2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第九章考點(diǎn):假設(shè)開發(fā)法的估價前提
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第三節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價前提
實(shí)際運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時,有三種情況:業(yè)主自己開發(fā),業(yè)主轉(zhuǎn)讓開發(fā),被人民法院強(qiáng)制拍賣轉(zhuǎn)讓。這幾種情況下的后續(xù)開發(fā)時間和費(fèi)用構(gòu)成是不同的。
看一個例子。假設(shè)預(yù)測該商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期,通過比較法得到了類似商品房的正常建設(shè)期為3年,該在建工程的正常建設(shè)期為2年。
則該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下,其后續(xù)建設(shè)期為1年。
但如果是該在建工程要被現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),或被人民法院強(qiáng)制拍賣,則還應(yīng)加上“換手”的正常期限,如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù),相當(dāng)于產(chǎn)生了一個新的“前期”。如果“換手”的正常期限為0.5年和1年,則該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為1.5年和2年。在“換手”的情況下,不僅會有一個新的“前期”,通常還會發(fā)生新的“前期費(fèi)用”,因此在估算后續(xù)開發(fā)必要支出時,還應(yīng)加上這部分“前期費(fèi)用”。
假設(shè)開發(fā)法的估價前提有3種:
①估價對象由業(yè)主開發(fā)完成——“業(yè)主自行開發(fā)前提”;
②估價對象被業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成——“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”;
③估價對象被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成——“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。
同一估價對象在這三種不同的估價前提下運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價,評估出的價值往往是不同的。
自行開發(fā)的評估價值>自愿轉(zhuǎn)讓評估價值>被迫轉(zhuǎn)讓評估價值。
假設(shè)開發(fā)法的估價前提,不是估價師隨意假定的,必須根據(jù)估價目的和估價對象所處的實(shí)際情況來選擇,并應(yīng)在估價報告中充分說明理由。
房地產(chǎn)抵押估價和房地產(chǎn)司法拍賣估價,一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。
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