2015土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》復(fù)習(xí)解析匯總

　　土地價(jià)格的主要特征

　　1)土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格。土地是一種資產(chǎn)，能給人們提供恒久的產(chǎn)品和服務(wù)，這種產(chǎn)品和服務(wù)的獲得都以土地權(quán)利的限定為基礎(chǔ)。另外，土地自身位置不能移動(dòng)，可轉(zhuǎn)移的是該土地的權(quán)利和收益。誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)土地，就必須為獲得這項(xiàng)權(quán)利付出代價(jià)，誰(shuí)獲得了土地權(quán)益，就可以從這塊土地收獲產(chǎn)品和服務(wù)，這種產(chǎn)品和服務(wù)的獲得都是以土地權(quán)利的限定為基礎(chǔ)。因此，土地買(mǎi)賣(mài)實(shí)質(zhì)上是土地權(quán)益的買(mǎi)賣(mài)，土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。

　　2)土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定。一般商品都是人類(lèi)勞動(dòng)的產(chǎn)品，具有勞動(dòng)價(jià)值，其交換價(jià)格是其價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，因此，人們可以根據(jù)其生產(chǎn)成本確定其價(jià)格。但土地價(jià)格不是土地成本的貨幣表現(xiàn)，不能依生產(chǎn)成本定價(jià)。這是因?yàn)椋恋夭皇侨祟?lèi)勞動(dòng)的產(chǎn)物，作為地球自然物，自身沒(méi)有人類(lèi)勞動(dòng)價(jià)值，無(wú)所謂生產(chǎn)成本;并且人類(lèi)長(zhǎng)期的土地利用過(guò)程中所固化在土地中的勞動(dòng)，不足以表現(xiàn)其價(jià)格，現(xiàn)實(shí)中土地的開(kāi)發(fā)成本，主要是土地的投資與回收及其應(yīng)得投資收益，實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。因此土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定。

　　3)土地價(jià)格主要由土地需求決定。土地價(jià)格雖在一定范圍和條件下，也受土地市場(chǎng)供給與需求的影響，但是從宏觀上看，土地的自然供給是一定的，土地經(jīng)濟(jì)供給的彈性很小，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加引致對(duì)土地的需求會(huì)不斷變化，因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)和總體上看，需求是影響地價(jià)的主要方面。這與一般的商品價(jià)格受其本身供給與需求的雙向影響是不同的。

　　4)土地價(jià)格呈上升趨勢(shì)。這是因?yàn)樵谝欢〞r(shí)期內(nèi)，土地的供給彈性很小，但隨著社會(huì)的發(fā)展和人口的增長(zhǎng)，人類(lèi)對(duì)土地的需求趨勢(shì)不斷增長(zhǎng)，致使地價(jià)不斷上漲;社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也就意味著高技術(shù)、高投資的產(chǎn)業(yè)日趨發(fā)達(dá)，工人的勞動(dòng)支出在生產(chǎn)成本中的比重日趨縮小，使得社會(huì)平均利潤(rùn)率下降，導(dǎo)致利潤(rùn)有下降的趨勢(shì)，從而使地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài)。

　　5)土地價(jià)格具有明顯的地域性。在地區(qū)性市場(chǎng)之間，因?yàn)橥恋匚恢玫墓潭ㄐ?，土地?zé)o法像一般商品那樣可以自由移動(dòng)，致使地價(jià)具有明顯的區(qū)域性特征，各地域土地市場(chǎng)受到當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)等諸多因素的影響，相互之間很難影響，不能形成統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格;即使在同一地區(qū)城市內(nèi)，土地的位置差別、用途差別等也決定了土地價(jià)格個(gè)別性明顯，難以標(biāo)準(zhǔn)化，因而土地價(jià)格千差萬(wàn)別。

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