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第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算

收入估算與資金籌措：

(一)收入估算

估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的租售計劃(含銷售、出租、自營等計劃)。租售計劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。

1.租售方案

租售物業(yè)的類型與數(shù)量，要結(jié)合項目可提供的物業(yè)類型、數(shù)量來確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能變化對租售數(shù)量的影響。對于一個具體的項目而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應關(guān)系，在整個租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應按不同用途或使用功能劃分。

2.租售價格

租售價格應在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到項目的租售價格。也可以參照房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定價的技術(shù)和方法，確定租售價格。

租售價格的確定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。

3.租售收入

房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價格。對于出租的情況，還應考慮空置期(項目竣工后暫時找不到租戶的時間)和空置率(未租出建筑面積占可出租的總建筑面積的百分比)對年租金收人的影響。租售收入估算，要計算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收人，并形成租售收入計劃。租售收入的估算，可借助表8-3和表8-4所提供的格式進行。

4.收款方式

收款方式的確定，應考慮當?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。

(二)資金籌措資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應的數(shù)量。項目的資金來源通常有資本金、預租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足項目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預租售收入，最后仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。