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　　特別推薦：2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第十一章講義匯總

　　第十一章 地價評估和地價分攤

　　第一節(jié) 地租理論及測算

　　地租的含義：

　　在經(jīng)濟學上，地租的含義較多，總的講，可分為狹義的地租和廣義的地租。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報酬。廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。例如，西尼爾(Nassau William Senior，1790一1864)1836年在《政治經(jīng)濟學大綱》中把地租定義為"出于自然或偶然所自發(fā)地提供的收入"，包括"在體力或腦力方面具有非常能力所取得的特優(yōu)報酬"。即如果一個人用不著做更大的努力就可以完成比別人好或比別人多的工作，他的收入因此會超過其他人，這種超過一般工資部分的超額收入也應視為地租。

　　無論是狹義的地租還是廣義的地租，它們都有一個基本的含義，即是一種"純粹的剩余物"。由于這里不專門研究地租理論的發(fā)展，所以下面主要從狹義的地租角度來論述。

　　地租現(xiàn)象：

　　首先，從肥力不同的農(nóng)地來看，如圖ll—1所示，有A，B，C，D四塊農(nóng)地，它們的肥力從A到D依次由高到低。假設這四塊農(nóng)地除肥力不同外，其他條件均相同，并且有同一個農(nóng)民可同時在這四塊農(nóng)地上耕種同一種農(nóng)作物，他對這四塊農(nóng)地的耕作經(jīng)營沒有偏愛。這四塊農(nóng)地由于肥力不同，所以產(chǎn)量會有所不同：農(nóng)地A因最肥沃，產(chǎn)量會最高，依次到農(nóng)地D的產(chǎn)量會最低。相對于肥力最低的農(nóng)地D，農(nóng)地C，B，A所超出的產(chǎn)量就是一種地租現(xiàn)象。

　　其次，從位置不同的農(nóng)地來看，如圖ll—2所示，有A，B，C，D四塊農(nóng)地，它們與農(nóng)產(chǎn)品市場的距離從A到D依次由近到遠。假設這四塊農(nóng)地除與農(nóng)產(chǎn)品市場的距離不同外，其他條件均相同，并且有同一個農(nóng)民可同時在這四塊農(nóng)地上耕種同一種農(nóng)作物，他對這四塊農(nóng)地的耕作經(jīng)營也沒有偏愛。這四塊農(nóng)地由于肥力相同，所以產(chǎn)量會相同，但因它們與農(nóng)產(chǎn)品市場的距離不同，所以把農(nóng)產(chǎn)品運到市場上的運輸成本會有所不同：農(nóng)地A因最近，運輸成本會最低，依次到農(nóng)地D 的運輸成本會最高。相對于距離最遠的農(nóng)地D，農(nóng)地C，B，A所節(jié)省的運輸成本就是一種地租現(xiàn)象。

　　然后，從城鎮(zhèn)中位置不同的攤位來看，假設同一個人能在不同的地點擺攤，他在這些不同地點擺攤沒有勤快懶惰等方面的差異，那么好地點上的銷售額會高于差地點上的銷售額，從而好地點上的銷售凈收入(銷售額減去進貨成本和銷售稅費等)會高于差地點上的銷售凈收入。這種好地點上高出差地點上的銷售凈收入就是一種地租現(xiàn)象。同理，假設有兩個位于不同繁華地段，但規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營管理水平等方面均相同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異。這種銷售凈收入的差異也是一種地租現(xiàn)象。

　　地租理論的簡要回顧：

　　地租理論發(fā)展到現(xiàn)今，已形成了一個龐大體系，它不僅涉及經(jīng)濟問題，還涉及社會和政治問題。這里對地租理論的回顧，撇開關(guān)于地租的來源和它應歸誰占有這類生產(chǎn)關(guān)系或社會、政治方面的爭論，僅圍繞著地租量的決定和計算進行介紹，同時也不涉及廣義的地租。因此，許多在地租理論史上可能占有重要地位的學者和觀點在下面將很少涉及，甚至沒有提到。像蒲魯東(Pierre Joseph Proudhon，1809-1865)和他的"所有權(quán)就是盜竊"--"土地的田租應該付給誰呢?當然應當付給創(chuàng)造土地的人。誰曾經(jīng)創(chuàng)造了土地呢?上帝。在這種情形下，土地所有人呀，請你走開吧!"約翰·斯圖亞特·穆勒(John Stuart Mill，1806--1873)和他的土地改革計劃;亨利·喬治(Henry George，1839-1897)和他的單一稅。中國古代和近現(xiàn)代也有許多關(guān)于地租的論述，但在這里也不介紹。

　　地租的測算：

　　根據(jù)上面介紹的地租理論，現(xiàn)將地租的測算總結(jié)如下：

　　(1)計算公式：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格一農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費一農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本一農(nóng)產(chǎn)品運輸成本一土地上投入資本的利息一農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。其中，土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息，如過去購置土地的費用，而是土地以外的投入資本的利息。

　　(2)土地是在最佳用途下利用的。這可以用競標地租理論來說明。如圖11-3所示，假設土地上有三種競爭性的用途及相應的地租支付能力曲線，因為在市場競爭下誰支付的地租高，土地就由誰來使用，所以每塊土地都會由能夠支付最高地租的用途所使用，因此OA段的地租是由用途工的地租支付能力決定的。同理，AB段的地租是由用途Ⅱ的地租支付能力決定的，B點以外的地租是由用途Ⅲ的地租支付能力決定的。即使沒有完善的土地市場，為使土地得到合理利用，也應遵循此原則。

　　(3)土地是在最佳集約度下利用的。

　　(4)銷售稅費、生產(chǎn)成本、運輸成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤、等質(zhì)勞動力要獲得等量工資等的要求。

　　(5)如果土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，其每個產(chǎn)品的市場價格為P，則上述地租計算公式中的市場價格=PQ。

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