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長期趨勢法的作用(掌握)

長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產的未來價格，如用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的價值，此外還有以下作用：

①用于收益法中預測未來的租金、經營收入、運營費用、空置率、凈收益等;

②用于比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整;

③用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產價格的發(fā)展趨勢或潛力;

④用來填補某些房地產歷史價格資料的缺乏。

以比較、分析兩宗或兩類以上房地產價格的發(fā)展趨勢或潛力為例，利用長期趨勢法制作的房地產價格長期趨勢圖，如圖10-1，可用來比較、分析兩宗或兩類房地產價格上漲(或下降)的強弱程度或發(fā)展?jié)摿Γ瑸榉康禺a投資決策等提供參考依據。

圖10-1　兩宗或兩類房地產價格發(fā)展趨勢比較

如果長期趨勢線越陡，則表明房地產價格的上漲(或下降)趨勢越強;反之，則表明房地產價格的上漲(或下降)趨勢越弱。在圖10-1中，從2003年至2010年這段時間來看，房地產B的價格高于房地產A的價格;到了2010年，兩者的價格水平達到一致;而2010年以后，房地產A的價格超過了房地產B的價格。由此可知：房地產價格上漲(或下降)趨勢的強弱，與房地產目前的價格高低無關。

目前價格高的房地產，其價格上漲趨勢可能較緩慢，而價格低的房地產，其價格上漲趨勢可能較強勁。例如，城鄉(xiāng)結合部的房地產因交通、環(huán)境、公共配套設施等的完善，其價格通常比已發(fā)展成熟的市中心區(qū)的房地產價格上漲得快。但也不排除價格高的房地產可能因外來投資增加等需求的拉動，而具有更強勁的上漲趨勢。

【多選題】長期趨勢法的作用主要有(　)。

A.用于收益法中預測未來的租金、空置率等

B.用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整

C.用于成本法計算重置價格

D.用來比較兩類以上房地產價格的發(fā)展趨勢與潛力

E.用來填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是長期趨勢法的作用。長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產的未來價格，如用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的價值，此外還有以下作用：

①用于收益法中預測未來的租金、經營收入、運營費用、空置率、凈收益等;②用于比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整;③用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產價格的發(fā)展趨勢或潛力;④用來填補某些房地產歷史價格資料的缺乏。參見教材P354。

【單選題】用直線趨勢法預測甲類房地產的價格變化趨勢為V甲=1480+80i，乙類房地產價格變化趨勢為V乙=1500+60i，則該兩類房地產的價格增長趨勢相比(　)。

A.甲類房地產比乙類房地產強

B.乙類房地產比甲類房地產強

C.該兩類房地產強弱程度相同

D.該兩類房地產強弱程度不可比

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是長期趨勢法的作用。甲的斜率比乙的斜率大。參見教材P354。