2018年房地產估價師《理論與方法》第十章教材解讀：長期趨勢法的作用
更新時間：2018-09-27 09:53:34
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第十章 長期趨勢法及其運用
第七節(jié) 長期趨勢法的作用
長期趨勢法的作用：
長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產的未來價格，如用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的價值，此外還有以下作用：①用于收益法中預測未來的租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益等;②用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整;③用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產價格的發(fā)展趨勢或潛力;④用來填補某些房地產歷史價格資料的缺乏。
以比較、分析兩宗或兩類以上房地產價格的發(fā)展趨勢或潛力為例，利用長期趨勢法制作的房地產價格長期趨勢圖，如圖l0—1所示，可用來比較、分析兩宗或兩類房地產價格上漲(或下降)的強弱程度或發(fā)展?jié)摿?，為房地產投資決策等提供參考依據。
如果長期趨勢線越陡，則表明房地產價格的上漲(或下降)趨勢越強;反之，則表明房地產價格的上漲(或下降)趨勢越弱。在圖10一1中，從2003年至2010年這段時間來看，房地產B的價格高于房地產A的價格;到了2010年，兩者的價格水平達到一致;而2010年以后，房地產A的價格超過了房地產B的價格。由此可知，房地產價格上漲(或下降)趨勢的強弱與房地產目前的價格高低無關。目前價格高的房地產，其價格上漲趨勢可能較緩慢，而價格低的房地產，其價格上漲趨勢可能較強勁。例如，城鄉(xiāng)結合部的房地產因交通、環(huán)境、公共配套設施等的完善，其價格通常比已發(fā)展成熟的市中心區(qū)的房地產價格上漲得快。但也不排除價格高的房地產可能因外來投資增加等需求的拉動，具有更強勁的上漲趨勢。
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