2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》第二章考點(diǎn)：房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)
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第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)
1.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性
1.1 房地產(chǎn)市場失靈(八種原因)
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市場失靈原因 |
對策 |
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壟斷 |
·要求政府制定反壟斷政策，改善市場效率，平抑壟斷價(jià)格 |
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外部性 |
·需要政府通過稅收、補(bǔ)貼、外部性收益-成本內(nèi)部化等措施來提高市場效率 |
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信息不對稱 |
·要求政府建立并實(shí)施有效的信息公開制度，提高市場的透明度 |
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市場不完全 |
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1.2 住房問題和住房保障
住房兼具商品和公共品的雙重屬性
三種住房保障模式
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住房保障模式 |
代表國家 |
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政府直接建房方式 |
·英國、新加坡和中國香港 |
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依靠政府貸款利息補(bǔ)貼等財(cái)政優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)非贏利機(jī)構(gòu)的建房方式 |
·法國、瑞典和日本 |
|
對住房投資人減稅 |
·各國普遍采取 |
1.3 宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)
經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇;
復(fù)蘇和繁榮構(gòu)成擴(kuò)張過程，衰退和蕭條構(gòu)成收縮過程;
波峰(從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮)：政府采用緊縮性的貨幣政策和財(cái)政政策;
波谷(從收縮轉(zhuǎn)為擴(kuò)張)：政府采用擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策抵制經(jīng)濟(jì)衰退。
1.4 房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動
房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動，會對房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行造成巨大威脅，所以通常會引發(fā)政府的政策干預(yù)。
1.5 房地產(chǎn)市場非均衡
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均衡模式 |
內(nèi)涵 |
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總量非均衡 |
·表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱短缺與過剩同時(shí)并存。 |
|
結(jié)構(gòu)非均衡 |
·不同子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡。 |
2.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段
土地供應(yīng)政策(主要是土地供應(yīng)計(jì)劃)
金融政策
住房政策
城市規(guī)劃
地價(jià)政策
稅收政策
租金控制
3.政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施
健全市場準(zhǔn)入制度(資質(zhì)管理)
推動行業(yè)誠信體系建設(shè)(信用檔案)
規(guī)范交易程序(土地出讓、房屋銷售、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃和產(chǎn)權(quán)登記方面)
加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理
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