【摘要】2015年房地產估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產估價師《經營與管理》章節(jié)知識點，環(huán)球網校編輯整理了"2015年房地產估價師《經營與管理》考點第七章4節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了風險分析的知識點，希望對您有幫助，?？荚図樌?

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　第七章 風險分析與決策

　　第四節(jié) 風險分析

　　1.風險分析的界：

　　在項目財務評價中采用的基礎數據(如投資、成本費用、租售價格、開發(fā)周期等)大部分來自對未來情況的預測與估算，由此得出的評價指標及做出的決策具有很大程度的風險。為了給項目投資決策提供更可靠和全面的依據，在財務評價中除了要計算和分析基本方案的經濟指標外，還需要進行不確定和風險分析，并提出規(guī)避風險的對策。

　　不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風險分析，它不能代替風險分析。風險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項目主要經濟效益指標的影響。

　　2.風險分析的一般過程和方法：

　　對一個房地產項目進行風險分析的過程，可以分為風險辨識、風險估計、風險評價三個階段

　　(一)風險辨識

　　由于每一個項目本身就是一個復雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。

　　風險辨識就是從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，橫觀項目所涉及的各個方面，縱觀項目建設的發(fā)展過程，將引起風險的極其復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴重程度。常用方法有老師調查法(其中代表性的有老師個人判斷法、頭腦風暴

　　法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術。

　　如本書第一章所述，在房地產開發(fā)投資過程中所面臨的風險，包括系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險兩類。房地產投資項目的風險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風險因素。這些風險因素通過直接影響項目的成本和收入，對項目的財務評價結果產生影響。

　　(二)風險估計與評價常用方法

　　風險估計與評價是指應用各種管理科學技術，采用定性與定量相結合的方式，最終定量地估計風險大小，并評價風險的可能影響，以此為依據對風險采取相應的對策。常用的風險評價的方法有以下幾種。

　　1.調查和老師打分法

　　該方法主要適用于項目決策前期，這個時期往往缺乏具體的數據資料，主要依據資深老師的經驗和決策者的意向，得出的結論也只是一種大致的程度值，它只能作為進一步分析參考的基礎。

　　2.解析方法

　　解析方法是在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎上，將風險分析與反映開發(fā)項目特征的收入和支出流結合起來，在綜合考慮主要風險因素影響的情況下，對隨機收入、支出流的概率分布進行估計，并對各個收入、支出流之間的各種關系進行探討，用項目預期收入、成本及凈效益的現值的平均離散程度來度量風險，進而得到表示風險程度的凈效益的概率分析。

　　3.蒙特卡洛模擬法

　　它是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數學、工程技術問題近似解的數學方法。其特點是用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。

　　3.概率分析的步驟與概率確定方法

　　在風險分析中的解析法和蒙特卡洛模擬法，實際上都采用了概率分析，來研究預測不確定性因素對房地產項目經濟效益的影響。通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產項目的財務評價指標，就可以說明房地產項目在特定收益狀況下的風險程度。

　　(一)概率分析的步驟

　　概率分析的一般步驟為：

　　(1)列出需要進行概率分析的不確定性因素;

　　(2)選擇概率分析使用的財務評價指標;

　　(3)分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率;

　　(4)計算在規(guī)定的概率條件下財務評價指標的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。

　　(二)概率的確定方法

　　在房地產項目財務評價中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風險分析的第一步，也是十分關鍵的一步。概率分為客觀概率和主觀概率?？陀^概率是在某因素過去長期歷史數據基礎上，進行統(tǒng)計、歸納得出的。

　　房地產開發(fā)項目評估中的各種變動因素，常常缺乏足夠的歷史統(tǒng)計資料，因而大部分都不能完全用建立在大量統(tǒng)計數據基礎上的客觀概率來表達。在實踐中，人們經常使用建立在主觀估計基礎上的主觀概率分布。

　　4.概率分析中的期望值法

　　(一)期望值法的步驟

　　采用期望值法進行概率分析，一般需要遵循以下步驟：

　　(1)選用凈現值作為分析對象，并分析選定與之有關的主要不確定性因素。

　　(2)按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍。

　　(3)分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率。各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。這里的概率為主觀概率，是在充分掌握有關資料基礎之上，由老師學者依據自己的知識、經驗經系統(tǒng)分析之后，主觀判斷作出的。

　　(4)分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現值。

　　(5)計算各年凈現值標準差、整個項目壽命周期凈現值的標準差或標準差系數，

　　(6)計算凈現值大于或等于零時的累積概率。累積概率值越大，項目所承擔的風險就越小。

　　(7)對以上分析結果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔風險眭大小。

　　(二)期望值法應用示例

　　5.蒙特卡洛模擬法：

　　不確定因素是不可避免地存在著的，但是它們的變化是有一定規(guī)律的，并且是可以預見的。對其進行模擬，通過大量統(tǒng)計試驗，可以使之盡可能接近并反映出實際變化的情況。蒙特卡洛法能夠隨機模擬各種變量問的動態(tài)關系，解決某些具有不確定性的復雜問題，被公認為是一種經濟而有效的方法。蒙特卡洛模擬法的實施步驟一般分為三步：

　　(1)分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布。

　　(2)通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。為此可使用隨機數或直接用計算機求出隨機數。

　　(3)反復重復以上步驟，進行多次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標的概率分布或其他特征值。

　　蒙特卡洛風險分析法的要點是需要準確估計各因素的變化范圍以及各因素變化的概率，這是保證分析結果準確的前提，而這一點在實際評估中，當市場資料不完整時又是較困難的。因此，在房地產評估中，有些學者認為它雖然在理論上較完善，但是實用性不強，因而對其持否定態(tài)度。但從國外近十幾年房地產評估發(fā)展情況來看，由于計算機的大量使用和在房地產開發(fā)項目的信息收集、分析、處理、預測等方面所作的大量研究，使在實際評估中運用蒙特卡洛模擬技術，分析開發(fā)項目的風險已相當普遍。