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第四節(jié) 房地產價格影響因素

社會因素：

一、政治安定狀況

一般地說，政治不安定則意味著社會可能動蕩，這會影響人們投資、置業(yè)的信心，從而會造成房地產價格低落。

二、社會治安狀況

房地產所處的地區(qū)如果經常發(fā)生犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此會造成該地區(qū)房地產價格低落。

三、城市化(熟悉)——容易想當然和經濟因素混淆

城市化，是指人類生產和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉化的歷史過程，表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)轉移以及城市不斷發(fā)展和完善等。城市化是18世紀產業(yè)革命以后社會經濟發(fā)展的世界性現(xiàn)象，世界各國先后開始從以農業(yè)為主的鄉(xiāng)村社會，轉向以工業(yè)和服務業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會。

通常采用一國或一地區(qū)行政區(qū)域內城鎮(zhèn)人口占總人口比重這個指標來測度城市化水平。該指標又稱為城市化率或城鎮(zhèn)化率。一般地說，城市化意味著城鎮(zhèn)人口不斷增長，從而對城鎮(zhèn)房地產的需求不斷增加，進而會帶動城鎮(zhèn)房地產價格上漲。

【例題】在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于(　)。

A.社會因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是城市化。城市化屬于社會因素。參見教材P147。

四、房地產投機(了解)——容易想當然地和經濟因素混淆

房地產投機是指不是為了使用或出租，而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產，利用房地產價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。即為賣而買。

投機是建立在對未來房地產價格預期的基礎上。預期價格上漲，則會買入。

房地產投機對房地產的影響有多重性：①引起房地產價格上漲;②引起房地產價格下跌;③起著穩(wěn)定房地產價格的作用。

消極影響：造成市場劇烈波動

在房地產節(jié)節(jié)上升期，投機者的搶購會造成一種虛假需求，推動價格進一步上漲。

在價格下跌期，投機者的大量拋售，會使價格進一步下跌。

當投機者判斷失誤，或被過度的熱烈(樂觀)或恐慌(悲觀)的氣氛或心理所驅使時，可能造成價格的劇烈波動。

積極影響：平抑穩(wěn)定。當房地產需求較小時，投機者購置房地產，造成房地產需求增加。而在房地產價格上漲到一定程度時，投機者拋售房地產，增加房地產供給，從而平抑房地產價格。

注意：城市化和房地產投機容易誤解為經濟因素。城市化，是生產生活方式的轉變，是社會發(fā)展的必然趨勢;房地產投機是社會一致性預期的結果。