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2018年房估《案例與分析》高頻考點(diǎn)(第二章)：

1.居住房地產(chǎn)估價(jià)(P87)

(1)單套住宅常采用比較法估價(jià)。對(duì)整幢住宅樓估價(jià)時(shí)，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路，選取與估價(jià)對(duì)象類似的交易實(shí)例，利用比較法修正測算該套住宅的價(jià)格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價(jià)格。

(2)房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成中應(yīng)不包括土地使用權(quán)出讓金。

2.居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法居住房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇比較法、成本法、收益法等。

1.比較法

由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此比較法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格、征收補(bǔ)償價(jià)格等的估價(jià)，也可用于為商品房預(yù)售價(jià)格定位而進(jìn)行的估價(jià)。

2.成本法

成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價(jià)，在居住房地產(chǎn)的抵押價(jià)值估價(jià)時(shí)，出于安全、保守的考慮常會(huì)用到成本法，此外居住房地產(chǎn)的征收估價(jià)以及在建工程的估價(jià)往往也選用成本法。

3.收益法

采用收益法對(duì)居住房地產(chǎn)估價(jià)相對(duì)較少，主要用于出租型住宅或公寓等居住房地產(chǎn)。

3.環(huán)境狀況描述

(1)自然環(huán)境：周邊主要為商業(yè)街和住宅小區(qū)，靠近××公園及××江，自然環(huán)境較好。

(2)人文環(huán)境：周邊主要為商業(yè)街和住宅小區(qū)，人文環(huán)境一般。

(3)景觀：周邊有××公園等，估價(jià)對(duì)象望小區(qū)內(nèi)街，景觀一般。

4.特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)

(1)停車庫估價(jià)方法主要有比較法、收益法和成本法。停車庫估價(jià)方法的選擇，首先應(yīng)該重點(diǎn)考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營性房地產(chǎn);其次，應(yīng)考察周邊類似房地產(chǎn)的租售情況，以此來決定采用何種估價(jià)方法。(P181)

(2)加油站房地產(chǎn)一般采用收益法進(jìn)行估價(jià)，采用收益法評(píng)估加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，關(guān)鍵是凈收益的測算，加油站的營業(yè)利潤中包括了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤，因此，應(yīng)在凈收益中扣除正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤。(P183)