【摘要】2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí)第八章4節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了重新購(gòu)建價(jià)格的求取的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

　　特別推薦：2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí)匯總

　　第八章 成本法及其運(yùn)用

　　第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格的求取

　　重新購(gòu)建價(jià)格的含義：

　　重新購(gòu)建價(jià)格也稱為重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。其中，重新取得可簡(jiǎn)單地理解為重新購(gòu)買，重新開發(fā)可簡(jiǎn)單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購(gòu)建價(jià)格的含義需要注意下列3點(diǎn)：

　　(1)重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格。例如，在重新開發(fā)的情況下，重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成來測(cè)算的價(jià)格。但應(yīng)注意的是，估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是現(xiàn)在，也可能為過去或未來。此點(diǎn)已在本書第五章第四節(jié)"估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則"中作過說明。

　　(2)重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的重新購(gòu)建價(jià)格。具體地說，重新取得的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，不是個(gè)別單位或個(gè)人的實(shí)際支出和實(shí)際利潤(rùn)，而是必須付出的成本、費(fèi)用、稅金和應(yīng)當(dāng)獲得的利潤(rùn)，并且為相似的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的平均水平，即為客觀成本而非實(shí)際成本。如果實(shí)際支出超出了平均水平，則超出的部分不僅不能構(gòu)成價(jià)格，而且是一種浪費(fèi);反之，實(shí)際支出低于平均水平的部分，不會(huì)降低價(jià)格，只會(huì)形成個(gè)別單位或個(gè)人的超額利潤(rùn)。

　　(3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的土地的重新購(gòu)建價(jià)格。因此，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中未扣除建筑物折舊，而土地的減價(jià)和增價(jià)因素一般已考慮在土地的重新購(gòu)建價(jià)格中。例如，估價(jià)對(duì)象中的土地是10年前取得的商業(yè)用途法定最高年限40 年的建設(shè)用地使用權(quán)，求取其重新購(gòu)建價(jià)格，不是求取目前40年建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，而是求取目前剩余30年建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格。再如，如果該土地目前的交通條件比其10年前有了很大改善，求取其重新購(gòu)建價(jià)格，不是求取其在10年前交通條件下的價(jià)格，而是求取其在目前交通條件下的價(jià)格。

　　重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路：

　　(一)房地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

　　求取房地重新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑：一是不將該房地分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分，而是模擬現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程，在本章第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法求取;二是將該房地分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分，先求取土地重新購(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加。

　　(二)土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

　　求取土地重新購(gòu)建價(jià)格，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地重新購(gòu)建價(jià)格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地重新購(gòu)建價(jià)格可進(jìn)一步分為重新購(gòu)置價(jià)格和重新開發(fā)成本。在求取舊的房地特別是其中建筑物破舊的土地重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)應(yīng)注意，有時(shí)需要考慮土地上已有的舊建筑物導(dǎo)致的土地價(jià)值減損，即此時(shí)空地的價(jià)值大于有舊建筑物的土地價(jià)值，甚至大于有舊建筑物的房地價(jià)值。

　　(三)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

　　求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)該建筑物占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為沒有該建筑物的空地，但除沒有該建筑物外，其他狀況均維持不變，然后在該土地上建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn);也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑施工企業(yè)建造，由建筑施工企業(yè)將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑施工企業(yè)的全部費(fèi)用(即建設(shè)工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格)，再加上發(fā)包人的其他必要支出(如勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)等)及發(fā)包人的應(yīng)得利潤(rùn)。

　　建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式：

　　按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格分為重建價(jià)格和重置價(jià)格。這兩種重新購(gòu)建價(jià)格也可以說是兩種重新購(gòu)建價(jià)格基準(zhǔn)，分別稱為重建價(jià)格基準(zhǔn)和重置價(jià)格基準(zhǔn)。

　　重建價(jià)格也稱為重建成本(reproduction cost)、重建價(jià)值，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。這種重新建造方式可形象地理解為"復(fù)制"。因此，進(jìn)一步地說，重建價(jià)格是在原址，按照原有規(guī)格和建筑形式，使用與原有建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，采用原有建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

　　重置價(jià)格也稱為重置成本(replacement cost)、重置價(jià)值，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

　　重建價(jià)格與重置價(jià)格通常不同。一般的建筑物適用重置價(jià)格，有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。但因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝和標(biāo)準(zhǔn)改變等，使"復(fù)制"有困難的建

　　筑物，一般只好使用重置價(jià)格，或者盡量做到"形似"。

　　重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是"替代原理"的體現(xiàn)。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等都已過時(shí)落后或者成本過高，而采用新的材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等，不僅功能更加完善，而且成本會(huì)降低，因此重置價(jià)格通常低于重建價(jià)格。

　　建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法：

　　建筑物重新購(gòu)建價(jià)格可采用成本法、市場(chǎng)法求取，也可通過政府或其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格或房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來求取。

　　成本法求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，相當(dāng)于成本法求取新建成的建筑物價(jià)值，公式為：

　　其中，求取建筑安裝工程費(fèi)的方法有單位比較法(comparative-unit method)、分部分項(xiàng)法(unit-in-place method)、工料測(cè)量法(quantity survey method)和指數(shù)調(diào)整法(index method)。

　　后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期：

　　為了預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)各項(xiàng)必要支出發(fā)生的時(shí)間及金額，便于進(jìn)行折現(xiàn)或測(cè)算投資利息，首先需要預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)期)。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即估價(jià)時(shí)點(diǎn))，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。

　　建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設(shè)期又可分為前期和建造期。

　　經(jīng)營(yíng)期可根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式而具體化。由于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式有銷售、出租和營(yíng)業(yè)，所以經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷售期(針對(duì)銷售這種情況)和運(yùn)營(yíng)期(針對(duì)出租和營(yíng)業(yè)兩種情況)。銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重疊。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營(yíng)期有重疊。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。

　　開發(fā)完成后的價(jià)值：

　　預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值，需要弄清3個(gè)問題：①該價(jià)值是在哪種開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況下的價(jià)值;②該價(jià)值是在哪個(gè)時(shí)間的價(jià)值;③該價(jià)值的預(yù)測(cè)方法有哪些。

　　(一)開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況

　　開發(fā)完成后的價(jià)值是指未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值。因此，在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值之前，先要弄清未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，然后再預(yù)測(cè)該狀況的房地產(chǎn)價(jià)值。以估價(jià)對(duì)象為商品房在建工程為例，如果預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的商品房是毛坯房的，則預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)是毛坯房的價(jià)值;如果預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的商品房是粗裝修房的，則預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)是粗裝修房的價(jià)值;如果預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的商品房是精裝修房的，則預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)是精裝修房的價(jià)值。

　　(二)開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間

　　開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間可能是未來開發(fā)完成之時(shí)，也可能是未來開發(fā)完成之前或之后的某個(gè)時(shí)間。因此，在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值之前，還要弄清是預(yù)測(cè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在哪個(gè)時(shí)間的價(jià)值。在傳統(tǒng)方法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。但在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對(duì)于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值;但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值;當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

　　(三)開發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測(cè)方法

　　在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接"平移"過來作為開發(fā)完成后的價(jià)值，通常是采用市場(chǎng)法并考慮類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來變化趨勢(shì)，或者采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合(長(zhǎng)期趨勢(shì)法的內(nèi)容見本書第十章)，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè)。

　　后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)：

　　后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)是將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況"變成"未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，所必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的一般正常利潤(rùn)，具體包括待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)以及開發(fā)利潤(rùn)。這些都是在假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中應(yīng)當(dāng)減去的項(xiàng)目，統(tǒng)稱為"扣除項(xiàng)目"。它們的估算方法與成本法中的相同(見本書第八章第二節(jié)"房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成")，但要注意兩點(diǎn)區(qū)別：①它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的值，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值(但在傳統(tǒng)方法中，將它們近似為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值)。②它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤(rùn)。

　　待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)是假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)購(gòu)置待開發(fā)房地產(chǎn)，此時(shí)應(yīng)由購(gòu)置者(買方)繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來測(cè)算。

　　后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等必要支出的多少，要與未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對(duì)應(yīng)。相同的待開發(fā)房地產(chǎn)，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為毛坯房的后續(xù)必要支出，要少于為粗裝修房的后續(xù)必要支出;粗裝修房的后續(xù)必要支出，要少于精裝修房的后續(xù)必要支出。特別是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為"以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)"的，其后續(xù)必要支出通常還應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)等支出。

　　折現(xiàn)率：

　　折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分。

　　測(cè)算中的其他有關(guān)問題：

　　(一)注意假設(shè)開發(fā)法的三種估價(jià)前提

　　在實(shí)際運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)，還是要被其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)，或者要被人民法院等強(qiáng)制拍賣、變賣給他人開發(fā)。在這三種情形下，預(yù)測(cè)出的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和后續(xù)必要支出的多少是不同的，從而測(cè)算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值是不同的。例如，估價(jià)對(duì)象為某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在建工程，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估其價(jià)值時(shí)，要弄清該在建工程是仍然由該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，還是將由其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，特別是該在建工程是否要被人民法院強(qiáng)制拍賣。

　　(二)應(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以外的收益

　　假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測(cè)算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值這種收人，在實(shí)際估價(jià)中特別是評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，有時(shí)還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費(fèi)用或無形收益。例如，深圳市1987年12月1日首次公開拍賣的一塊面積為8588m2的國(guó)有土地50年使用權(quán)，從當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去建設(shè)成本等必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額來看，價(jià)值也許不高，但由于是國(guó)內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購(gòu)買者一旦獲得了該塊土地后會(huì)附帶取得一些意想不到的社會(huì)效果。例如，隨著對(duì)這種改革開放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對(duì)該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用。因此，這塊土地的成交價(jià)格比較高是較自然的(當(dāng)時(shí)該塊土地的拍賣底價(jià)為200萬元人民幣，最后成交價(jià)格為525 萬元人民幣，比拍賣底價(jià)高了很多)。