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工業(yè)房地產(chǎn)估價

(一)工業(yè)房地產(chǎn)及其的特點(diǎn)

1.涉及的行業(yè)多

2.非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價相差大

3.要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

4.廠房易受腐蝕的影響

(二)影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要因素

1.影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況

(1)交通條件。

(2)基礎(chǔ)設(shè)施。

(3)地理位置。

2.影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的實(shí)物狀況

(1)用地面積與形狀。

(2)地質(zhì)和水文條件。

(3)房地產(chǎn)用途。在進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的的估價時，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。

(三)工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

1.成本法。采用成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較容易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價格標(biāo)準(zhǔn)，非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格的確定則有兩個主要途徑：一是參考工業(yè)建筑預(yù)算價格計算;二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格標(biāo)準(zhǔn)，對跨度、柱距、凈空高度等諸多影響廠房價格的因素進(jìn)行價格的增加或減少的修正。

2.市場法。工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更是不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的比較案例，所以一般不具備采用市場法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地區(qū)，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售案例通常較多，可以采用市場法進(jìn)行估價。

3.收益法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出屬于工業(yè)房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法進(jìn)行估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。

(四)工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法進(jìn)行估價，再利用成本法估價時，往往將土地、地上建筑物進(jìn)行分別估價，然后再將兩部分的價格合并處理。土地的估價通常采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價評估時，應(yīng)注意所采用基準(zhǔn)地價應(yīng)為當(dāng)?shù)卣诠嫉幕鶞?zhǔn)地價，對于有土地使用權(quán)年期限制的，應(yīng)考慮對地價進(jìn)行年限修正。對建筑物估價時，應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標(biāo)高、樓面荷載等因素，利用當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)定額管理站公布的最新工業(yè)建筑造價標(biāo)準(zhǔn)來確定估價對象的工程造價。