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　　第三節(jié) 貸款抵押

　　貸款抵押是債務(wù)人或第三人對債權(quán)人以一定財產(chǎn)作為清償債務(wù)擔(dān)保的法律行為。提供抵押財產(chǎn)的債務(wù)人或第三人稱為抵押人;所提供抵押財產(chǎn)稱為抵押物;債權(quán)人則為抵押權(quán)人。抵押設(shè)定之后，在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價或以抵押物的變賣價款較其他債權(quán)人優(yōu)先受償。

　　一、貸款抵押設(shè)定條件(★★★)

　　(一)貸款抵押的范圍

　　債務(wù)人在向商業(yè)銀行提出信貸申請時，信貸人員應(yīng)要求其提供擔(dān)保方式意向。如采用抵押擔(dān)保，信貸人員應(yīng)依據(jù)銀行制度規(guī)定及平時掌握的情況，對債務(wù)人提出的抵押人和抵押物進(jìn)行初步判斷。

　　根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，下列財產(chǎn)可以抵押：

　　①抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

　?、诘盅喝怂械臋C(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財產(chǎn);

　?、鄣盅喝艘婪ㄓ袡?quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

　?、艿盅喝艘婪ㄓ刑幏謾?quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;

　　⑤抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

　　⑥依法可以抵押的其他財產(chǎn)。

　　不得抵押的財產(chǎn)有：

　?、偻恋厮袡?quán);

　?、诟?、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但擔(dān)保法特別規(guī)定的除外;

　?、蹖W(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

　　④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

　?、菀婪ū徊榉?、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);

　?、抟婪ú坏玫盅旱钠渌敭a(chǎn)。

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　　(二)貸款抵押額度的確定

　　1.抵押物的認(rèn)定

　　作為貸款擔(dān)保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財產(chǎn)。因此，銀行對選定的抵押物要逐項驗證產(chǎn)權(quán)。實(shí)行租賃經(jīng)營責(zé)任制的企業(yè)，要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財產(chǎn)作抵押時，除應(yīng)該核對抵押物所有權(quán)外，還應(yīng)驗證董事會或職工代表大會同意的證明;用共有財產(chǎn)作抵押時，應(yīng)取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。

　　2.抵押物的估價

　　銀行在進(jìn)行抵押貸款中，必須對抵押物價值進(jìn)行評估。抵押物的估價是評估抵押物的現(xiàn)值。抵押物估價涉及兩個主要環(huán)節(jié)：一是要確定估價方法，二是要確定合理的抵押率。

　　(1)估價方法

　　在我國有關(guān)法律中，并未就抵押物估價問題作出具體規(guī)定。在實(shí)踐中，既可以委托具有評估資格的中介機(jī)構(gòu)給予評估，也可以由銀行自行評估，這將取決于抵押物價值的高低和借貸雙方約定的抵押率的高低。

　　①對于房屋建筑的估價，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟(jì)效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價和現(xiàn)在的造價等因素。

　?、趯τ跈C(jī)器設(shè)備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應(yīng)當(dāng)扣除折舊。

　?、蹖赊D(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價，取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。

　　此外，估價的時間性和地區(qū)性，也都會對評估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

　　(2)抵押率的確定

　　確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點(diǎn)內(nèi)容。

　　一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強(qiáng)，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能力較差的，抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。

　　二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進(jìn)行分析：實(shí)體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;功能性貶值，即由于技術(shù)相對落后造成的貶值;經(jīng)濟(jì)性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。抵押率包括實(shí)際抵押率和擬定抵押率兩類。

　　實(shí)際抵押率=擔(dān)保債權(quán)本息總額/抵押物評估價值額×l00%

　　擬定抵押率指銀行在進(jìn)行貸款抵押之前初步確定的抵押率，它是影響抵押物估價的另一個重要因素。抵押物價值和抵押率高低直接決定了貸款抵押額度的多少。

　　3.抵押貸款額度的確認(rèn)

　　抵押貸款額度是指銀行根據(jù)抵押物價值和抵押率高低確定出來的可以貸款的金額。

　　抵押貸款=抵押物評估值×抵押貸款率

　　抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　4.抵押合同的簽訂

　　貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：①被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額;②債務(wù)人履行債務(wù)盼期限;③抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;④抵押擔(dān)保的范圍;⑤當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項。

　　根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，辦理財產(chǎn)抵押的，還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)，方可取得貸款。

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　　(三)貸款抵押的效力

　　1.抵押擔(dān)保的范圍

　　抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。如果抵押合同另有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。

　　2.抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。若轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，銀行可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當(dāng)向銀行提前清償所擔(dān)保的債權(quán)，超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。同時，抵押權(quán)不得與其擔(dān)保的債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

　　3.抵押物的保值

　　在抵押期間，銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對抵押物使用不當(dāng)或保管不善，足以使抵押物價值減少時，有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，銀行有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。若抵押人對抵押物價值減少無過錯的，銀行只能在抵押人因損害而得到的償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。其抵押物未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

　　4.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　抵押擔(dān)保雖然具有現(xiàn)實(shí)性和憑物性，但抵押權(quán)是與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在的。抵押貸款到期，若借款人能足額按時歸還本息，則抵押自動消失。若借款人不能按時歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權(quán)才真正得以實(shí)現(xiàn)。總之，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消失的，押權(quán)也消失。

　　二、貸款抵押風(fēng)險(★)

　　(一)貸款抵押風(fēng)險

　　1.抵押物虛假或嚴(yán)重不實(shí)

　　抵押權(quán)建立的前提是抵押物必須實(shí)際存在，且抵押人對此擁有完全的所有權(quán)?？陀^上由于所有權(quán)的確定事項較復(fù)雜、政策性很強(qiáng)，又可能涉及多個部門的事情，存在一些漏洞，給一些蓄意騙取銀行貸款的不法分子可乘之機(jī)。

　　2.未辦理有關(guān)登記手續(xù)

　　我國《擔(dān)保法》規(guī)定了在法律規(guī)定一定范圍內(nèi)的財產(chǎn)抵押時，雙方當(dāng)事人不但要簽訂抵押合同，而且要辦理抵押物登記，否則抵押合同無效。實(shí)踐中，有可能發(fā)生未辦理抵押登記的情況，甚至作了假!登記。

　　3.將共有財產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意

　　共有財產(chǎn)是指兩人以上對同一財產(chǎn)享有所有權(quán)。對以共有財產(chǎn)抵押的，按照共有財產(chǎn)共同處分的原則，應(yīng)該經(jīng)得各共有人的同意才能設(shè)立，否則抵押無效。

　　4.以第三方的財產(chǎn)作抵押而未經(jīng)財產(chǎn)所有人同意

　　未經(jīng)所有權(quán)人同意就擅自抵押的，不但抵押關(guān)系無效，而且構(gòu)成侵權(quán)。所以，以第三方的財產(chǎn)作為抵押，必須經(jīng)得第三方同意，并辦理有關(guān)法律手續(xù)，方能有效。

　　5.資產(chǎn)評估不真實(shí)，導(dǎo)致抵押物不足值

　　抵押物價值是隨著市場行情變化，相對不確定，但借款人往往為了多貸款，利用各種手段盡量爭取將抵押物價值抬高，而一些中介評估機(jī)構(gòu)不規(guī)范競爭，造成目前資產(chǎn)評估不真實(shí)的情況大量存在，使抵押物

　　6.未抵押有效證件或抵押的證件不齊

　　抵押中的財產(chǎn)一般都由抵押人控制，如果抵押權(quán)人未控制抵押物的有效證件，抵押的財產(chǎn)就有可能失控，就可能造成同一抵押物的多頭抵押和重復(fù)抵押。

　　7.因主合同無效，導(dǎo)致抵押關(guān)系無效

　　抵押權(quán)的發(fā)生與存在須以一定的債權(quán)關(guān)系的發(fā)生與存在為前提和基礎(chǔ)。故抵押權(quán)是一種從權(quán)利。主合同無效，從合同也無效。

　　8.抵押物價值貶損或難以變現(xiàn)

　　如果抵押人以易損耗的機(jī)器或交通運(yùn)輸工具作抵押，抵押物易受損失，且價值貶值快，從而使貸款難以獲得有效的保障。對于專用機(jī)器設(shè)備等抵押物，由于變現(xiàn)能力差，不易流轉(zhuǎn)，也難以實(shí)現(xiàn)抵押價值。

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　　(二)貸款抵押的風(fēng)險防范

　　1.對抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查

　　首先要確保抵押物的真實(shí)性，信貸人員要審查有關(guān)權(quán)利憑證，對于房地產(chǎn)抵押的，要對房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地核查;其次確保抵押物的合法性，信貸人員要嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)審查抵押物，防止法律禁止抵押的財產(chǎn)用于抵押。最后認(rèn)真查驗抵押物的權(quán)屬，確保抵押物的有效性。特別注意：用合伙企業(yè)財產(chǎn)抵押時。必須經(jīng)全體合伙人同意并共同出具抵押聲明。

　　2.對抵押物的價值進(jìn)行準(zhǔn)確評估

　　在實(shí)際操作中，銀行一般要求抵押企業(yè)提供商業(yè)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告，并根據(jù)評估價值打折扣后確定貸款額。這就要求銀行認(rèn)真審查評估報告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，防止評估價值中摻有水分。貸款一旦發(fā)放后，銀行應(yīng)按照一定的時間頻率對抵押物價值進(jìn)行評估。

　　3.做好抵押物登記工作，確保抵押關(guān)系的效力

　　根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，房地產(chǎn)、林木、航空器、船舶、車輛及企業(yè)設(shè)備和其他動產(chǎn)進(jìn)行抵押時需要依法登記，抵押合同從登記之日起開始生效。因此，銀行在辦理抵押貸款時，必須特別注意抵押物是否需要登記才能生效，以確保抵押關(guān)系的合法有效。

　　4.抵押合同期限應(yīng)覆蓋貸款合同期限

　　抵押期限應(yīng)等于或大于貸款期限，凡變更貸款主合同的，一定要注意新貸款合同與原貸款抵押合同期限的差異，不能覆蓋貸款合同期限的要重新簽訂抵押合同。

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