2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第十一章教材解讀：劃分路線價區(qū)段
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第十一章 地價評估和地價分?jǐn)?/p>
第二節(jié) 路線價法
劃分路線價區(qū)段：
路線價區(qū)段位于街道兩側(cè)，是帶狀的。一個路線價區(qū)段是具有相同路線價的地段。在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將"通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價相近"的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價水平有明顯差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。但較長的繁華街道，有時根據(jù)地價水平差異情況，需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。而某些不繁華的街道，因地價水平差異不大，同一個路線價區(qū)段可延長至數(shù)個路口。另外，同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。
設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度：針對本知識點提問? 標(biāo)準(zhǔn)臨街深度簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此點接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此點遠(yuǎn)離街道的方向，地價可視為基本不變。但在實際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。例如，某個路線價區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為l8m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為l8m;如果臨街深度普遍為25m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為25m。
以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可以簡化以后各宗土地價值的計算。如果不以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，由此制作的臨街深度價格修正率將使以后多數(shù)土地價值的計算都要用l臨街深度價格修正率進(jìn)行調(diào)整。這不僅會增加計算的工作量，還會使所求得的路線價失去代表性。
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