【摘要】2015年房地產估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識點，環(huán)球網校編輯整理了"2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識第十章1節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了長期趨勢法概述的知識點，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

　　特別推薦：2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識匯總

　　第十章 長期趨勢法及其運用

　　第一節(jié) 長期趨勢法概述

　　長期趨勢法的含義：

　　長期趨勢法是運用預測科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產未來價格的方法。所謂預測，就是由已知的過去和現在預先推測未知的未來。

　　長期趨勢法的理論依據：

　　長期趨勢法的理論依據是事物的過去和未來是有聯系的，事物的現實是其歷史發(fā)展的結果，而事物的未來又是其現實的延伸。就房地產價格而言，房地產價格是波動的，在短期內一般難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看卻會呈現出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。因此，當需要評估(具體是預測)某宗或某類房地產的未來價格時，可以搜集該宗或該類房地產過去和現在較長一段時間的歷史價格資料，并按照時間的先后順序將它們編排成時間序列，從而找出該宗或該類房地產的價格隨著時間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進行外延或類推，這樣就可以作出對該宗或該類房地產的未來價格比較肯定的推測和科學的判斷，即評估(預測)出了該宗或該類房地產的未來價格。

　　長期趨勢法適用的估價對象：

　　長期趨勢法是根據房地產價格在過去和現在較長時期內形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現實調查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。因此，長期趨 勢法適用的估價對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產。

　　長期趨勢法估價需要具備的條件：針對本知識點提問? 長期趨勢法估價需要具備的條件是擁有估價對象或類似房地產過去和現在較長時期的歷史價格資料，并且要求所擁有的歷史價格資料真實。擁有越長時期、越真實的歷史價格資料，作出的推測、判斷就會越準確、可信，因為長期趨勢可以消除房地產價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動。

　　長期趨勢法估價的操作步驟：

　　運用長期趨勢法進行價格預測，一般分為4個步驟：①搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實;②整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標準(如為單價，土地還有樓面地價?；癁橥粯藴实姆椒ㄅc市場法中"建立比較基準"的方法相同)，并按照時間的先后順序將它們編排成時間序列，畫出時間序列圖;③觀察、分析這個時間序列，根據其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨著時間的變化而出現的變動規(guī)律，得出一定的模式(或數學模型);④以此模式去推測、判斷估價對象在未來某個時間的價格。

　　長期趨勢法主要有數學曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數修勻法。下面分節(jié)予以簡要介紹。