三、工程建設(shè)其他費(fèi)用分析

　　工程建設(shè)項(xiàng)目其他費(fèi)用是指從土地使用到與工程建設(shè)和未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用，包括從工程籌建起到工程竣工驗(yàn)收交付使用止的整個(gè)建設(shè)期間，除建筑安裝工程費(fèi)用和設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用以外保證工程建設(shè)順利完成和交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

　　1.土地使用費(fèi)

　　土地使用費(fèi)是指通過(guò)劃撥或拍賣(mài)方式取得土地使用權(quán)而支付的土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)，或者通過(guò)土地使用權(quán)出讓方式取得土地使用權(quán)而支付的土地使用權(quán)出讓金。因?yàn)槿魏我粋€(gè)建設(shè)項(xiàng)目都固定于一定地點(diǎn)與地面相連接，必須占用一定量的土地，也就必然要發(fā)生為獲得建設(shè)用地支付的費(fèi)用。

　　(1)土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)。

　　土地征用及遷移費(fèi)，是指建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)劃撥方式取得無(wú)期限的土地使用權(quán)，依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》等規(guī)定所支付的費(fèi)用。其總合一般不得超過(guò)被征用土地產(chǎn)值的20倍，土地年產(chǎn)值則按該地被征用前3年的平均產(chǎn)量和國(guó)家規(guī)定的價(jià)格計(jì)算。其內(nèi)容包括：

　　a.土地補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地(包括菜地)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),按政府規(guī)定,為該耕地年產(chǎn)值的若干倍,具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此范圍內(nèi)制定。征用園地、魚(yú) 塘、葦塘、宅基地、林地、牧場(chǎng)、草原等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。征收無(wú)收益的土地,不予補(bǔ)償。

　　b.青苗補(bǔ)償費(fèi)和被征用土地上的房屋、水井、樹(shù)木等附著物補(bǔ)償費(fèi)。這些補(bǔ)償費(fèi)的 省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。征用城市郊區(qū)的菜地時(shí),還應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定向國(guó)家繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。

　　c.安置補(bǔ)助費(fèi)。征用耕地、菜地的,每個(gè)農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)為該地每畝年產(chǎn)值的2-3倍,每畝耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過(guò)其年產(chǎn)值的10倍。

　　d.繳納的耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅、土地登記費(fèi)及征地管理費(fèi)等?？h市土地管 理機(jī)關(guān)從征地費(fèi)中提取土地管理費(fèi)的比率,要按征地工作量大小,視不同情況,在1 %-4%幅度內(nèi)提取。

　　e.征地動(dòng)遷費(fèi)。包括征用土地上的房屋及附屬構(gòu)筑物、城市公共設(shè)施等拆除、遷建 補(bǔ)償費(fèi)、搬遷運(yùn)輸費(fèi),企業(yè)單位因搬遷造成的減產(chǎn)、停工損失補(bǔ)貼費(fèi),拆遷管理費(fèi)等。

　　F.水利水電工程水庫(kù)淹沒(méi)處理補(bǔ)償費(fèi)。包括農(nóng)村移民安置遷建費(fèi),城市遷建補(bǔ)償費(fèi), 庫(kù)區(qū)工礦企業(yè)、交通、電力、通信、廣播、管網(wǎng)、水利等的恢復(fù)、遷建補(bǔ)償費(fèi),庫(kù)底清理 費(fèi),防護(hù)工程費(fèi),環(huán)境影響補(bǔ)償費(fèi)用等。

　　(2)土地使用權(quán)出讓金。環(huán)球網(wǎng) 校edu24ol.com

　　土地使用權(quán)出讓金,指建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)土地使用權(quán)出讓方式,取得有限期的土地使用 權(quán),依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,支付的土地 使用權(quán)出讓金。

　　α.明確國(guó)家是城市土地的惟一所有者,并分層次、有償、有限期地出讓、轉(zhuǎn)讓城市 土地。第一層次是城市政府將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給用地者,該層次由城市政府壟斷經(jīng) 營(yíng)。出讓對(duì)象可以是有法人資格的企事業(yè)單位,也可以是外商;第二層次及以下層次的轉(zhuǎn) 讓則發(fā)生在使用者之間。

　　b.城市土地的出讓和轉(zhuǎn)讓可采用協(xié)議、招標(biāo)、公開(kāi)拍賣(mài)等方式。

　　a)協(xié)議方式是由用地單位申請(qǐng),經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意后雙方洽談具體地塊及地價(jià)。該 方式適用于市政工程、公益事業(yè)用地以及需要減免地價(jià)的機(jī)關(guān)、部隊(duì)用地和需要重點(diǎn)扶 持、優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地。

　　b)招標(biāo)方式是在規(guī)定的期限內(nèi),由用地單位以書(shū)面形式投標(biāo),市政府根據(jù)投標(biāo)報(bào) 價(jià)、所提供的規(guī)劃方案以及企業(yè)信譽(yù)綜合考慮,擇優(yōu)而取。該方式適用于一般工程建 設(shè)用地。環(huán)球網(wǎng) 校edu24ol.com

　　c)公開(kāi)拍賣(mài)是指在指定的地點(diǎn)和時(shí)間,由申請(qǐng)用地者叫價(jià)應(yīng)價(jià),價(jià)高者得。這完全 是由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定,適用于盈利高的行業(yè)用地。

　　c.在有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地時(shí),政府對(duì)地價(jià)不作統(tǒng)一規(guī)定,但應(yīng)堅(jiān)持以下原則： a)地價(jià)對(duì)目前的投資環(huán)境不產(chǎn)生大的影響; b)地價(jià)與當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng); c)地價(jià)要考慮己投入的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、土地市場(chǎng)供求關(guān)系、土地用途和使用年限。

　　d.關(guān)于政府有償出讓土地使用權(quán)的年限,各地可根據(jù)時(shí)間、區(qū)位等各種條件作不同的規(guī)定,一般可在30-99年之間。按照地面附屬建筑物的折舊年限來(lái)看,以50年為宜。環(huán)球網(wǎng) 校edu24ol.com

　　e.土地有償出讓和轉(zhuǎn)讓,土地使用者和所有者要簽約,明確使用者對(duì)土地享有的權(quán)利和對(duì)土地所有者應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

　　α)有償出讓和轉(zhuǎn)讓使用權(quán),要向土地受讓者征收契稅;

　　b)轉(zhuǎn)讓土地如有增值,要向轉(zhuǎn)讓者征收土地增值稅;

　　c)在土地轉(zhuǎn)讓期間,國(guó)家要區(qū)別不同地段、不同用途向土地使用者收取土地占用費(fèi)

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