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第五節(jié) 假設開發(fā)法的基本公式

一、假設開發(fā)法最基本的公式 (掌握)

待開發(fā)房地產的價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)必要支出及應得利潤

已完成部分——已完成的工作和相應的支出及利潤，已包含在估價對象的價值內，不應作為扣除項目。

后續(xù)的部分——得到估價對象以后到把它開發(fā)建設完成，還需要開展的各項工作和相應的必要支出及應得利潤

根據估價對象狀況和未來開發(fā)完成后的房地產狀況相結合，有七種情形：

起點狀況是什么?

生地　毛地　熟地　在建工程　舊房地

終點狀況：

熟地　　房地

房地產價值=終點狀況房地產價值-現狀到終點狀況的必要支出與平均利潤

①估價對象為生地，在生地上進行房屋建設

②估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地

③估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設

④估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地

⑤估價對象為熟地，在熟地上進行房屋建設

⑥估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋

⑦估價對象為舊房，將舊房重新改造或改變用途成新房

根據開發(fā)完成后的房地產經營方式：銷售、出租、營業(yè)。

二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產狀況細化的公式

(一)求土地價值的公式

1.求生地價值的公式(掌握)

(1)在生地上進行房屋建設的公式：生地價值=開發(fā)完成后的價值-生地取得的稅費-由生地建成房屋的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

(2)將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-生地取得的稅費-由生地開發(fā)成熟地的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

2.求毛地價值的公式(掌握)

毛地價值=開發(fā)完成后的價值-毛地取得稅費-由毛地建成房屋的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-毛地取得稅費-由毛地開發(fā)成熟地的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

3.求熟地價值的公式(掌握)

熟地價值=開發(fā)完成后的價值-熟地取得稅費-由熟地建成房屋的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

(二)求在建工程價值的公式(掌握)

在建工程價值=續(xù)建完成后的價值-在建工程取得稅費-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建利潤

(三)求舊房價值的公式(掌握)

舊房價值=重新改造或改變用途后價值-舊房取得稅費-重新改造或改變用途的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-利潤

三、按開發(fā)完成后的房地產經營方式細化的公式

(一)適用于開發(fā)完成后的房地產銷售的公式(掌握)

待開發(fā)房地產的價值=采用比較法測算的開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤

(二)適用于開發(fā)完成后的房地產出租或營業(yè)的公式(掌握)

待開發(fā)房地產的價值=采用收益法測算的開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤