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不動(dòng)產(chǎn)登記概述

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的概念和范圍

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記概念

不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

不動(dòng)產(chǎn)登記采取登記的方式將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅等情況在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記錄，達(dá)到物權(quán)公示的目的，以保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中一項(xiàng)重要的制度。我國(guó)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)交易早就采取訂立契約的形式予以確認(rèn)，并由人與人的自然行為發(fā)展到官方介入的社會(huì)行為。

1995年1月1日起施行的《城市房地產(chǎn)管理法》中，對(duì)土地和房屋兩種最主要的不動(dòng)產(chǎn)登記做出規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》，確定了國(guó)家對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記的制度，并進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。

《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。根據(jù)《物權(quán)法》，2014年11月24日，國(guó)務(wù)院公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍、程序等做出了原則性規(guī)定。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍

不動(dòng)產(chǎn)登記范圍為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。按照物權(quán)法定原則，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容必須由法律規(guī)定，任何人不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第五條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍是：

1.集體土地所有權(quán);

2.房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);

3.森林、林木所有權(quán);

4.耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);

5.建設(shè)用地使用權(quán);

6.宅基地使用權(quán);

7.海域使用權(quán);

8.地役權(quán);

9.抵押權(quán);

10.法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記模式

根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記主要可分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類(lèi)型。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記的目的

(一)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)

物權(quán)是一種對(duì)世權(quán)與絕對(duì)權(quán)。物權(quán)取得、變動(dòng)需要通過(guò)一定方式向外界加以展示。登記就是一種展示的方法。通過(guò)登記可以清晰準(zhǔn)確地展現(xiàn)出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，保護(hù)權(quán)利人依法取得的物權(quán)。

(二)維護(hù)交易安全

不動(dòng)產(chǎn)登記后，不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)歸屬和內(nèi)容在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上準(zhǔn)確地展現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信效力。即便不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)歸屬和內(nèi)容與真實(shí)情況不一致，只要權(quán)利人、利害關(guān)系人沒(méi)有申請(qǐng)更正登記或異議登記，善意信賴(lài)登記簿記載的當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)交易就應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。

因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的當(dāng)事人通過(guò)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，就可以判斷作為交易標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)歸屬與內(nèi)容，可以正確判斷能否進(jìn)行交易，避免受到他人欺詐。不動(dòng)產(chǎn)登記為交易當(dāng)事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完，交易效率得到極大的提高。

(三)利于國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理、征收賦稅和進(jìn)行宏觀調(diào)控

首先，城市規(guī)劃、建設(shè)和管理要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結(jié)構(gòu)、用途等基本情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅建設(shè)，需要了解建設(shè)區(qū)域內(nèi)的土地和原有房屋的各種資料，以便合理的規(guī)劃建設(shè)用地，妥善安置原有住戶(hù)，并依法按有關(guān)規(guī)定對(duì)拆遷的房屋給予合理補(bǔ)償。

房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和物業(yè)管理等一系列活動(dòng)都涉及房地產(chǎn)權(quán)屬和房屋的自然狀況，這就需要向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解該房地產(chǎn)的位置、權(quán)界、面積、建筑年代等準(zhǔn)確的資料。

其次，不動(dòng)產(chǎn)登記制度使得國(guó)家能夠細(xì)致全面掌握境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)情況，為征收各種賦稅服務(wù)。如我國(guó)《契稅暫行條例》第十一條第二款規(guī)定：在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記中，當(dāng)事人沒(méi)有提交契稅完稅憑證，土地或房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不能辦理轉(zhuǎn)移登記?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第十二條規(guī)定：納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

最后，不動(dòng)產(chǎn)登記的信息能夠?yàn)閲?guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控，推行各種調(diào)控政策提供了決策的依據(jù)。例如，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)，國(guó)家可以準(zhǔn)確地判斷房地產(chǎn)交易的實(shí)際情況，城鎮(zhèn)居民的居住情況等，以便進(jìn)行相應(yīng)的宏觀調(diào)控。

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四、不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規(guī)定

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記載體

不動(dòng)產(chǎn)登記的載體有不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù);不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)予登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)配備專(zhuān)門(mén)的存儲(chǔ)設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。采用紙質(zhì)介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理、永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)造。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人或登記申請(qǐng)人作為其享有權(quán)利或已辦理登記的憑證，是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;如記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

(二)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效時(shí)間

根據(jù)原因行為不同，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效時(shí)間分為兩種。一是，基于法律行為的物權(quán)生效時(shí)間為，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿生效。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。如房屋買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)抵押，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生物權(quán)效力。

當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。二是，一些基于事實(shí)行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，只要事實(shí)行為發(fā)生，不經(jīng)登記，物權(quán)變動(dòng)也發(fā)生效力。

這些事實(shí)行為主要有：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。但權(quán)利人基于事實(shí)行為取得物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

(三)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)

不動(dòng)產(chǎn)登記是以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全與效率為目的的法律制度。不動(dòng)產(chǎn)登記簿也是為了貫徹物權(quán)公示目的而設(shè)立的。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記信息應(yīng)當(dāng)是公開(kāi)的。從國(guó)家慣例上看，不動(dòng)產(chǎn)登記公開(kāi)有兩種模式。一是完全公開(kāi)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿完全公開(kāi)，任何人都可以查詢(xún)、復(fù)制登記簿。奧地利、法國(guó)、我國(guó)中國(guó)臺(tái)灣采取此種模式。二是有限公開(kāi)。

《物權(quán)法》頒布前，國(guó)土資源部、建設(shè)部分別頒布了《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》、《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》。這兩個(gè)辦法區(qū)分了不同的登記資料而確定了不同的公開(kāi)原則。《物權(quán)法》出臺(tái)后，確定了權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也沿用了《物權(quán)法》的規(guī)定。

“權(quán)利人”，是指不動(dòng)產(chǎn)的登記權(quán)利人，即在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬人，如房屋的所有權(quán)人、房屋的抵押權(quán)人、地役權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人等。權(quán)利人可以自己申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，也可以委托他人查詢(xún)、復(fù)制登記資料。“利害關(guān)系人”，是指與登記的不動(dòng)產(chǎn)具有法律上的利害關(guān)系之人，它不僅包括交易的當(dāng)事人，也包括與登記權(quán)利人發(fā)生其他法律糾紛的人。