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第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)的前期工作。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究也是房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)常要做的一項(xiàng)工作，這項(xiàng)工作與一般的房地產(chǎn)估價(jià)既有不同，又有密切聯(lián)系。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究與一般的房地產(chǎn)估價(jià)的最大不同在于：可行性研究主要是以評(píng)價(jià)項(xiàng)目能否安全可靠獲取投資收益為目的，而一般的房地產(chǎn)估價(jià)則以評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值為目的。

二者的聯(lián)系則在于：可行性研究一般都需要預(yù)測(cè)項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)價(jià)值，這正是一般的房地產(chǎn)估價(jià)所要做的工作。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究和一般的投資項(xiàng)目可行性研究也有一個(gè)關(guān)鍵的區(qū)別。這里講的一般投資項(xiàng)目指其他生產(chǎn)行業(yè)的投資項(xiàng)目，以工業(yè)投資項(xiàng)目為主。工業(yè)投資項(xiàng)目的投資—回收過(guò)程是：項(xiàng)目建成之后成為生產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進(jìn)而回收投資和獲得投資回報(bào)。

而房地產(chǎn)投資項(xiàng)目(以建成后全部銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例)的投資—回收過(guò)程則是：項(xiàng)目建成之后形成產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進(jìn)而回收投資和獲得投資回報(bào)。也就是說(shuō)：房地產(chǎn)項(xiàng)目完成之后直接形成產(chǎn)品，而一般工業(yè)投資項(xiàng)目完成之后是形成企業(yè)。這導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資測(cè)算過(guò)程和一般工業(yè)項(xiàng)目的投資測(cè)算過(guò)程是有所區(qū)別的，主要的區(qū)別在一般工業(yè)項(xiàng)目投資測(cè)算過(guò)程中的固定資產(chǎn)攤銷和企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的流動(dòng)資產(chǎn)占用的測(cè)算，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資測(cè)算時(shí)的表現(xiàn)形式是不同的。

但從目前的實(shí)踐情況看，并未將房地產(chǎn)投資的上述特點(diǎn)反映出來(lái)。

目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)是建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，這個(gè)評(píng)價(jià)方法的基本過(guò)程和用于一般工業(yè)項(xiàng)目投資可行性分析的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)》(由國(guó)家發(fā)展改革委和建設(shè)部發(fā)布)等文件是一樣的，并未充分體現(xiàn)上述房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，這有待今后加以改進(jìn)。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)和復(fù)雜程度不同，因此，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。但一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

(一)項(xiàng)目總論

(1)項(xiàng)目背景

主要說(shuō)明項(xiàng)目名稱、開發(fā)企業(yè)基本情況、承擔(dān)可行性研究工作的單位、研究報(bào)告編制的依據(jù)、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模以及建設(shè)規(guī)劃情況等。

(2)可行性研究結(jié)論及建議

主要包括：宏觀投資環(huán)境分析、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)、投資估算和資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及其環(huán)境效益評(píng)價(jià)、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議。

(二)項(xiàng)目概況

主要包括：項(xiàng)目位置、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及地塊分析、項(xiàng)目SWOT分析等。

(三)項(xiàng)目投資環(huán)境分析

主要針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、人口環(huán)境、城市發(fā)展環(huán)境等進(jìn)行分析。

(四)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析

主要針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的基本狀況、區(qū)域規(guī)劃及重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、交通規(guī)劃及重大交通建設(shè)項(xiàng)目、區(qū)域基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施狀況等進(jìn)行分析。

(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

(1)城市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

主要針對(duì)城市總體市場(chǎng)供應(yīng)、需求的數(shù)量及結(jié)構(gòu)，價(jià)格分布及趨勢(shì)進(jìn)行分析。

(2)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

主要針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)供需的數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品價(jià)格、客戶分布及結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況等進(jìn)行分析。

(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)

(六)項(xiàng)目市場(chǎng)定位

主要包括：產(chǎn)品定位、客戶定位、價(jià)格定位、項(xiàng)目定位評(píng)估及發(fā)展設(shè)想。

(七)項(xiàng)目規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案

主要包括：項(xiàng)目總體規(guī)劃、環(huán)境景觀規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案及布局、道路規(guī)劃等。

(八)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

主要包括：有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明、前期開發(fā)計(jì)劃、工程建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施安排、建設(shè)場(chǎng)地布置等。

(九)投資估算與資金籌措

主要包括：項(xiàng)目總投資估算;項(xiàng)目投資來(lái)源、籌資方式確定;開發(fā)成本估算;銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算。

(十)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

(1)項(xiàng)目銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算。

(2)項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃。

(3)項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算。

(4)項(xiàng)目贏利能力分析。

(5)項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治觥?/p>

(十一)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)項(xiàng)目盈虧平衡分析

(2)項(xiàng)目敏感性分析

(3)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

主要包括項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)的分析。

(十二)項(xiàng)目社會(huì)效益和影響分析

(十三)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

(1)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論

(2)項(xiàng)目主要問(wèn)題及解決建議

(3)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議