2015年土地估價師《土地估價實務(wù)》考點剖析匯總

　　我國土地價格的主要類型

　　在我國的土地市場中，已經(jīng)存在或正在形成一系列表示不同的特性和滿足不同作用的地價形式，例如：根據(jù)地產(chǎn)市場狀況，在一定區(qū)域內(nèi)形成的區(qū)域平均價;政府確定實施各項土地管理措施所依據(jù)的地價標(biāo)準(zhǔn);清產(chǎn)核資中反映占用土地資產(chǎn)量的地價標(biāo)準(zhǔn);股份制企業(yè)土地作價入股的地價標(biāo)準(zhǔn);政府出讓土地使用權(quán)確定的最低價、期望成交價格及實際出讓價格等等。

　　因此，借鑒國內(nèi)外土地估價與地價管理的成功經(jīng)驗，根據(jù)我國地價管理制度的特點和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，在我國的地價體系中土地價格主要有以下幾種類型：

　　1)反映城鎮(zhèn)整體地價水平，作為政府對地價進(jìn)行宏觀管理和控制標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價;

　　基準(zhǔn)地價是某一時點的土地使用權(quán)價格，這一時點就是基準(zhǔn)地價評估的基準(zhǔn)日?；鶞?zhǔn)地價的評估年期就是各類用地國有土地使用權(quán)出讓的最高年期。

　　2)反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產(chǎn)市場進(jìn)行具體管理的依據(jù)的標(biāo)定地價;

　　標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理需要評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格。標(biāo)定地價是宗地地價的一種，由政府組織或委托評估，并被政府認(rèn)可作為土地市場管理的依據(jù)，其評估方法與一般宗地估價方法相同。標(biāo)定地價與基準(zhǔn)地價一樣，由政府定期公布。

　　3)反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下地價水平，供土地交換或交換各方作為交易最低價或期望價參考的交易評估價;

　　4)反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動中現(xiàn)實價格，由土地交易雙方認(rèn)可并據(jù)此支付地價款的成交地價;

　　5)以上四種類型衍生的土地出讓、土地稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價。

　　上述5種類型的土地價格相互作用，相互聯(lián)系，在我國地價體系中起到不同的作用，具有不同的地位，顯示出不同的特點。

　　從地價的性質(zhì)看：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、交易底價以及由此衍生出的其他宗地地價，是根據(jù)過去成交地價及土地收益情況評估得到的評估地價，而成交地價則是在地產(chǎn)交易中直接實現(xiàn)的現(xiàn)實價格。

　　從地價的特點看，基準(zhǔn)地價屬于區(qū)域平均地價的一種，是目前我國最常見的區(qū)域平均地價形式，標(biāo)定地價、交易底價、成交地價及其他派生出的地價都是對于具體宗地而言，故都屬于宗地地價類型。

　　若按各地價在地價體系中的作用和地位分析，基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價是政府為管理地價和地產(chǎn)市場而組織或委托評估的，對地價體系中的其他地價具有一定的導(dǎo)向和控制作用，因而是我國地價體系的核心;標(biāo)定地價、交易地價或交易評估價是地產(chǎn)市場中最常見、最大量發(fā)生的地價形式，因而是地價體系的主要成分;而成交地價反映的是地產(chǎn)市場的現(xiàn)實，故是地價體系內(nèi)最關(guān)鍵的參照指標(biāo)。

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