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　　難點攻略一：混合銷售，視情按照銷售貨物或銷售服務(wù)確認(rèn)銷售額

　　一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。對于混合銷售，無論企業(yè)在賬務(wù)上是否分開核算，都按如下原則處理：從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅;其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。對于混合銷售，按以下方法確定如何計稅：(一)該銷售行為必須是一項行為，這是與兼營行為相區(qū)別的標(biāo)志。(二)按企業(yè)經(jīng)營的主業(yè)確定。若企業(yè)在賬務(wù)上已經(jīng)分開核算，以企業(yè)核算為準(zhǔn)。(三)企業(yè)不能分別核算的，按如下原則：從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅;其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。

　　難點攻略二：兼營行為，分別核算適用不同稅率或征收率的銷售額

　　《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號附件1)第三十九條規(guī)定，納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。兼營，納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：(一)兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。(二)兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用征收率。(三)兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。

　　難點攻略三：視同銷售，計稅行為按照三種方法確定銷售額

　　視同銷售是指在會計上不作為銷售核算，而在稅收上作為銷售，確認(rèn)收入計繳稅金的商品或勞務(wù)的轉(zhuǎn)移行為。財稅〔2016〕36號附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條明確，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。(三)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。納稅人發(fā)生以上業(yè)務(wù)，應(yīng)按照規(guī)定視同銷售。視同銷售行為無銷售額，按照下列順序確定銷售額。當(dāng)納稅人銷售的貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，也適用以下確定銷售額的順序。(1)當(dāng)月同類貨物的平均銷售價格;(2)最近時期同類貨物的平均銷售價格;(3)組成計稅價格：組成計稅價格=成本*(1+成本利潤率)+消費稅稅額

　　難點攻略四：預(yù)繳稅款，按照預(yù)收款的3%預(yù)征

　　(一)預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實際取得的售房款。包括：一、分期取得的預(yù)收款(首付+按揭+尾款);二、全款取得的預(yù)收款。但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。

　　(二)應(yīng)預(yù)繳稅公式計算

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

　　(三)取得預(yù)售款的發(fā)票開具

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，按照適用稅率或者征收率開票，可以向購房者開具增值稅普通發(fā)票，多次收款的可以多次開票，一套商品房可以開具多張發(fā)票。在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，金額為實際收到的預(yù)收款。在發(fā)票備注欄上列明合同約定面積、價格、房屋全價，同時注明“預(yù)收款，不作為產(chǎn)權(quán)交易憑據(jù)”。在開具發(fā)票次月申報期內(nèi)，通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。預(yù)收款所開發(fā)票金額不在申報表附表(一)中反映。在交房時，按所售不動產(chǎn)全款開具增值稅發(fā)票，按規(guī)定申報納稅。

　　(四)預(yù)收款增值稅預(yù)繳

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)規(guī)定，按照3%的預(yù)征率計算預(yù)繳增值稅。待納稅義務(wù)發(fā)生時，應(yīng)按取得的全部價款和價外費用，依據(jù)其適用的計稅方法計算申報應(yīng)納增值稅，已預(yù)繳的增值稅可以按規(guī)定抵減。

　　難點攻略五：增值稅進(jìn)項稅額，14種情形不得抵扣

　　(一)會計核算不健全或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料

　　(二)應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理

　　(三)簡易計稅項目、免征項目、集體福利、個人消費四種情形

　　(四)已抵扣進(jìn)項稅額的不動產(chǎn)發(fā)生六種變化

　　(五)涉嫌違規(guī)的增值稅專用發(fā)票

　　(六)發(fā)生的非正常損失

　　(七)已抵扣進(jìn)項稅的不動產(chǎn)改變用途

　　(八)購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)

　　(九)兼營簡易計稅項目、免征增值稅項目無法劃分

　　(十)因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額

　　(十一)簡易計稅方法的應(yīng)納稅額

　　(十二)與貸款直接相關(guān)的融資費用

　　(十三)營改增試點前的增值稅期末留抵稅額

　　(十四)銷售房地產(chǎn)項目采用差額征稅方式允許扣減的款項

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　　難點攻略六：違規(guī)增值稅發(fā)票，六種情形可以補(bǔ)救抵扣進(jìn)項稅額

　　一般而言，涉嫌違規(guī)的增值稅專用發(fā)票，不得作為增值稅進(jìn)項稅額的抵扣憑證?？鄱悜{證不符合規(guī)定，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。營改增試點納稅人按照規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。從而使得抵扣進(jìn)項稅額的不確定性增大，增值稅相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險由此產(chǎn)生。同時，相關(guān)增值稅政策法規(guī)還明確，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查確認(rèn)符合規(guī)定的，允許其作為增值稅進(jìn)項稅額的抵扣憑證補(bǔ)救抵扣。涉嫌違規(guī)的增值稅專用發(fā)票，六種情形可以采取補(bǔ)救措施抵扣其進(jìn)項稅額。

　　(一)尚未申報抵扣的異常專用發(fā)票，經(jīng)核實符合規(guī)定允許繼續(xù)申報抵扣

　　(二)銷售方已納稅的失控專用發(fā)票，依據(jù)書面證明及協(xié)查回復(fù)抵扣進(jìn)項稅

　　(三)善意取得的虛開專用發(fā)票，重新開具專用發(fā)票準(zhǔn)許抵扣進(jìn)項稅

　　(四)未認(rèn)證的遺失專用發(fā)票，認(rèn)證相符憑記賬聯(lián)復(fù)印件及《證明單》作為抵扣憑證

　　(五)因客觀原因造成的逾期專用發(fā)票，可按規(guī)定申請辦理逾期抵扣手續(xù)

　　(六)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)任及技術(shù)性錯誤造成的涉嫌違規(guī)發(fā)票，允許抵扣增值稅進(jìn)項稅額

　　難點攻略七：不動產(chǎn)進(jìn)項稅抵扣，第一年為60%，第二年為40%

　　(一)分2年抵扣，第一年為60%，第二年為40%

　　增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%.

　　(二)新增不動產(chǎn)原值超過50%的可以抵扣

　　納稅人2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項稅額依照規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。

　　(三)抵扣操作時點的確定

　　進(jìn)項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進(jìn)項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。購進(jìn)時已全額抵扣進(jìn)項稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項稅額中扣減，計入待抵扣進(jìn)項稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項稅額，允許于銷售的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣。

　　(四)不動產(chǎn)不得抵扣的進(jìn)項稅額的計算

　　已抵扣進(jìn)項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進(jìn)項稅額：

　　不得抵扣的進(jìn)項稅額=(已抵扣進(jìn)項稅額+待抵扣進(jìn)項稅額)×不動產(chǎn)凈值率

　　不動產(chǎn)凈值率=(不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值)×100%

　　不得抵扣的進(jìn)項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項稅額從進(jìn)項稅額中扣減。

　　不得抵扣的進(jìn)項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項稅額從進(jìn)項稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進(jìn)項稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項稅額與已抵扣進(jìn)項稅額的差額。

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　　難點攻略八：費用開支項目，九項支出不得抵扣進(jìn)項稅

　　(一)差旅費，是指企業(yè)管理部門職工出差而實際發(fā)生的車、船、飛機(jī)、市內(nèi)交通費、住宿費、住勤補(bǔ)助費、誤餐補(bǔ)助、司機(jī)出車補(bǔ)助和單位核定的差旅費包干費用等。其中只有住宿費可以憑專票抵扣，員工因公出差，住宿費取得增值稅專用發(fā)票，可以按規(guī)定抵扣進(jìn)項稅額，其他項目一律不得抵扣。

　　(二)旅客運(yùn)輸服務(wù)，一般納稅人接受的旅客運(yùn)輸服務(wù)不得從銷項稅額中抵扣。包括火車票、飛機(jī)票、船票、出租車票、上下班班車服務(wù)等。

　　(三)貸款服務(wù)，貸款服務(wù)主要是利息和隨貸款發(fā)生的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費。

　　(四)餐飲服務(wù)，是指接受通過同時提供飲食和飲食場所的方式為消費者提供飲食消費服務(wù)的支出，如：餐費，需要提醒的需要關(guān)注餐費和住宿費、會議費等區(qū)別，住宿費和會議費支出，可以按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣。

　　(五)居民日常服務(wù)，指主要為滿足居民個人及其家庭日常生活需求提供的服務(wù)，包括市容市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護(hù)理、救助救濟(jì)、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴(kuò)印等服務(wù)。

　　(六)娛樂服務(wù)，是指接受為娛樂活動同時提供場所和服務(wù)的業(yè)務(wù)支出。具體包括：歌廳、舞廳、夜總會、酒吧、臺球、高爾夫球、保齡球、游藝(包括射擊、狩獵、跑馬、游戲機(jī)、蹦極、卡丁車、熱氣球、動力傘、射箭、飛鏢)等支出。

　　(七)交際應(yīng)酬費，不屬于生產(chǎn)經(jīng)營中的生產(chǎn)投入和支出，是一種生活性消費活動，而增值稅是對消費行為征稅的，消費者即是負(fù)稅者。因此，交際應(yīng)酬消費需要負(fù)擔(dān)對應(yīng)的進(jìn)項稅額。

　　(八)職工福利費，包括管理部員工工作餐，醫(yī)療用品，公司組織職工體檢費，工傷醫(yī)療費，注射疫苗費，醫(yī)療室藥品費，工作人員租房費，液化氣，餐廳用廚具，司機(jī)保安餐費補(bǔ)助及夜班補(bǔ)助，廚師工資，職工慰問金，體育用品等。為作公司福利費列支的費用，就算取得了增值稅專用發(fā)票，也不得抵扣，需要作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。

　　(九)無法取得專用發(fā)票的管理費，納稅人無法取得增值稅專用發(fā)票的自制內(nèi)部憑證，包括：1.工資2.職工福利費;3.工會經(jīng)費;4.職工教育經(jīng)費;5.住房公積金。而這些成本比重較大，由于無法取得增值稅專用發(fā)票，因而不能產(chǎn)生進(jìn)項稅。

　　難點攻略九：土地價款，六種情形不得扣除土地成本

　　(一)計算銷售額允許扣除土地價款

　　支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，并應(yīng)當(dāng)取得省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)，在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

　　(二)房地產(chǎn)銷售額六種情形不得扣除土地成本

　　1.土地價款以外的其他土地成本項目

　　2.超過納稅人實際支付的土地價款

　　3.銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)老項目

　　4.預(yù)收款預(yù)繳增值稅土地價款

　　5.計算應(yīng)稅銷售額非當(dāng)期對應(yīng)的土地價款

　　6.支付土地價款沒有取得行事業(yè)性收據(jù)

　　(三)一次購地分期開發(fā)土地成本攤銷

　　房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r款：

　　1.計算出已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金

　　已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金×(已開發(fā)項目占地面積÷開發(fā)用地總面積)

　　2.計算當(dāng)期允許扣除的土地價款

　　當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金

　　當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

　　房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

　　3.按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進(jìn)行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。

　　4.從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價款中扣除。

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