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　　國有土地使用權(quán)出讓價格評估：

　　(1)取得國有土地使用權(quán)，必須交納土地有償使用費等費用《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地”。

　　(2)出讓方式及價格管理《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式”。這是對土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。

　　拍賣方式是指國有土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓方，就其出讓土地使用權(quán)公開叫價競投，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓價格的方式。

　　招標(biāo)方式是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人以書面投標(biāo)形式，競投某宗地土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價格的方式。

　　協(xié)議方式是指土地使用權(quán)有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進行一對一的協(xié)商，確定土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)事宜的方式。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價”。需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式國家作價入股授權(quán)經(jīng)營。

　　(3)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”

　　(4)國有土地使用權(quán)出讓價格評估的特點1)國有土地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn);2)估價時點一般為估價作業(yè)期以后某一時點;3)不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法;4)搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性。

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　　(5)各種主要估價方法在國有土地使用權(quán)出讓價格評估中的應(yīng)用國有土地使用權(quán)出讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等。

　　1)市場法市場法是土地使用權(quán)市場交易較為活躍，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)可比實例較多時普遍采用的一種方法。評估國有土地使用權(quán)出讓價格時，先選取與估價對象土地有可比性的市場交易實例(一般為3例以上)。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價對象土地使用權(quán)價格。

　　2)假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是評估國有土地使用權(quán)出讓價格的常用方法之一。其方法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價格。

　　3)成本法成本法是在估價對象土地使用權(quán)價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時適宜采用的一種方法。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，土地取得費用包括三部分：一是征地和房屋拆遷安置補償費;二是土地使用權(quán)出讓金或者地價款;三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金。征用耕地和其他土地的補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。城市房屋拆遷安置補償費用的金額，可根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。土地使用權(quán)出讓金或地價款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。

　　4)基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價修正法是指以該區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價為依據(jù)，再根據(jù)實際情況進行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。土地的基準(zhǔn)地價是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價時點的平均價值水平?；鶞?zhǔn)地價修正法的估價過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)位狀況和實物狀況(包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等)的比較修正，由基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價格。

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