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房地產(chǎn)抵押管理

一、房地產(chǎn)抵押的概念(考點、掌握)

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉移占有 的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

抵押人是指將合法的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款機構作為償還貸款履行擔保的行為。

在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

【例題】抵押人就是債務人。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的概念。抵押人不一定就是債務人。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。參見教材P121。

二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件(考點、掌握)

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押 。”

房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的有兩種情形：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押的。對于這類抵押，設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。

《物權法》規(guī)定，債務人或者第三人有權處分可以抵押的財產(chǎn)有 ：建筑物和其他土地附著物;建設用地使用權;以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權;生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品;正在建造的建筑物、船舶、航空器;交通運輸工具;法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將上列財產(chǎn)一并抵押。

《物權法》規(guī)定，不得抵押的財產(chǎn)有 ：土地所有權;耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外;學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn);依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

【例題】下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有(　)。

A.集體所有的土地使用權

B.村辦企業(yè)廠房

C.列入城市房屋拆遷范圍的房屋

D.宅基地

E.已經(jīng)設定抵押權的房地產(chǎn)

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不可以抵押?！段餀喾ā返谝话侔耸龡l 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。擔保法第37條第2項規(guī)定，宅基地不得抵押。參見教材P122。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(原建設部令第98號)也規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設定抵押權：

(1)權屬有爭議的房地產(chǎn);

(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

(4)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

(5)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

【例題】按照現(xiàn)行法律法規(guī)的有關規(guī)定，在以下土地權利中，可以抵押的有(　)。

A.集體土地所有權

B.耕地承包經(jīng)營權

C.無地上建筑物的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地

D.通過拍賣方式獲得并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山使用權

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。《物權法》第一百八十條規(guī)定，債務人或者第三人有權處分的下列財產(chǎn)可以抵押：(1)建筑物和其他土地附著物;(2)建設用地使用權;(3)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權;(4)生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品;(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(6)交通運輸工具;(7)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。參見教材P122。

【例題】下列房地產(chǎn)中，不得設定抵押的有(　)。

A.共有房地產(chǎn)

B.未解決權屬爭議的房屋

C.已出租的房屋

D.被執(zhí)法機關查封的房屋

E.經(jīng)濟適用住房

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(原建設部令第98號)也規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設定抵押權：(1)權屬有爭議的房地產(chǎn);(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

(4)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);(5)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。參見教材P122。

【2014年真題】下列房地產(chǎn)不得抵押的有(　)。

A.幼兒園的教學樓

B.某大學的校辦工廠

C.依法查封的房屋

D.正在建造的商品房

E.已出租的商品房

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》(原建設部令第98號)也規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設定抵押權：(1)權屬有爭議的房地產(chǎn);(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;(4)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);(5)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。參見教材P122。

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三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定(考點、掌握)

(1)房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押 。以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權的，視為同一抵押物，在抵押關系存續(xù)期間，其承擔的共同擔保義務不可分割，但抵押當事人另有約定的，從其約定。

(2)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押 。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。

【例題】下列有關房地產(chǎn)抵押的表述中，不正確的是(　)。

A.以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權的，可以視為同一抵押物

B.預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證

C.抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準

D.鄉(xiāng)、村企業(yè)廠區(qū)內(nèi)大宗無地上建筑物的空閑土地使用權可以單獨設定抵押

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。《擔保法》還規(guī)定，“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押。”參見教材P120。

(3)以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額為限。

(4)國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)管理的有關規(guī)定。

(5)以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。

(6)以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

(7)以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

(8)有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。

(9)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

(10)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。

(11)預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證。

(12)企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權利與義務由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。

(13)訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務履行期屆滿抵押權人尚未受清償時，抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內(nèi)容。

(14)抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔 。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

(15)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，可以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的房地產(chǎn)為自身債務設定抵押。

(16)訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響 。抵押權設立后抵押房屋出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

(17)抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

(18)抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。

(19)抵押人的行為足以使低于財產(chǎn)價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。

(20)抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。

【例題】以預售商品房抵押的，該開發(fā)項目必須取得商品房預售許可證。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證。參見教材P123。

【例題】下列關于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有(　)。

A.村辦企業(yè)的廠房可以抵押

B.以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產(chǎn)

C.公立學校的教學樓因本校擴建實驗室可以抵押

D.抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效

E.同一房地產(chǎn)不得設定兩個以上抵押權

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，可以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的房地產(chǎn)為自身債務設定抵押。參見教材P122。