　　D. 收入形態(tài)

　　參考答案: C

　　51 將1 000元存入銀行，一年后得到的本利和為1 060元，經(jīng)過1年而增加的60元，就是在1年內(nèi)讓出了1 000元貨幣的使用權(quán)而得到的報酬，這60元是1 000元在1年中的(　)。

　　A. 市場價值

　　B. 原始價值

　　C. 時間價值

　　D. 權(quán)益價值

　　參考答案: C

　　52 房地產(chǎn)市場需求預測的具體內(nèi)容不包括(　)。

　　A. 當前城市規(guī)劃的分析

　　B. 就業(yè)分析

　　C. 收入分析

　　D. 人口和家庭分析

　　參考答案: A

　　53 風險的特征不包括(　)

　　A. 不確定性

　　B. 可測性

　　C. 負面性

　　D. 階段性

　　參考答案: D

　　54 屬于物業(yè)服務企業(yè)投標前期階段工作的是(　)。

　　A. 現(xiàn)場考察

　　B. 討論確定投標項目管理總體思路

　　C. 討論確定預算

　　D. 分組起草、準備

　　參考答案: A

　　55 開發(fā)建設中的房地產(chǎn)項目需分析的內(nèi)容不包括(　)。

　　A. 項目名稱

　　B. 售價

　　C. 用途

　　D. 規(guī)劃設計內(nèi)容

　　參考答案: D

　　56 某宗物業(yè)的正常成交價格為3 650元/m2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，則賣方實際得到的價格為(　)元/m2。

　　A. 3 456

　　B. 3 493

　　C. 3 431

　　D. 3 169

　　參考答案: C

　　57 反映物業(yè)服務企業(yè)一定期問的經(jīng)營管理費用、成本的水平及構(gòu)成情況的報表稱為(　)。

　　A. 利潤表

　　B. 現(xiàn)金流量表

　　C. 成本表

　　D. 價目表

　　參考答案: C

　　58 某宗物業(yè)交易總價為70萬元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假設月利率為0.5%，則該宗物業(yè)在其成交日期一次應付清(　)萬元。

　　A. 67.15

　　B. 68.56

　　C. 66.46

　　D. 67.62

　　參考答案: B

　　59 物業(yè)經(jīng)營管理活動中所費與所得的比率，反映物業(yè)管理投入與產(chǎn)出關系的方法屬于財務報告分析法中的(　)。

　　A. 通貨膨脹率分析法

　　B. 構(gòu)成比率分析法

　　C. 效率比率分析法

　　D. 股本收益率分析法

　　參考答案: C

　　60 以物業(yè)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎來評估物業(yè)價值的方法稱為(　)。

　　A. 成本法

　　B. 收益法

　　C. 市場法

　　D. 估價法

　　參考答案: A

　　二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　61 寫字樓項目需要重點分析的內(nèi)容包括(　)。

　　A. 研究項目所處地段的交通通達程度

　　B. 價格水平

　　C. 目標物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設施的關系

　　D. 供求狀況

　　E. 內(nèi)外設計的平面布局

　　參考答案: A,C,E

　　62 報酬率即折現(xiàn)率，是與(　)同類性質(zhì)的比率。

　　A. 預期收益率

　　B. 內(nèi)部收益率

　　C. 股本收益率

　　D. 利率

　　E. 期望收益率

　　參考答案: B,D

　　63 在實際核算中，國內(nèi)生產(chǎn)總值的計算方法包括(　)。

　　A. 市場法

　　B. 生產(chǎn)法

　　C. 成本法

　　D. 收入法

　　E. 支出法

　　參考答案: B,D,E

　　64酒店與休閑娛樂設施的差別主要表現(xiàn)在(　)。

　　A. 建筑設計和裝潢風格不同

　　B. 服務內(nèi)容不同

　　C. 能容納的人員數(shù)量不同

　　D. 地理位置不同

　　E. 服務對象不同

　　參考答案: A,B,D,E

　　65 將成本劃分為(　)等，對于分析評價各種不同經(jīng)營方案，從中選擇最優(yōu)方案，以提高企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理服務的經(jīng)濟效益具有十分重要的意義。

　　A. 機會成本

　　B. 目標成本

　　C. 邊際成本

　　D. 實際成本

　　E. 差異成本

　　參考答案: A,C,E

　　66 收益性物業(yè)價值的高低主要取決于(　)等因素。

　　A. 需繳納稅費的多少

　　B. 獲得凈收益的可靠性

　　C. 過去凈收益的積累

　　D. 獲得凈收益期限的長短

　　E. 未來凈收益的大小

　　參考答案: B,D,E

　　67 物業(yè)服務企業(yè)投標的前期準備階段工作包括(　)。

　　A. 制定投標工作計劃和進度安排

　　B. 做好招標方考察準備

　　C. 討論確定投標項目管理總體思路

　　D. 現(xiàn)場考察

　　E. 索取、分析招標文件、資料

　　參考答案: A,B,D,E

　　68 業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關的合同包括(　)等。

　　A. 治安保衛(wèi)管理合同

　　B. 業(yè)主簽訂的管理規(guī)約

　　C. 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的裝修合同管理

　　D. 收益性物業(yè)的租賃合同

　　E. 業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同

　　參考答案: B,C,D,E

　　69 設備的壽命包括(　)。

　　A. 維護壽命

　　B. 自然壽命

　　C. 使用壽命

　　D. 技術(shù)壽命

　　E. 經(jīng)濟壽命

　　參考答案: B,D,E

　　70 原始價值是指一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本，包括(　)等。

　　A. 貸款利息和稅金

　　B. 買價

　　C. 繳納的有關稅費

　　D. 運輸費

　　E. 安裝費

　　參考答案: B,C,D

　　71 財務報告可分為(　)財務報告。

　　A. 年度

　　B. 月度

　　C. 半年度

　　D. 每周

　　E. 季度

　　參考答案: A,B,C,E

　　72 按照與物業(yè)管理服務業(yè)務量的關系劃分，可將成本分為(　)。

　　A. 半固定或半變動成本

　　B. 固定成本

　　C. 企業(yè)生產(chǎn)成本

　　D. 變動成本

　　E. 房地產(chǎn)使用成本

　　參考答案: A,B,D

　　73 在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括(　)。

　　A. 交易地點

　　B. 成交價格

　　C. 交易實例物業(yè)的狀況

　　D. 賣方和買方的名稱、之間的關系

　　E. 成交日期

　　參考答案: B,C,D,E

　　74 與政府對價格管制或干預的程度有關的價格包括(　)。

　　A. 市場評估價

　　B. 成交價

　　C. 政府指導價

　　D. 政府定價

　　E. 市場調(diào)節(jié)價

　　參考答案: C,D,E

　　75 風險應對策略一般應包括(　)。

　　A. 風險回避

　　B. 風險轉(zhuǎn)移

　　C. 風險識別

　　D. 風險應急措施

　　E. 風險減輕

　　參考答案: A,B,D,E

　　76 物業(yè)管理計劃包括(　)。

　　A. 季度計劃

　　B. 中短期計劃

　　C. 年度計劃

　　D. 長期計劃

　　E. 短期計劃

　　參考答案: B,C,D

　　77 組合投資管理的主要職責包括(　)。

　　A. 物業(yè)維護

　　B. 客戶報告與現(xiàn)金管理

　　C. 負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應用

　　D. 設計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

　　E. 資本性支出計劃

　　參考答案: B,C,D

　　78 預算是租賃管理中租賃方案的核心，預算中包括詳細的(　)，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)經(jīng)營管理的量化目標。

　　A. 經(jīng)營費用

　　B. 預期收益估算

　　C. 投資回報率

　　D. 允許的空置率水平

　　E. 物業(yè)增值率

　　參考答案: A,B,D

　　79物業(yè)管理的主要職責包括(　)。

　　A. 制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略

　　B. 設計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

　　C. 公共關系

　　D. 負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應用

　　E. 安全管理

　　參考答案: C,E

　　80 租賃期間管理主要指(　)等工作。

　　A. 吸引和發(fā)現(xiàn)可能的租戶

　　B. 租戶履行租約義務的監(jiān)督

　　C. 租期結(jié)束時的管理

　　D. 制定有效的租金收取政策

　　E. 對租戶進行評估篩選并與其進行租約談判

　　參考答案: B,C,D