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第六節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立和發(fā)展，企業(yè)行為主體的性質(zhì)在逐漸變化，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制改革，建設(shè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。在公有制占主導(dǎo)地位的前提下，其他經(jīng)濟(jì)成分有了較快的發(fā)展。各種經(jīng)濟(jì)成分并存的局面已經(jīng)形成。各種經(jīng)濟(jì)成分之間的合資、參股、產(chǎn)權(quán)交易變動(dòng)逐漸增多，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為日趨多樣化、復(fù)雜化。

無論是企業(yè)間、行業(yè)間及不同所有制經(jīng)濟(jì)主體間或涉外經(jīng)濟(jì)聯(lián)營(yíng)合作以及債務(wù)處理、破產(chǎn)等，都涉及到房地產(chǎn)價(jià)值的確定。因此，房地產(chǎn)估價(jià)是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)。本節(jié)主要針對(duì)企業(yè)行為主體進(jìn)行闡述，自然人的經(jīng)濟(jì)行為與企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為類似，如以個(gè)人擁有的不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股或與他人聯(lián)營(yíng)等，其估價(jià)原理與方法均相同，不再贅述。

同時(shí)，企業(yè)投資結(jié)構(gòu)的多元化也帶來了產(chǎn)權(quán)及收益的問題，加之投資、信貸、利稅政策的多次調(diào)整，使得企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬出現(xiàn)了許多爭(zhēng)議和混亂。因此，產(chǎn)權(quán)明晰成為企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的前提。而作為企業(yè)資產(chǎn)中重要組成部分的房地產(chǎn)，在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為中也必須遵循這一前提。從這一前提出發(fā)，在這種目的下的房地產(chǎn)估價(jià)就可以分為房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移和房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移 兩種類型。

(一)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，大都涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動(dòng)，均涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬向新設(shè)立公司轉(zhuǎn)移的行為;此外，企業(yè)的出售、兼并、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。

例如：某企業(yè)將其廠房設(shè)備及相應(yīng)的土地使用權(quán)作價(jià)，作為該企業(yè)與其他企業(yè)或投資者合資、合作的條件，并在新設(shè)立的股份公司中占有相應(yīng)的股份，則該企業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)益實(shí)際上已經(jīng)轉(zhuǎn)移到新設(shè)立的公司。按照公司法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)作為出資的實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或者土地使用權(quán)，必須進(jìn)行估價(jià)作價(jià)。因此，類似這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的房地產(chǎn)估價(jià)就屬于權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移這一類型。

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

企業(yè)聯(lián)營(yíng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，通常不伴隨著房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。例如：某國(guó)有輕工企業(yè)擬利用其閑置的部分廠房和場(chǎng)地使用權(quán)，與另一愿提供生產(chǎn)技術(shù)、設(shè)備和流動(dòng)資金的企業(yè)組成聯(lián)營(yíng)公司，共同生產(chǎn)市場(chǎng)急需的某一輕工產(chǎn)品，則該國(guó)有輕工企業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)屬雖然沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，但為確定其在聯(lián)營(yíng)公司中的利潤(rùn)分配比例，同樣需要估價(jià)其投入的房地產(chǎn)價(jià)值。

二、估價(jià)的假設(shè)前提

在企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，不僅要結(jié)合企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特點(diǎn)來確定房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，而且根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求，還應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。

無論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點(diǎn)都是要保證估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價(jià)對(duì)象單獨(dú)使用時(shí)的最高最佳利用，在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價(jià)對(duì)象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分的最高最佳利用。

三、估價(jià)方法的選用

(一)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，在估價(jià)時(shí)均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。企業(yè)在合資、合作時(shí)，一般應(yīng)根據(jù)新設(shè)立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)議，以及相應(yīng)的可行性研究報(bào)告，來分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。

如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項(xiàng)目的未來發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益情況，同時(shí)綜合考慮更新改造的費(fèi)用成本(含可能有的土地用途變更而需調(diào)整的土地出讓金等)，采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進(jìn)行估價(jià);如果繼續(xù)使用，即不轉(zhuǎn)變用途，則在充分考慮項(xiàng)目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)。

破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價(jià)與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分。 由于是出于迅速變現(xiàn)的需要，購(gòu)買者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開市場(chǎng)交易，因此可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值較公開市場(chǎng)價(jià)值低很多，其估價(jià)結(jié)果可低于市場(chǎng)價(jià)值。

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

這一類房地產(chǎn)估價(jià)主要用于企業(yè)在聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中，確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例。因此，估價(jià)時(shí)要充分考慮聯(lián)營(yíng)各方協(xié)議的具體條件，結(jié)合房地產(chǎn)的未來使用方式進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法視具體情況一般可用比較法、成本法和收益法。