2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析匯總

　　土地價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。首先要掌握土地估價(jià)的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活 使用各種土地估價(jià)方法，對(duì)土地價(jià)格做出最準(zhǔn)確的判斷。

　　(一)替代原則

　　土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：

　?、偻恋貎r(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定;②土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格;③土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來確定。

　　根據(jù)上述原則，在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過對(duì)土地條件即土地使用價(jià)值的比較來評(píng)估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后，才能按替代原則，采用市場(chǎng)比較法確定待估地塊價(jià)格

　　例題：判斷題：在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過對(duì)土地條件即土地使用價(jià)值的比較來評(píng)估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后，才能按替代原則[ r ]

　　替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因?yàn)槟车貕K的價(jià)格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價(jià)格。可見，替代原則是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價(jià)原則的中心內(nèi)容之一。

　　在我國目前的土地估價(jià)工作中，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是先評(píng)定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級(jí)，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級(jí)，在此基礎(chǔ)上再測(cè)算其平均價(jià)格;而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修訂，評(píng)估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。

　　(二)預(yù)期收益原則

　　土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價(jià)格。

　　預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價(jià)人員必須對(duì) 價(jià)格的形成因素認(rèn)真分析，并對(duì)將來的變動(dòng)趨勢(shì)作客觀合理的預(yù)測(cè)，應(yīng)排除脫離現(xiàn)實(shí)的使用或因投機(jī)及違法使用土地所獲收益的預(yù)測(cè)。

　　預(yù)期收益原則，對(duì)土地估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原 則的具體應(yīng)用。

　　例題：判斷題：在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。

　　(三)最有效使用原則

　　土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

　　根據(jù)土地價(jià)格以其最有效使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對(duì)何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷。

　　判斷土地是否為最有效使用時(shí)，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么;目前的利用方式是否為最有效使用;如果是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何;最有效使用方式能持續(xù)久等。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來的使用方式及收益量，與預(yù)測(cè)原則相關(guān)連。

　　總之，最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

　　(四)報(bào)酬遞增、遞減原則

　　土地投資同樣遵循經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加;但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。

　　(五)需求與供給原則

　　在完全的自由市場(chǎng)中，一般商品的價(jià)格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價(jià)格隨之提高;反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：① 供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng);②同質(zhì)的商品隨價(jià) 格變動(dòng)而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價(jià)格也是由需求 與供給的互相關(guān)系而定。但因?yàn)橥恋夭煌谝话闵唐?，具有一?人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其 特有的供求規(guī)律。

　　由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特 性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有 限，競(jìng)爭(zhēng)主要是在需求方面進(jìn)行。即土地不能實(shí)行完全競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。

　　(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息

　　(2)替代性有限。由于成為交易對(duì)象的土地具有個(gè)別性，各個(gè)地塊都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。

　　因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價(jià)格。尤其在我國城 市土地屬國家所有，市場(chǎng)中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用 權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對(duì)地價(jià)具有至關(guān)重要的 影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場(chǎng)的上述特性。此外，在進(jìn)行供求分析時(shí)，應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動(dòng)態(tài)分析。因?yàn)楝F(xiàn) 在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在 思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動(dòng)原則和競(jìng)爭(zhēng)原則為基礎(chǔ)的。

　　(六)競(jìng)爭(zhēng)和超額利潤原則

　　一般商品的競(jìng)爭(zhēng)是在供給和需求雙方發(fā)生的，價(jià)格正是在供需關(guān)系均衡點(diǎn)上的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果，所以競(jìng)爭(zhēng)原則是供給與需求原則的前提，二者有密切關(guān)系。商品競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是供需雙方均不能企望得到合理利潤之外的超額利潤。

　　土地因?yàn)榫哂胁粍?dòng)性、不增性、個(gè)別性等特點(diǎn)，尤其在我國土地一級(jí)供給量由政府控制，所以在供給方面不容易引起競(jìng)爭(zhēng).競(jìng)爭(zhēng)主要是在需求者之間進(jìn)行。需求者之間的競(jìng)爭(zhēng)，又是在該地塊價(jià)格明顯低于其收益的情形下發(fā)生的。這種競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)替代性較小的土地來講，價(jià)格更有提高的傾向。如商業(yè)用地，可供給量少，替代性小，競(jìng)爭(zhēng)比住宅等用地劇烈，價(jià)格上漲也快。因此，競(jìng)爭(zhēng)原則與替代原則也密切相關(guān)。

　　對(duì)于前述的最有效使用原則來講，競(jìng)爭(zhēng)原則也是其基礎(chǔ)之一。因?yàn)樽钣行褂檬侵敢欢〞r(shí)期內(nèi)能從土地上獲取最大純收益的利用方式，所以最有效使用應(yīng)根據(jù)其收益量判定。而競(jìng)爭(zhēng)原則可說明土地外部競(jìng)爭(zhēng)程度如何，對(duì)收益大小影響至關(guān)重要，因此可成為判定最有效使用的一項(xiàng)原則。

　　競(jìng)爭(zhēng)原則也是收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)之一。因?yàn)樵摲椒ㄖ械募兪找媸窃趯?duì)將來一定時(shí)期土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系及供求關(guān)系作出正確判斷的基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)出來的。

　　(七)貢獻(xiàn)原則

　　就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價(jià)是在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性，評(píng)估時(shí)應(yīng) 特別考慮。估價(jià)時(shí)，可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物價(jià)格，進(jìn)而評(píng)估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格;也可根據(jù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其他構(gòu)成部分的價(jià)格，采用剩余法估算土地價(jià)格。因此，貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。

　　例題：判斷題：貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。

　　同時(shí)，這一原則還可用于土地或建筑物的追加投資、不動(dòng)產(chǎn)的部分改良、改造等。它可根據(jù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)整體價(jià)格的貢獻(xiàn)大小，判斷追加投資是否適當(dāng);又可應(yīng)用這一原則判斷最有效使用的上升程度，即將現(xiàn)在的最有效使用與投資后的最有效使用互相比較，以確定純收益最大點(diǎn)。

　　(八)變動(dòng)原則

　　在土地估價(jià)中，不僅要對(duì)將來的地價(jià)變動(dòng)作出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，同時(shí)也要對(duì)所采用的地價(jià)資料按變動(dòng)原則修訂到估價(jià)期日的標(biāo)準(zhǔn)水平，才能準(zhǔn)確合理地估價(jià)。

　　(九)協(xié)調(diào)原則

　　在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。

　　以上對(duì)九項(xiàng)土地估價(jià)原則作了概略說明。應(yīng)當(dāng)注意的是，這些原則都不是孤立的，相互之間都有直接或間接的聯(lián)系。因此，土地估價(jià)時(shí)，除應(yīng)充分了解各項(xiàng)原則外，還應(yīng)掌握彼此之間的關(guān)系，綜合運(yùn)用，才能正確把握土地的價(jià)格。

　　三、土地估價(jià)方法

　　土地估價(jià)方法，可以分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法。基本估價(jià)方法又分為：收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和成本逼近法。

　　應(yīng)用估價(jià)法又稱為大量估價(jià)法，即在應(yīng)用基本 估價(jià)方法評(píng)估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)城市或城市內(nèi)一定 區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建 立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān) 地評(píng)估出該區(qū)域內(nèi)各個(gè)宗地價(jià)格。此類方法關(guān)鍵在于建立評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，需進(jìn)行大量資料調(diào)查、處理和分析，而根據(jù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估宗 地地價(jià)則相對(duì)簡便快速，因此此類方法多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。屬于此類的方法有：路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

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