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　　特別推薦：2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第八章講義匯總

　　第八章 成本法及其運(yùn)用

　　第六節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定和折舊的有關(guān)規(guī)定

　　房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定：

　　房屋完損等級(jí)是用來(lái)檢查房屋維護(hù)狀況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊程度和測(cè)算房屋折舊的一個(gè)重要依據(jù)。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購(gòu)建價(jià)格。

　　1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(城住字[1984]第678號(hào))，并于同年12月12日發(fā)布了《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則》?，F(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容綜合如下：

　　(1)房屋完損狀況，根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，分為下列5類(lèi)：①完好房;②基本完好房;③一般損壞房;④?chē)?yán)重?fù)p壞房;⑤危險(xiǎn)房。

　　(2)房屋結(jié)構(gòu)組成分為地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面;房屋裝修組成分為門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修;房屋設(shè)備組成分為水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備(如消防栓、避雷裝置等)。

　　(3)房屋完損等級(jí)的判定依據(jù)是：

　　(4)房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：①完好房：十、九、八成;②基本完好房：七、六成;③一般損壞房：五、四成;④?chē)?yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下。房屋折舊的有關(guān)規(guī)定：針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)? 1992年6月5日，建設(shè)部、財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)單位會(huì)計(jì)制度--會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》(建綜[19921349號(hào)印發(fā))對(duì)經(jīng)租房產(chǎn)折舊作了有關(guān)規(guī)定。這些規(guī)定雖然是針對(duì)會(huì)計(jì)上的折舊和"經(jīng)租房產(chǎn)"的，但其中房屋分類(lèi)分等，以及房屋的耐用年限(壽命)、殘值率等參數(shù)，對(duì)估價(jià)上求取建筑物的折舊有一定的參考價(jià)值。經(jīng)租房產(chǎn)折舊的有關(guān)規(guī)定如下：

　　(1)計(jì)算折舊必須確定房產(chǎn)的價(jià)值、使用年限、殘值和清理費(fèi)用，計(jì)算公式為：

　　年折舊額=原價(jià)×(1一殘值率)÷耐用年限

　　(2)經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)分為下列4類(lèi)7等：

　?、黉摻罨炷两Y(jié)構(gòu)

　　②磚混結(jié)構(gòu)一等

　?、鄞u混結(jié)構(gòu)二等

　?、艽u木結(jié)構(gòu)一等

　?、荽u木結(jié)構(gòu)二等

　?、薮u木結(jié)構(gòu)三等

　?、吆?jiǎn)易結(jié)構(gòu)

　　(3)各種結(jié)構(gòu)房屋的一般耐用年限見(jiàn)表8-2。

　　(4)房屋殘值是指房屋達(dá)到使用年限，不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值;清理費(fèi)用是指拆除房屋和搬運(yùn)廢棄物所發(fā)生的費(fèi)用;殘值減去清理費(fèi)用，即為殘余價(jià)值，其與房屋造價(jià)的比例為殘值率。

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