2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》高頻考點(第九章)
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2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》高頻考點(第九章)：
1.房地產(chǎn)權益融資的特點(P285～286)
(1)是所有者權益而非債務。
(2)資金提供方與投資者共同承擔風險，報酬是項目投資所形成的可分配利潤，最典型的是股票。
(3)房地產(chǎn)權益資本傳統(tǒng)上主要在私人市場融通，但隨著證券市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從公開資本市場融資的比例正在逐漸提高。
(4)從來源看，房地產(chǎn)權益資本主要來源于機構投資者。
(5)由于權益投資風險較高，商業(yè)銀行和儲蓄機構等存款性金融機構極少或根本不參與權益融資。
2.政府對投資項目的管理制度(雙軌制)
■《政府核準的投資項目目錄》以內的項目，國家實行核準制度
■《政府核準的投資項目目錄》以外的項目，國家實行備案制度
3.中國房地產(chǎn)權益融資需求(P286)
(1)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長速度很快，但權益資本普遍偏少，資產(chǎn)負債率高。
(2)房地產(chǎn)企業(yè)主要從事開發(fā)業(yè)務，較少進行持有物業(yè)投資。
(3)當權益資本規(guī)模過小，資產(chǎn)負債率偏高，過分依賴預售收入或借款，不利于防范系統(tǒng)性金融風險。
4.構造評價方案
■概念
·就是在項目策劃的基礎上，構造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案
■主要內容
·項目是否分期進行以及如何分期
·項目擬建設的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關系
·建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次
·合作方式與合作條件
·擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例
·租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等
5.開發(fā)期間稅費
■固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅(暫停征收)
■市政支管線分攤費
■供電貼費
■用電權費
■分散建設市政公用設施建設費
■綠化建設費
■電話初裝費
■建材發(fā)展基金
■人防工程費
注意不包括土地稅收與營業(yè)類稅收
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