2013銀行從考試《個人貸款》第四章：風(fēng)險管理

　　第三節(jié) 風(fēng)險管理

　　本節(jié)也是本章比較重要的內(nèi)容，需要重點(diǎn)掌握個人住房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式和防控措施，操作風(fēng)險的主要內(nèi)容和防控措施，信用風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式和防控措施;了解個人住房貸款法律和政策風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式。

　　一、合作機(jī)構(gòu)管理

　　與外部機(jī)構(gòu)合作是當(dāng)前和今后一段時間個人住房貸款業(yè)務(wù)開展的主要方式?，F(xiàn)階段由于缺乏征信體系，國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)大多數(shù)依賴于合作機(jī)構(gòu)所提供的擔(dān)保方式來規(guī)避風(fēng)險，甚至還要他們承擔(dān)一定的貸前調(diào)查工作。商業(yè)銀行有必要建立對合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范管理的機(jī)制，嚴(yán)格合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人、定期審核和退出，從而保證個人住房貸款第二還款來源的可靠性。

　　(一)合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容

　　1.合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)

　　(1)分析合作機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)。要了解一個企業(yè)是否講誠信，首先要從了解企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)著手。對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人作出評價時主要看領(lǐng)導(dǎo)層的身份、學(xué)歷、履歷、個人信用狀況、以往經(jīng)營業(yè)績、對團(tuán)隊(duì)的影響力、決策能力、經(jīng)營水平等。

　　(2)分析合作機(jī)構(gòu)的業(yè)界聲譽(yù)。業(yè)界聲譽(yù)是指一個合作機(jī)構(gòu)獲得社會公眾信任和贊美的程度，以及在社會公眾中影響效果好壞的程度。

　　(3)分析合作機(jī)構(gòu)的歷史信用記錄。一方面，可以查看外部監(jiān)管記錄，另一方面，也可以查看合作機(jī)構(gòu)與銀行歷史合作的信用記錄，通過公司業(yè)務(wù)部門了解合作機(jī)構(gòu)在銀行的貸款情況。

　　(4)分析合作機(jī)構(gòu)的管理規(guī)范程度。重點(diǎn)分析合作機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)是否健全，有無完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度;有無財務(wù)監(jiān)督機(jī)制;對改制后的企業(yè)還要看其治理結(jié)構(gòu)是否合理。

　　(5)分析企業(yè)的經(jīng)營成果。分析企業(yè)的經(jīng)營成果可以看企業(yè)的利潤表和現(xiàn)金流量表。

　　(6)分析合作機(jī)構(gòu)的償債能力。分析企業(yè)的償債能力時，重點(diǎn)看資產(chǎn)負(fù)債表。對外法人擔(dān)保情況可以通過中國人民銀行信貸查詢系統(tǒng)獲得。

　　2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理

　　(I)確立合作意向。銀行可以與開發(fā)商簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”，以明確雙方合作事宜、職責(zé)等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。

　　(2)合作后的管理。銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要加強(qiáng)對開發(fā)商和合作項(xiàng)目的管理，采取的措施主要包括：

　?、偌皶r了解開發(fā)商的工程進(jìn)度，防止“爛尾”工程;

　?、陂_發(fā)商的經(jīng)營及財務(wù)狀況是否正常，擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證;

　?、劢杩钊说娜俗∏闆r及對住房的使用情況等;

　?、芙杩钊税l(fā)生違約行為后應(yīng)及時對抵押物進(jìn)行處理;

　?、菝芮凶⒁夂驼莆辗康禺a(chǎn)市場的動態(tài)等。

　　3.與其他社會中介機(jī)構(gòu)的合作管理

　　其他社會合作機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。與這些機(jī)構(gòu)合作要堅(jiān)持以下原則：

　　(1)資質(zhì)高、信譽(yù)好、管理規(guī)范;

　　(2)各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)符合銀行要求;

　　(3)近期無重大經(jīng)濟(jì)糾紛;

　　(4)銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。

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　　(二)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的表現(xiàn)形式

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險

　　房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險主要表現(xiàn)為“假個貸”。

　　所謂“假個貸”，一般是指借款人并不具有真實(shí)的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為?！凹賯€貸”的“假”，一是指不具有真實(shí)的購房目的;二是指虛構(gòu)購房行為使其具有“真實(shí)”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等?！凹賯€貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實(shí)施“假個貸”;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假個貸”;銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機(jī)等。

　　“假個貸”行為具有若干共性特征，包括沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷;沒有特殊原因，樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高;開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購買同一樓盤，或一人購買多套;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時間內(nèi)集中申請辦理貸款;借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時間等與所購房屋密切相關(guān)的信息不甚了解;借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付;多名借款人還款賬戶內(nèi)存款很少，還款日前由同一人或同一單位進(jìn)行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付來還款;借款人集體中斷還款。

　　2.擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險

　　當(dāng)借款人采用專業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請個人住房貸款時，擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足會給銀行帶來風(fēng)險。實(shí)踐中，有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實(shí)力較強(qiáng)，而且經(jīng)營相對規(guī)范，而民營背景的擔(dān)保公司由于資金實(shí)力和內(nèi)部管理等問題往往給貸款帶來一定的風(fēng)險，主要表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過大，即擔(dān)保公司對外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無力代償。

　　3.其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險

　　在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會中介機(jī)構(gòu)賬戶，因此，可能在社會中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險。

　　(三)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的防范措施

　　1.“假個貸”的防控措施

　　(1)加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。在具體的操作上，要注意檢查以下四個方面的內(nèi)容：①借款人身份的真實(shí)性。②借款人信用情況。③各類證件的真實(shí)性。④申報價格的合理性。

　　(2)進(jìn)一步完善個人住房貸款風(fēng)險保證金制度。

　　(3)要積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個貸”的實(shí)施成本。

　　2.其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的防控措施

　　(1)深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機(jī)構(gòu)。一般來講，應(yīng)重點(diǎn)選擇具有以下特征的合作機(jī)構(gòu)：

　　①企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層比較穩(wěn)定、從業(yè)時間長、專業(yè)技術(shù)高、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定、在社會上有一定的地位;

　?、谄髽I(yè)和主要領(lǐng)導(dǎo)人在業(yè)內(nèi)具有良好的聲譽(yù);

　?、劬哂辛己玫男庞糜涗?

　　④企業(yè)組織機(jī)構(gòu)健全，具有較為完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度，企業(yè)治理結(jié)構(gòu)合理;

　?、菥哂辛己玫臍v史經(jīng)營業(yè)績和較強(qiáng)的盈利能力;

　?、蘧哂休^強(qiáng)的資金實(shí)力和償債能力。

　　(2)業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)。個人住房貸款經(jīng)辦人員應(yīng)注意銀行不能過分依賴合作機(jī)構(gòu)，只有貸款銀行履行了銀行應(yīng)盡的職責(zé)，才能防范合作機(jī)構(gòu)割斷銀行與客戶的關(guān)系而從中牟利。

　　(3)嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度。一般來說，對具有擔(dān)保性質(zhì)的合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人需要考慮以下幾個方面：

　?、僮再Y金是否達(dá)到一定規(guī)模;

　　②是否具有一定的信貸擔(dān)保經(jīng)驗(yàn);

　　③資信狀況是否達(dá)到銀行規(guī)定的要求;

　?、苁欠窬邆浞蠐?dān)保業(yè)務(wù)要求的人員配置、業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)支持;

　?、莨炯爸饕?jīng)營者是否存在不良信用記錄、違法涉案行為等。

　　(4)有效利用保證金制度。對承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的合作機(jī)構(gòu)，銀行應(yīng)要求留存擔(dān)保保證金，需要開立保證金專戶存儲，并在擔(dān)保合作協(xié)議中明確該賬戶內(nèi)保證金的用途及擔(dān)保人使用限制條款，在借款人不履行合同義務(wù)時，銀行直接扣收擔(dān)保人的保證金。

　　(5)嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。對客戶進(jìn)行回訪是銀行貸后的主要工作之一。存在下列情況的，應(yīng)暫停與相應(yīng)機(jī)構(gòu)的合作：

　?、俳?jīng)營出現(xiàn)明顯問題的;

　?、谟羞`法違規(guī)經(jīng)營行為的;

　?、叟c銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的;

　　④所進(jìn)行的合作對銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進(jìn)作用的;

　?、萜渌麑︺y行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的因素。

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　　二、操作風(fēng)險

　　操作風(fēng)險是指在個人住房貸款業(yè)務(wù)操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險，是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　(一)貸款流程中的風(fēng)險

　　1.貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險

　　(1)貸款受理中的風(fēng)險。個人住房貸款的受理環(huán)節(jié)是經(jīng)辦人員與借款人接觸的重要環(huán)節(jié)，對于貸款質(zhì)量的高低有著至關(guān)重要的作用。這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險點(diǎn)主要有以下幾個方面：

　　①借款申請人的主體資格是否符合所申請貸款管理辦法的規(guī)定。包括：是否具有完全民事行為能力;戶籍所在地是否在貸款銀行所在地;對于個別戶籍在外地但長期在本地區(qū)居住、工作并置有房產(chǎn)的，是否能夠出具常住證明或自有房產(chǎn)所有權(quán)證;是否有穩(wěn)定的工作、合法的收入來源，有按期償還本息的能力。

　?、诮杩钌暾埲颂峤坏馁Y料是否齊全，格式是否符合銀行的要求，所有原件和復(fù)印件之間是否一致。

　　(2)貸前調(diào)查中的風(fēng)險。個人住房貸款貸前調(diào)查中的風(fēng)險來自對項(xiàng)目的調(diào)查和對借款人的調(diào)查兩個方面。

　?、夙?xiàng)目調(diào)查中的風(fēng)險：提供貸款業(yè)務(wù)的項(xiàng)目未按規(guī)定上報審批，或在審批未批準(zhǔn)的情況下開展業(yè)務(wù)。提供貸款業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，根據(jù)情況應(yīng)當(dāng)落實(shí)有關(guān)方面承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，未按規(guī)定與之簽訂協(xié)議或簽訂的協(xié)議無效。

　?、诮杩钊苏{(diào)查中的風(fēng)險：借款申請人所提交的資料是否真實(shí)、合法;借款申請人的還款來源是否穩(wěn)定、充足;借款申請人的擔(dān)保措施是否足額、有效。第三方保證人是否具備擔(dān)保資格和保證能力。

　　2.貸款審查和審批中的風(fēng)險

　　貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險控制點(diǎn)為：

　　(1)未按獨(dú)立公正原則審批;

　　(2)不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放;

　　(3)審批人員對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。

　　3.貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險

　　(1)合同簽訂的風(fēng)險。這一環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險點(diǎn)有：

　?、傥春炗喓贤蚴呛炗啛o效合同。

　?、诤贤谋局械牟灰?guī)范行為。

　?、畚磳贤炇鹑思昂炞?簽章)進(jìn)行核實(shí)。

　　(2)貸款發(fā)放的風(fēng)險。貸款發(fā)放是資金劃撥的過程，從貸款發(fā)放的條件審查與貸款資金的劃撥兩個方面加以考慮，主要風(fēng)險點(diǎn)如下：

　?、賯€人信貸信息錄入是否準(zhǔn)確;貸款發(fā)放程序是否合規(guī)。

　?、谫J款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效，抵(質(zhì))押物是否辦理抵(質(zhì))押登記手續(xù)。

　　③在發(fā)放條件不齊全的情況下放款。

　?、茉谫Y金劃撥中的風(fēng)險點(diǎn)有會計(jì)憑證填制不合要求;未對會計(jì)憑證進(jìn)行審查;貸款以現(xiàn)金發(fā)放的，沒有“先記賬、后放款”等。

　?、菸窗匆?guī)定的貸款金額、貸款期限、貸款的擔(dān)保方式、貼息等發(fā)放貸款，導(dǎo)致貸款錯誤核算，發(fā)放金額、期限與審批表不一致，造成錯誤發(fā)放貸款。

　　4.貸后與檔案管理中的風(fēng)險

　　(1)貸后管理的風(fēng)險。主要包括：

　?、傥唇①J后監(jiān)控檢查制度，未對重點(diǎn)貸款使用情況進(jìn)行跟蹤檢查;

　　②房屋他項(xiàng)權(quán)證辦理不及時;

　?、塾馄谫J款催收不及時，不良貸款處置不力，造成貸款損失;

　　④未按規(guī)定保管借款合同、擔(dān)保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀;他項(xiàng)權(quán)利證書未按規(guī)定進(jìn)行保管，造成他項(xiàng)權(quán)證遺失，他項(xiàng)權(quán)利滅失;

　?、菸搓P(guān)注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對其經(jīng)營情況及抵押物價值、用途等變動情況進(jìn)行持續(xù)跟蹤監(jiān)測。

　　(2)檔案管理中的風(fēng)險。主要包括：

　?、偈欠癜凑找笫占碣J款檔案資料，是否按要求立卷歸檔;

　?、谑欠駥γ抗P貸款設(shè)立專卷，是否按貸款種類、業(yè)務(wù)發(fā)生時間編序，是否核對“個人貸款檔案清單”;

　　③重要單證保管是否及時移交會計(jì)部門專管，檔案資料使用是否實(shí)施借閱審批登記制度。

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　　(二)法律和政策風(fēng)險

　　從實(shí)踐中涉及的貸款糾紛來看，個人住房貸款的法律和政策風(fēng)險點(diǎn)最多，主要集中在以下幾個方面。

　　1.借款人主體資格

　　(1)未成年人能否申請個人住房貸款問題。實(shí)踐中，未成年人的監(jiān)護(hù)人以未成年人的名義申請貸款，并代未成年人償還貸款，因涉及諸多法律問題，銀行應(yīng)對此類貸款謹(jǐn)慎處理。

　　根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人進(jìn)行代理。未成年人作為無民事行為能力人或限制行為能力人，不能以貸款方式購買房屋。銀行不宜辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房貸款申請，而應(yīng)該由未成年人及其法定監(jiān)護(hù)人共同申請。

　　(2)外籍自然人能否辦理住房貸款問題。根據(jù)《貸款通則》第17條規(guī)定，外籍人被排除在個人住房貸款對象之外，貸款銀行與外籍自然人簽署的貸款協(xié)議可能被認(rèn)定為無效。在實(shí)踐中，我國境內(nèi)商業(yè)銀行(包括中資商業(yè)銀行和外資商業(yè)銀行)均將外籍自然人列為住房貸款對象。

　　2.合同有效性風(fēng)險

　　目前，個人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實(shí)際業(yè)務(wù)中還會根據(jù)不同情況與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險。

　　(1)格式條款無效。個人住房貸款經(jīng)辦人員需要擬定格式條款(合同)肘，應(yīng)注意遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，既要維護(hù)銀行的合法權(quán)益，又要保障客戶的利益，避免造成合同條款無效的法律風(fēng)險。

　　(2)未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險。依據(jù)《合同法》第39條第l款的規(guī)定，商業(yè)銀行作為格式條款的提供方，應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其責(zé)任的條款，并按照對方提出的要求，對該條款予以說明。

　　(3)格式條款解釋風(fēng)險。銀行在擬定合同書及相關(guān)資料時，應(yīng)盡可能做到內(nèi)容具體明確、文字用語規(guī)范，避免出現(xiàn)矛盾或產(chǎn)生歧義;在相對于客戶有爭議的條款解釋上盡可能按照條款最直接表述的意思進(jìn)行解釋。

　　(4)格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險。當(dāng)非格式條款與格式條款的意思表達(dá)不一致或矛盾時，依據(jù)《合同法》第41條規(guī)定辦理，即“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”?？梢姡a(bǔ)充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。因此，貸款經(jīng)辦人在填寫或錄入非格式條款信息，或?qū)Ω袷綏l款進(jìn)行修改時，應(yīng)當(dāng)更加慎重。

　　3.擔(dān)保風(fēng)險

　　個人住房貸款中的擔(dān)保風(fēng)險主要來源于以下幾個方面：

　　(1)抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險

　　①抵押物的合法有效性。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位的公益財產(chǎn)，所有權(quán)不明、有爭議的以及宅基地的使用權(quán)不得設(shè)定抵押，共有財產(chǎn)的抵押須由共有人同意，公司董事、經(jīng)理不得以公司財產(chǎn)為個人提供抵押擔(dān)保等。

　?、诘盅何镏貜?fù)抵押。

　?、鄣盅何飪r值高估、不足值或抵押率偏高。

　?、艿盅旱怯洿嬖阼Υ?，使得抵押擔(dān)保處于抵押不生效的風(fēng)險中。

　　(2)質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險。質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)力質(zhì)押，較多的是存單、保單、國債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險點(diǎn)在于：

　　①質(zhì)押物的合法性;

　?、趯τ跓o處分權(quán)的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押;

　?、鄯菫楸槐O(jiān)護(hù)人利益以其所有權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押;

　　④以非法所得、不當(dāng)所得的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押等。

　　(3)保證擔(dān)保的法律風(fēng)險。主要表現(xiàn)在：

　?、傥疵鞔_連帶責(zé)任保證，追索的難度大;

　　②未明確保證期間或保證期間不明;

　　③保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力;

　?、芙杩钊嘶ハ嗵峁┍ＷC;

　　⑤公司、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個人提供保證;

　　⑥公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對外提供保證等。

　　4.訴訟時效風(fēng)險

　　在個人住房貸款實(shí)踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識的缺陷或工作責(zé)任心問題，未能及時中斷訴訟時效或雖有中斷訴訟時效行為但沒有及時保留中斷訴訟時效證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動的地位。

　　5.政策風(fēng)險

　　政策風(fēng)險是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險。政策風(fēng)險屬于個人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險之一，是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風(fēng)險如下：

　　(1)對境外人士購房的限制。實(shí)踐中，一些地方政府出于住房市場調(diào)控等目的，對境外人士購買我國境內(nèi)住房進(jìn)行一定的限制。

　　(2)對購房人資格的政策性限制。對于經(jīng)濟(jì)適用房等實(shí)行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進(jìn)行嚴(yán)格的限制，如對購房人的戶籍(居住地)、收入水平、現(xiàn)有居住條件等作出特別要求。對于以經(jīng)濟(jì)適用房等特殊種類住房為對象的住房貸款，銀行在審核購房人貸款申請的主體資格時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)政府的有關(guān)政策性規(guī)定。

　　(3)抵押品執(zhí)行的政策性限制。根據(jù)最高人民法院頒布的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中的司法解釋，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。同時，還規(guī)定對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。該司法解釋未能嚴(yán)格保護(hù)債權(quán)人一一銀行的權(quán)利，這可能影響到一部分債務(wù)人的還款意愿，甚至可能會導(dǎo)致一些債務(wù)人產(chǎn)生不良企圖，利用新司法解釋給債務(wù)人帶來的保護(hù)權(quán)益，借故逃避還款義務(wù)。早在新的司法解釋出臺前，各商業(yè)銀行的住房貸款基本上都可以第一套住房作抵押，這樣的抵押實(shí)際上在執(zhí)行中已經(jīng)失去作用，一旦借款人失去還款能力，貸款就將形成風(fēng)險。

　　(三)操作風(fēng)險的防范措施

　　1.提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神

　　人員因素引起的操作風(fēng)險包括操作失誤、違法行為(員工內(nèi)部欺詐或內(nèi)外勾結(jié))等情況。在貸款經(jīng)辦人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待加強(qiáng)、業(yè)務(wù)流程有待完善、內(nèi)控制度有待健全的情況下，人員因素引起的操作風(fēng)險就成為銀行面臨的首要的操作風(fēng)險。因此，防范人員導(dǎo)致的操作風(fēng)險，首先需要個人住房貸款經(jīng)辦人員努力培養(yǎng)自身的職業(yè)道德;其次要加強(qiáng)法制教育，加重違規(guī)違紀(jì)行為的處罰力度;最后要加強(qiáng)并完善銀行內(nèi)控制度。

　　2.掌握并嚴(yán)格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)

　　任何一筆貸款業(yè)務(wù)都涉及較復(fù)雜的法律關(guān)系或政策要求，為應(yīng)對個人住房貸款的法律和政策風(fēng)險，個人住房貸款的經(jīng)辦人員需要學(xué)習(xí)相關(guān)的法律知識，具體包括借貸、簽訂合同、擔(dān)保、抵押登記、商品房銷售、訴訟和執(zhí)行等法律常識。更重要的是，在實(shí)踐工作中，個人住房貸款的經(jīng)辦人員應(yīng)盡職盡責(zé)，避免違法違規(guī)操作。

　　3.嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查

　　調(diào)查和檢查的工作重點(diǎn)如下：

　　(1)確?？蛻粜畔⒄鎸?shí)性;

　　(2)與合作機(jī)構(gòu)合作前，要查看合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入文件、審批批復(fù)的合作機(jī)構(gòu)擔(dān)保金額及銀行與合作機(jī)構(gòu)簽訂的合作協(xié)議;

　　(3)貸款發(fā)放前，落實(shí)貸款有效擔(dān)保;

　　(4)貸款發(fā)放后要對客戶還款情況、擔(dān)保人或抵(質(zhì))物的變動情況進(jìn)行有效的監(jiān)控;

　　(5)加強(qiáng)貸后客戶檢查，按規(guī)定撰寫客戶貸后檢查報告。

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　　三、信用風(fēng)險

　　(一)信用風(fēng)險表現(xiàn)形式

　　借款人的還款能力和還款意愿對銀行個人住房貸款的安全有著至關(guān)重要的作用，借款人的信用風(fēng)險主要表現(xiàn)為還款能力風(fēng)險和還款意愿風(fēng)險兩個方面。

　　1.還款能力風(fēng)險

　　從信用風(fēng)險的角度來看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財務(wù)狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的能力。

　　個人住房貸款屬于中長期貸款，其還款期限通常要持續(xù)在20一30年，在這段時間里，個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，這往往就可能轉(zhuǎn)化為銀行的貸款風(fēng)險?？紤]到當(dāng)前個人住房貸款的申請者主要是收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的工薪階層，這種中長期貸款的風(fēng)險尤其值得關(guān)注。而我國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使借款人承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險，這就導(dǎo)致了借款人在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。

　　2.還款意愿風(fēng)險

　　還款意愿是指借款人對償還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風(fēng)險。在實(shí)踐中，有很多借款人根本不具備按期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收入還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續(xù)還款，給銀行帶來風(fēng)險。

　　(二)信用風(fēng)險防范措施

　　1.加強(qiáng)對借款人還款能力的甄別

　　銀行應(yīng)該進(jìn)一步嚴(yán)格個人住房貸款的調(diào)查和審查，尤其要關(guān)注和評估借款人的還款能力，準(zhǔn)確把握第一還款來源，從而有效地控制個人住房貸款業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險。

　　在審核個人住房貸款申請時，必須對借款人的收入證明進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，尤其是借款人為自雇人士或自由職業(yè)者的。除了向借款人的工作單位、工商管理部門、稅務(wù)部門以及征信機(jī)構(gòu)等獨(dú)立的第三方進(jìn)行查證外，還應(yīng)審查其納稅證明、資產(chǎn)證明、財務(wù)報表、銀行賬單等，確保第一還款來源真實(shí)、準(zhǔn)確、充足。具體的措施將從驗(yàn)證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營收入四個方面來介紹。

　　2.深入了解客戶還款意愿

　　在當(dāng)前的業(yè)務(wù)環(huán)境下，真實(shí)個人信息獲取的成本和難度都比較大，往往造成工作中的信息不對稱。事前的信息不對稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟(jì)學(xué)中的逆向選擇;而事后的信息不對稱使得銀行的貸款資金遭受風(fēng)險，即道德風(fēng)險。為了防范這種信息不對稱造成的風(fēng)險，銀行應(yīng)該對借款人的還款意愿有良好的把握。

　　如果借款人是老客戶，通常可以通過檢查其以往的賬戶記錄、還款記錄以及當(dāng)前貸款狀態(tài)，了解其還款意愿。如果是新客戶，往往可以通過職業(yè)、家庭、教育、年齡、穩(wěn)定性等個人背景因素來綜合判斷。這些信息可以通過借款人提交的申請資料和人民銀行的個人征信系統(tǒng)的信用報告來獲取。而借款人的穩(wěn)定性可以通過借款人在現(xiàn)職公司的工作年限、在現(xiàn)住址的年限來判斷。查證借款人的身份證明文件，核實(shí)其就業(yè)狀況及收入情況，審查借款人申請資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性及品格特征是必不可少的貸款審查內(nèi)容。同時，通過堅(jiān)持面談的制度，對申請人的還款意愿從細(xì)節(jié)上進(jìn)行把握。

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