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路線價法

一、路線價法概述

(一)路線價法的含義(熟悉)

路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，并設定標準臨街深度，在每個路線價區(qū)段內選取數宗標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用相關調整系數將該平均單價或樓面地價調整為各宗臨街土地價值或價格的方法。

(二)路線價法的理論依據(熟悉)

路線價法實質上是一種比較法，是比較法的派生方法。

理論依據——替代原理。

路線價法與比較法的關系：

路線價法中，“標準臨街宗地”可視為比較法中的“可比實例”。若干標準臨街宗地的平均價格為“路線價”，可視為比較法中經過交易情況修正、市場狀況調整，但未進行房地產狀況調整的“可比實例價格”。其余臨街土地的價值是根據其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對路線價進行適當的調整來求取。

即只做房地產狀況調整，而不需再做交易情況修正和市場狀況調整。

路線價法與比較法的不同：路線價法不做交易情況修正和市場狀況調整;路線價先對多個可比實例價格進行綜合，然后再進行房地產狀況調整，而不是先分別對每個可比實例價格進行修正和調整，然后再進行綜合;利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”，即所有臨街土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值。

路線價法不進行交易情況修正和市場狀況調整的原因：求得的路線價——若干標準臨街土地的平均價格，已是經過交易情況修正后的正常價格;求得的路線價所對應的日期，已與欲求取的臨街土地價值的日期一致，都是價值時點的。

【判斷題】路線價法，實際上是一種比較法，在求取路線價法時不需要進行交易情況修正，但應進行市場狀況調整和房地產狀況調整。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是路線價法概述。交易情況和房地產市場狀況在確定路線價時已經考慮了，所以計算估價對象價格時，只有進行房地產狀況調整即可。參見教材P369。

【判斷題】由于路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是路線價法概述。路線價法不做交易情況修正和市場狀況調整，但必須進行房地產狀況調整，臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，都是房地產狀況修正。參見教材P369。

(三)路線價法適用的估價對象和條件(熟悉)

適用的估價對象，主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價。

具體對象：房地產稅收;市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理);房地產征收或其他需要在短時間內對許多宗土地進行估價的情形。

前提條件：街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊。

(四)路線價法估價的操作步驟(熟悉)

①劃分路線價區(qū)段;

②設定標準臨街深度;

③選取標準臨街宗地;

④調查評估路線價;

⑤制作價格修正率表;

⑥計算臨街土地的價值。

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二、劃分路線價區(qū)段(熟悉)

路線價區(qū)段，是指具有相同路線價的地段。

劃分原則：

應將“通達性相當、位置相鄰、地價相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段。

兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價水平有明顯差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。

較長的繁華街道，兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段。

某些不繁華的街道，因地價水平差異不大，同一個路線價區(qū)段可延長至數個路口。

同一條街道兩側的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應以街道中心為分界線，將該街道兩側視為不同的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價。

【判斷題】劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一路線價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是劃分路線價區(qū)段。如果路線太長的繁華地段，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為2個以上的路線價區(qū)段。注意:“必然是”三個字。參見教材P370。

三、設定標準臨街深度(了解)

標準臨街深度：是街道對地價影響的轉折點;由此點接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此點遠離街道的方向，地價可視為基本不變。

設定方法：通常是路線價區(qū)段內各宗臨街土地的臨街深度的眾數或平均數。(原因：盡可能減少深度修正的工作。以各宗臨街土地的臨街深度的眾數作為標準臨街深度，可以簡化以后各宗臨街土地價值的計算)

四、選取標準臨街宗地(了解)

標準臨街宗地是路線價區(qū)段內具有代表性的宗地。

選取的具體要求(8要求)：

①一面臨街;

②地塊形狀為矩形;

③臨街深度為標準臨街深度;

④臨街寬度為標準臨街寬度;

⑤臨街寬度與臨街深度的比例(寬深比)適當;

⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途;

⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率;

⑧其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應具有代表性。

五、調查評估路線價(了解)

路線價是附設在街道上的若干標準臨街宗地的平均價格。

求取方法：可以運用收益法、比較法分別求取各宗的價格，然后計算其平均數或中位數、眾數，即得該路線價區(qū)段的路線價。

路線價的表示方法：可以為土地單價，也可以為樓面地價;可以用貨幣表示，也可以用相對數表示。

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六、制作價格修正率表(掌握)

價格修正率表(兩類)

(1)臨街深度價格修正率表

(2)其他價格修正率表

原理：一宗臨街土地中各個部分的價值隨著其遠離街道而有遞減現(xiàn)象，因其離街道越遠，可及性越差，價值也越小。

(1)四三二一法則

將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：

距街道最近的第一個25英尺，價值占整塊土地價值的40%;

第二個25英尺，價值占整塊土地價值的30%;

第三個25英尺，價值占整塊土地價值的20%;

第四個(距離街道最遠的)25英尺，價值占整塊土地價值的10%。

(2)九八七六法則

超過100英尺的部分，則以九八七六法則來補充，即超過100英尺的第一、第二、第三、第四個25英尺等份的價值，分別為臨街深度100英尺的土地價值的9%、8%、7%、6%。

【例1】某臨街深度30.48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。試根據四三二一法則，計算其相鄰的臨街深度15.24m(即50英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價。

『正確答案』該相鄰臨街土地的總價計算如下：121.92×(40%+30%)=85.34(萬元)。

『答案解析』本題考查的是制作價格修正率表。四三二一罰則是指將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：距街道最近的第一個25英尺，價值占整塊土地價值的40%;第二個25英尺，價值占整塊土地價值的30%;第三個25英尺，價值占整塊土地價值的20%;第四個(距離街道最遠的)25英尺，價值占整塊土地價值的10%。參見教材P372。

【例2】例1中，如果相鄰的臨街土地的臨街深度為45.72m(即150英尺)，其他條件不變，則該相鄰臨街土地的總價為多少萬元?

【解】本題考查的是制作價格修正率表.該相鄰的臨街土地的總價計算如下：

121.92×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)

=121.92×(100%+9%+8%)

=142.65(萬元)

參見教材P373。

【例3】通過標準臨街宗地單價(路線價)求得的一宗臨街深度為15.24m(即50英尺)、臨街寬度為20.00m的土地總價為85.34萬元。標準臨街宗地的臨街深度為30.48m(即100英尺)，臨街寬度為25.00m。假設臨街寬度20.00m與臨街寬度25.00的差異對土地單價的高低影響不大，請根據四三二一法則，計算標準臨街宗地的單價和總價。

【解】標準臨街宗地的單價和總價計算如下：

設臨街深度為30.48m、臨街寬度為20.00m的土地總價為V，則：

V×(40%+30%)=85.34(萬元)

V=85.34÷(40%+30%)=121.92(萬元)

標準臨街宗地的單價=121.92×10000÷(30.48×20.00)=2000.00(元/m2)

標準臨街宗地的總價=2000.00×(30.48×25.00)÷10000=152.40(萬元)。

參見教材P372。

(3)其他法則

“前面三分之一里面三分之二法則”：是臨街深度為150英尺的臨街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的價值，各占整塊土地價值的一半。

蘇慕斯法則(Somers rule)：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前半部分和后半部分的價值，分別占整塊土地價值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，則該部分的價值僅為臨街深度為100英尺的臨街土地價值的15%。

霍夫曼法則(Hoffman rule)：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整塊土地的價值，分別占整塊土地價值的37.5%、67%、87.7%和100%。

哈柏法則曾經考過一次。

2.幾種臨街深度價格修正率(掌握)

在圖11-5a中，假設a1，a2，a3，…，an-1，an也分別表示各細條的價值占整塊土地價值的比率，則單獨深度價格修正率的關系為：(遞減)

a1>a2>a3>…>an—1>an

累計深度價格修正率的關系為：(遞增)

a1<(a1+a2)<(a1+a2+a3)<...<(a1+a2+a3+…+an-1+an)

平均深度價格修正率的關系為：(遞減)

以四三二一法則為例，單獨深度價格修正率為：

40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%

累計深度價格修正率為：

40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%

平均深度價格修正率為：

40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%

為簡明起見，將上述臨街深度價格修正率用表格來反映，即為臨街深度價格修正率表，見表11-1。

臨街深度價格修正率表　　表11-1

臨街深度價格修正率表的制作形式——單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率、平均深度價格修正率。

累計深度修正率越來越大，單獨深度和平均深度修正率越來越小。

平均深度價格修正率與累計深度價格修正率的關系：

平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標準臨街深度÷所給臨街深度

平均深度價格修正率，即該深度上所占標準宗地總價值的比率/所占標準宗地總面積的比率

=該塊地占標準宗地的價格比重/該地塊占標準宗地的面積比重

(考試的時候要會換算)

相關推薦：2019房地產估價師《理論與方法》第十一章考點匯總

制作臨街深度價格修正率表的要領：

①設定標準臨街深度;

②將標準臨街深度分為若干等份;

③確定臨街深度價格遞減率;

④求取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格反映。

七、計算臨街土地的價值(掌握)

(一)路線價法的計算公式

(1)當以標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用累計深度價格修正率。又分為兩種情況：

如果臨街寬度與標準寬度相同

V(總價)=標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率

V(單價)=(標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率)/(臨街寬度×臨街深度)

如果臨街寬度與標準寬度不相同

V(總價)=(標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率)/(標準寬度×臨街深度)×估價對象面積

=標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率×(臨街寬度/標準寬度)

V(單價)=V(總價)/估價對象土地面積=標準臨街宗地×Σ單獨深度價格修正率/(標準寬度×臨街深度)

(2)當以單位寬度的標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用累計深度價格修正率。

V(總價)=路線價×∑單獨深度價格修正率×臨街寬度

V(單價)=路線價×∑單獨深度價格修正率/臨街深度

(3)當以標準臨街宗地的單價作為路線價時，應采用平均深度價格修正率。

V(單價)=路線價×平均深度價格修正率

V(總價)=路線價×平均深度價格修正率×臨街寬度×臨街深度

記憶：總價為路線價時，用累計深度價格修正率，單價為路線價時，用平均深度價格修正率。

感嘆一下!俺們復習估價師考試，總是累啊!

總——累　單——平

考試時，考單價的形式居多

(二)臨街土地價值的計算

1.一面臨街矩形土地的價值計算

土地單價=路線價×平均深度價格修正率

土地總價=土地單價×土地面積

2.前后兩面臨街矩形土地價值的計算

采用重疊價值估價法

先確定高價街(前街)與低價街(后街)的影響范圍的分界線

以此分界線將前后兩面臨街矩形土地分為前后兩部分，然后根據該兩部分各自所臨街的路線價和臨街深度分別計算價值，再將此兩部分的價值加總。

前、后街影響深度與總深度的關系

前街影響深度+后街影響深度=總深度

3.矩形街角地價值的計算

采用正旁兩街分別輕重估價法

先求出高價街(正街)的價值，再計算低價街(旁街)的影響加價，然后加總。

土地單價=正街路線價×正街臨街深度價格修正率+旁街路線價×旁街臨街深度價格修正率×旁街影響加價率

4.三角形土地的價值的計算

(1)一邊臨街直角三角形土地價值的計算

按矩形土地計算價值，再乘以三角形土地價格修正率。

土地單價=路線價×臨街深度價格修正率×三角形土地價格修正率

土地總價=路線價×臨街深度價格修正率×三角形土地價格修正率×1/2×臨街寬度×臨街深度

(2)其他三角形土地價值的計算

先將三角形作輔助線，形成兩塊一邊臨街的直角三角形土地，然后計算兩個一邊臨街直角三角形土地的價值，再相減。

5.其他形狀土地的價值計算

先將其劃分為矩形、三角形土地，然后分別計算這些形狀的土地價值，再相加減。