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長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述

1.長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義(熟悉)

長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的方法。

2.長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)

房地產(chǎn)價(jià)格是波動(dòng)的，在短期內(nèi)一般難以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)呈現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。

可以搜集該宗或該類房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)一段時(shí)間的歷史價(jià)格資料，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，從而找出該宗或該類房地產(chǎn)的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而變動(dòng)的過(guò)程、方向、程度和趨勢(shì)，然后進(jìn)行外延和類推，這樣就可以作出對(duì)該宗或該類房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格比較肯定的推測(cè)和科學(xué)的判斷。

3.長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象(了解)

長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來(lái)推測(cè)未來(lái)，通過(guò)對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過(guò)去形成的趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在。因此，長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)。

【單選題】在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是(　)。

A.過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在

B.市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

C.房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)

D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象。長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來(lái)推測(cè)未來(lái)，通過(guò)對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過(guò)去形成的趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在。參見(jiàn)教材P345。

4.長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)需要具備的條件(了解)

長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)需要具備的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并且要求所擁有的歷史價(jià)格資料真實(shí)。擁有越長(zhǎng)時(shí)期、越真實(shí)的歷史價(jià)格資料，作出的推測(cè)、判斷就會(huì)越準(zhǔn)確、可信，因?yàn)殚L(zhǎng)期趨勢(shì)可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)。

5.長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的操作步驟(了解)

①搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí);

②整理上述資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫(huà)出時(shí)間序列圖;

③觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定模式;

④以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在未來(lái)某個(gè)時(shí)間的價(jià)格。

長(zhǎng)期趨勢(shì)法：

數(shù)學(xué)曲線擬合法

平均增減量法

平均發(fā)展速度法

移動(dòng)平均法

指數(shù)修勻法