2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章考點：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險
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1.風(fēng)險的相關(guān)概念
風(fēng)險-未來獲得預(yù)期收益可能性的大小
風(fēng)險收益-實際收益超出預(yù)期收益,增加部分稱風(fēng)險報酬
風(fēng)險損失-實際收益低于預(yù)期收益
【2013年真題】從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險是指過去獲得的實際收益與預(yù)期收益的差異程度。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。參見教材P16。
【2012年真題】王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標(biāo)收益率為10%，但該投資第1年末出現(xiàn)了風(fēng)險損失，該物業(yè)第1年的實際收益可能為( )萬元。
A.2
B.3
C.4
D.5
E.6
『正確答案』ABC
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。只要是實際收益未達(dá)到目標(biāo)收益，就稱為風(fēng)險損失。參見教材P17。
2.風(fēng)險的度量
【解題思路與方法】如何比較風(fēng)險的大小
第一步，計算出兩物業(yè)的價值的期望值。(加權(quán)平均值)
第二步，計算出兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差。
第三步，如兩物業(yè)期望值相同，則直接比標(biāo)準(zhǔn)差即可，標(biāo)準(zhǔn)差小的風(fēng)險小。
第四步，如兩物業(yè)期望值不同，需計算標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比，該比值小的那個風(fēng)險小
3.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的內(nèi)涵(四方面)
投入資金的安全性
期望收益的可靠性
投資項目的變現(xiàn)性
資產(chǎn)管理的復(fù)雜性
4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類(8+6)
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系統(tǒng)風(fēng)險（8個） |
個別風(fēng)險（6個） |
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內(nèi)涵 |
·又稱不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險 |
·僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響 |
|
種類 |
·通貨膨脹風(fēng)險 |
·收益現(xiàn)金流風(fēng)險 |
5.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險
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序號 |
風(fēng)險名稱 |
內(nèi)涵 |
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1 |
通貨膨脹風(fēng)險 |
■購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險 |
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2 |
市場供求風(fēng)險 |
■供求關(guān)系的變化會造成房地產(chǎn)價格的波動與租金水平的變化 |
【重點難點】如何規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險
以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險越大，實際上承擔(dān)了本應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險。
投資者通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低風(fēng)險對實際收益率的影響程度(調(diào)高)。
【2013年真題】張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險是( )風(fēng)險。
A.政策
B.通貨膨脹
C.利率
D.或然損失
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔(dān)了本來應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險。參見教材P18。
【典型例題】整個國家市場環(huán)境條件變化對房地產(chǎn)市場的影響，要比當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境變化造成的影響大。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響要比整個國家市場環(huán)境變化的影響大。參見教材P18。
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序號 |
風(fēng)險名稱 |
內(nèi)涵 |
|
3 |
周期風(fēng)險 |
·房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險 |
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4 |
變現(xiàn)風(fēng)險 |
指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。（跳樓價的損失） |
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5 |
利率風(fēng)險 |
·利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響 |
【重點難點】利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響
折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損
加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，抑制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價格下降
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序號 |
風(fēng)險名稱 |
內(nèi)涵 |
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6 |
政策風(fēng)險 |
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7 |
政治風(fēng)險 |
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8 |
或然損失風(fēng)險 |
■指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失 |
6. 房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險(6類)
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序號 |
風(fēng)險名稱 |
內(nèi)涵 |
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1 |
收益現(xiàn)金流風(fēng)險 |
項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險（收入低了） |
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2 |
未來運營費用風(fēng)險 |
物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險（費用高了） |
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3 |
資本價值風(fēng)險 |
即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。（收益不變，但由于折現(xiàn)率或報酬率變化，資本價值變化了） |
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4 |
機會成本風(fēng)險 |
也稱比較風(fēng)險，投資該項目而失去了投資其它項目的機會，失去了相應(yīng)的可能收益 |
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5 |
時間風(fēng)險（時機與時間） |
房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等 |
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6 |
持有期風(fēng)險（持有時間） |
與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險，壽命周期越長，持有期風(fēng)險越大 |
【重點難點】注意利率風(fēng)險和資本價值風(fēng)險
利率是收益率的重要決定因素，但不是唯一
利率風(fēng)險是系統(tǒng)風(fēng)險，資本價值風(fēng)險是個別風(fēng)險
7.風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響
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投資者特點 |
投資目的 |
投資對象 |
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收益型 |
承受低風(fēng)險低收益水平的長期投資者 |
獲得穩(wěn)定租金收益 |
進(jìn)入穩(wěn)定期的收益性物業(yè) |
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收益加增值型 |
能承受中等風(fēng)險和收益水平 |
物業(yè)租金收益＋物業(yè)增值收益 |
未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè) |
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機會型 |
承受較大投資風(fēng)險，期望獲得高收益 |
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