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房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律

目前，我國各類房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)超過3萬家，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)的機(jī)構(gòu)有3000多家，國家一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)160多家。

雖然我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展較快，但從總體上說，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)仍然是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)育中的一個薄弱環(huán)節(jié)。

因此，要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，除房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管外，還要建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律機(jī)制，形成行業(yè)行政管理、從業(yè)人員自律、行業(yè)組織監(jiān)督相互配合的管理約束體制。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的職業(yè)道德(考點(diǎn)、熟悉)

法律和道德是兩個不同的范疇，在社會活動中，具體的行為往往需要法律和道德共同調(diào)節(jié)。法律調(diào)節(jié)是國家或政府通過強(qiáng)制力來規(guī)范具體的行為，而道德調(diào)節(jié)是一種自律行為，即以人們內(nèi)心的良知去支配自己的行為。

房地產(chǎn)中介屬服務(wù)性質(zhì)，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員除應(yīng)具備扎實(shí)的房地產(chǎn)專業(yè)知識，較全面的金融知識，通曉有關(guān)的法律、法規(guī)外，對其職業(yè)道德要求也很高。如在美國，經(jīng)紀(jì)人如違反職業(yè)道德，問題嚴(yán)重的將被暫?；虻蹁N執(zhí)照;經(jīng)紀(jì)人只要有一次因違反職業(yè)道德而被暫停或吊銷執(zhí)照的行為，就會被刊登在經(jīng)紀(jì)人的廣告刊物上，從此就不可能再從事這一職業(yè)，沒有機(jī)構(gòu)會雇傭他，也不會再有人委托他從事中介服務(wù)。這種嚴(yán)格的職業(yè)道德規(guī)范要求從業(yè)者必須加強(qiáng)自律，確保了整個行業(yè)的健康發(fā)展。

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)尚處在發(fā)育階段，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員更要從維護(hù)行業(yè)發(fā)展、維護(hù)行業(yè)信譽(yù)、維護(hù)自身利益的角度出發(fā)，在加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)，樹立現(xiàn)代市場營銷觀念的同時(shí)，不斷提高個人職業(yè)道德修養(yǎng)，做到遵紀(jì)守法、誠實(shí)待客、嚴(yán)格守信、愛崗敬業(yè)，自覺維護(hù)職業(yè)形象，促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)組織(考點(diǎn)、掌握)

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，行業(yè)學(xué)(協(xié))會在行業(yè)自律管理方面將發(fā)揮越來越重要的作用。行業(yè)學(xué)(協(xié))會是自愿組成、行業(yè)自律、自我管理的社團(tuán)組織。它的主要職責(zé)是實(shí)施行業(yè)自律監(jiān)督，為行業(yè)服務(wù)，為會員服務(wù)的同時(shí)擔(dān)當(dāng)政府與行業(yè)間的橋梁紐帶，反映行業(yè)訴求，并協(xié)助政府開展行業(yè)調(diào)查，為政府制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、政策法規(guī)等提供建議。

行業(yè)學(xué)(協(xié))會主要是通過制定行規(guī)行約，監(jiān)督行規(guī)行約的執(zhí)行，進(jìn)行行業(yè)自律性服務(wù)管理，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部的公平競爭，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)行業(yè)地位的提高，樹立良好的行業(yè)形象。

1994年8月，經(jīng)民政部注冊登記，我國組建了全國性的房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律組織——中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會。它是隸屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的全國性社會團(tuán)體。2004年7月12日，經(jīng)原建設(shè)部同意，民政部批準(zhǔn)中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會更名為中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(英文名稱為China Institute Of Real Estate Appraisers and Agents，英文縮寫為CIREA)

目前，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會單位會員、個人會員規(guī)模不斷擴(kuò)大。學(xué)會下設(shè)5個專業(yè)委員會，分別為：考試注冊專業(yè)委員會、教育培訓(xùn)專業(yè)委員會、學(xué)術(shù)專業(yè)委員會、國際交流專業(yè)委員會、標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)委員會，并創(chuàng)辦了《中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》雜志，開設(shè)了中國房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)站(www.cirea.org.cn)和中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)站(www.agents.org.cn)。

凡從事房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的組織和個人，承認(rèn)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會章程，遵守其有關(guān)規(guī)定的，可申請加入中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)管理辦法》明確要求房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的管理，鼓勵房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師加入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是全國會員代表大會。在全國會員代表大會閉會期間，理事會為中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的主要職責(zé)包括：開展房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論和方法的研究，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊工作，協(xié)助政府有關(guān)主管部門進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)師考試、注冊工作，組織房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)培訓(xùn)和房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育，制訂房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)道德規(guī)范，開展國際學(xué)術(shù)交流等。

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會在建立房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，建立和完善行業(yè)自律機(jī)制方面做了大量的工作。中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會主要通過以下工作開展行業(yè)自律管理：

(1)開展行業(yè)自律情況的調(diào)研工作，為政府制定有關(guān)政策提供意見和建議;

(2)建立行業(yè)內(nèi)部的自律規(guī)則，制止低價(jià)競爭和價(jià)格壟斷行為，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競爭;

(3)制定行業(yè)規(guī)范和從業(yè)人員道德規(guī)范，實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育工作;

(4)參與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)的制定工作;

(5)擬定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并組織實(shí)施評價(jià)工作等。

目前，全國有20多個省、市也相繼成立了本地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織，如北京、上海、天津、重慶、廣東、浙江、江蘇、海南、內(nèi)蒙古、黑龍江、山西等省、自治區(qū)、直轄市及廣州、武漢、鄭州、深圳、蘇州、大連、成都、福州、廈門、常州等城市成立了房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)(協(xié))會或聯(lián)合會等地方性行業(yè)組織。這些地方性行業(yè)組織與中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會密切配合，在從業(yè)人員道德教育、實(shí)施行業(yè)自律方面都發(fā)揮了較大作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。

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三、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)規(guī)范(考點(diǎn)、掌握)

(一)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和房地產(chǎn)估價(jià)若干指導(dǎo)意見

1999年，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會等單位受原建設(shè)部委托，通過深入的調(diào)查研究和認(rèn)真的分析，編制了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(CB/T50291—1999)，并于1999年6月1日起施行?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告等做出了明確要求，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)估價(jià)行為，促進(jìn)了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。

在此基礎(chǔ)上，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會針對房地產(chǎn)抵押估價(jià)的特點(diǎn)，制定了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等指導(dǎo)意見?！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》要求估價(jià)報(bào)告對優(yōu)先受償權(quán)等影響抵押物變現(xiàn)能力的因素進(jìn)行重點(diǎn)分析，明確了房地產(chǎn)抵押價(jià)值與房地產(chǎn)市場價(jià)值的關(guān)系，規(guī)范了房地產(chǎn)抵押估價(jià)委托收費(fèi)，對房地產(chǎn)抵押估價(jià)、法定優(yōu)先受償款等名詞給出了規(guī)范的定義，強(qiáng)調(diào)了估價(jià)師的職責(zé)及編寫抵押估價(jià)報(bào)告的要求。指導(dǎo)意見的出臺使房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范體系更加趨于完善，規(guī)范了房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，維護(hù)了相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

(二)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》

2006年10月，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的自律工作邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行自律管理的重要依據(jù)，是指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的基本準(zhǔn)則?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的基本術(shù)語、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)承攬、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的使用、房源客源信息的發(fā)布、傭金的收取等都做出了明確規(guī)定。

針對在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，一方面，有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中信息不對稱的特點(diǎn)，采取不平等格式合同條款(霸王條款)損害客戶的利益;另一方面，公眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)熟悉程度不夠，不易弄清合同中的約定是否損害了其合法權(quán)益的問題，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會從規(guī)范行業(yè)發(fā)展、推動社會認(rèn)知的角度出發(fā)，推出了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》。

為使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動各方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系更加明晰，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》針對房屋買賣和房屋租賃與達(dá)成交易之前進(jìn)行的委托事項(xiàng)分別制定了《房屋出售委托協(xié)議》、《房屋出租委托協(xié)議》、《房屋承購委托協(xié)議》、《房屋承租委托協(xié)議》、《房屋買賣合同》和《房屋租賃合同》等六個合同。

《房屋出售委托協(xié)議》由房屋出售人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂;《房屋出租委托協(xié)議》由房屋出租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂;《房屋承購委托協(xié)議》由房屋承購人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂;《房屋承租委托協(xié)議》由房屋承租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂;而《房屋買賣合同》和《房屋租賃合同》則分別由買賣雙方或租賃雙方與其委托的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂。同時(shí)，針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中信息不對稱造成的提供虛假信息等行為，《房屋出售委托協(xié)議》和《房屋出租委托協(xié)議》都附帶了《標(biāo)的房屋信息》。

《標(biāo)的房屋信息》針對委托出售或出租的房屋的具體情況，如房屋的權(quán)益信息、區(qū)位信息和實(shí)物信息等要求委托人和受托人共同如實(shí)填寫，確保房屋信息的真實(shí)性。《房屋承購委托協(xié)議》和《房屋承租委托協(xié)議》都附帶了《房屋需求信息》，在要求委托人提供真實(shí)的求購或求租意向的同時(shí)，也對受托人的職業(yè)能力提出了一定的要求。

為加強(qiáng)監(jiān)督，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要在經(jīng)營場所內(nèi)的醒目位置明示中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會員證書、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》。要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都要嚴(yán)格遵守、自覺執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，使用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》，自覺接受監(jiān)督。委托人選用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得拒絕。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合同推薦文本》的發(fā)布和實(shí)施對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益 ，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。