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第四節(jié) 房地產(chǎn)拍賣、變賣估價

房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價是為相關(guān)部門確定拍賣保留價提供服務(wù)，這里所說的拍賣特指強(qiáng)制處分的拍賣。以拍賣方式對房地產(chǎn)進(jìn)行處分，是一種特殊的交易方式，在強(qiáng)制處分、清償、司法執(zhí)行房地產(chǎn)的交易中較為常見。

一、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點(diǎn)

處分房地產(chǎn)由于其清償、抵債、罰沒、司法執(zhí)行等原因造成其除具有房地產(chǎn)估價的一般固有特點(diǎn)外，還有許多新的特點(diǎn)，因此在對房地產(chǎn)拍賣、變賣估價過程中，應(yīng)根據(jù)這些不同點(diǎn)，確定其價格。

(一)強(qiáng)制處分

處分房地產(chǎn)的拍賣屬于強(qiáng)制性的司法行為，原產(chǎn)權(quán)人沒有權(quán)利討價還價，處分行為也一定要在規(guī)定的時間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價抵償債務(wù)。

(二)快速變現(xiàn)

由于拍賣交易方式的特點(diǎn)，買受人(購得拍賣標(biāo)的的競買人)在較短的時間內(nèi)決定購買，沒有充分的考慮時間，也沒有足夠的時間對拍賣標(biāo)的物作充分的了解，特別是需在較短的時間內(nèi)支付全部款項(xiàng)，承擔(dān)的風(fēng)險較大，因此其價格一般較正常交易低。

(三)市場需求面窄、推廣力度小

拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，難以像房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場營銷，僅以拍賣公告的形式進(jìn)行宣傳，推廣力度較小;再加之拍賣房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進(jìn)行銷售，而不像房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目先進(jìn)行市場定位、營銷、策劃，以銷定產(chǎn)的方式進(jìn)行，因此市場需求面窄，只會滿足個別消費(fèi)者的需求并在許多方面存在“先天不足”，在成交價格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

(四)消費(fèi)者心理因素

購買者由于消費(fèi)心理的影響，在購買前已先期認(rèn)為處分被拍賣的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格，使得拍賣房地產(chǎn)的價格較低。

(五)購買者的額外支出

由于競買拍賣房地產(chǎn)要支付拍賣機(jī)構(gòu)傭金，按標(biāo)的額的不同，此部分約為標(biāo)的額的1%～5%，成為購買者額外的成本，使之希望得到較低的價格，以彌補(bǔ)該支出。

二、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定

1.房地產(chǎn)拍賣估價，應(yīng)區(qū)分司法拍賣估價和普通拍賣估價。

2.房地產(chǎn)司法拍賣估價，應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)應(yīng)根據(jù)最高人民法院的有關(guān)規(guī)定和人民法院的委托要求，評估拍賣房地產(chǎn)的市場價值或市場價格、其他特定價值或價格;

(2)評估價值的影響因素應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵，但不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán) ;

(3)人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評估價值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán);

(4)待開發(fā)房地產(chǎn)司法拍賣估價采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。

3.房地產(chǎn)普通拍賣估價，可根據(jù)估價委托人的需要，評估市場價值或市場價格、快速變現(xiàn)價值，為確定拍賣標(biāo)的的保留價提供參考依據(jù)?？焖僮儸F(xiàn)價值可根據(jù)變現(xiàn)時限短于正常銷售期的時間長短，在市場價值或市場價格的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)減價確定。

4.房地產(chǎn)變賣估價，宜評估市場價值。

三、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的技術(shù)路線

房地產(chǎn)拍賣、變賣是一種特殊的市場交易，根據(jù)《拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定：“拍賣應(yīng)確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍，在行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。”

因此房地產(chǎn)拍賣、變賣估價只需評估估價對象在正常市場的價格水平，而拍賣保留價則由人民法院參考評估價進(jìn)行確定。估價對象正常的市場價格可以根據(jù)估價對象的類型，選用市場法、收益法、成本法等方法進(jìn)行評估。

四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的類型與方法

(一)商品房

商品房屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價時可采用市場法、成本法、收益法估價其正常市場價格。

(二)行政劃拔地上的房產(chǎn)

行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權(quán)，按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，拍賣所得在支付處分工作費(fèi)用后，須先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金，因此對劃撥土地上的房產(chǎn)進(jìn)行估價時，可采取兩種技術(shù)路線進(jìn)行估價：

(1)以完全商品房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行估價，拍賣后從拍賣價款中扣除應(yīng)補(bǔ)地價款及賣方稅費(fèi)。估價時可采用市場法、成本法、收益法估價其正常市場價格。

(2)以房地產(chǎn)的權(quán)益價格，即完全商品房的價格減去應(yīng)補(bǔ)地價進(jìn)行估價，估價時可先采用市場法、成本法、收益法估價完全產(chǎn)權(quán)下的正常市場價格，再估價應(yīng)補(bǔ)繳的地價。

由于完全產(chǎn)權(quán)市場價格比較容易獲取，而應(yīng)補(bǔ)交地價存在較多變數(shù)，因此通常采用第一種技術(shù)路線。

(三)在建工程

對處于在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用，交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費(fèi)用，估價方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法。