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確定估價(jià)基本事項(xiàng)

一、估價(jià)基本事項(xiàng)概述

房地產(chǎn)估價(jià)是為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷。必須確定(4個(gè))估價(jià)基本事項(xiàng)：估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。

估價(jià)基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任主要在估價(jià)師自己。

在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)基本事項(xiàng)之間有內(nèi)在聯(lián)系，其中估價(jià)目的是龍頭。明確了估價(jià)目的，才能確定估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。

法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn)，如一個(gè)高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院內(nèi)的一幢房屋，因?yàn)椴灰俗鳛榈盅何?，一般不具有抵押價(jià)值，所以不宜作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型三者之間，估價(jià)對(duì)象與價(jià)值時(shí)點(diǎn)有關(guān)，其余是相互獨(dú)立的。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)在確定估價(jià)對(duì)象之前，因?yàn)閮r(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，估價(jià)對(duì)象狀況可能不同。

二、估價(jià)目的的確定

估價(jià)目的是由委托人的估價(jià)需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。但在實(shí)際中，估價(jià)師不應(yīng)指望委托人提出估價(jià)目的，特別是提出符合估價(jià)要求的清晰、具體的估價(jià)目的。因?yàn)槲腥艘话悴欢靡岢龉纼r(jià)目的，甚至不懂得什么是估價(jià)目的，更不懂得如何表述估價(jià)目的。但估價(jià)又必須明確估價(jià)目的。

估價(jià)師需要主動(dòng)向委托人提出相關(guān)問題，與其進(jìn)行充分溝通，認(rèn)真細(xì)致地了解其估價(jià)需要，在此基礎(chǔ)上再按照有關(guān)要求將估價(jià)目的表述出來，然后請(qǐng)委托人認(rèn)可。

任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。估價(jià)目的可通過詢問委托人將要拿未來完成后的估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果去滿足何種需要、解決什么問題、交給誰使用或者由誰認(rèn)可來明確。

對(duì)估價(jià)目的的明確及表述應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，并盡量細(xì)化，避免模糊、籠統(tǒng)，特別是要禁止為達(dá)到高估或低估目的或者回避有關(guān)規(guī)定而故意模糊估價(jià)目的。

估價(jià)目的應(yīng)清晰、具體，對(duì)應(yīng)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為、行政行為或司法行為，要盡量避免“了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值”之類模糊、籠統(tǒng)的表述。如果估價(jià)項(xiàng)目背景復(fù)雜或估價(jià)報(bào)告用途特殊，在簡(jiǎn)要說明了估價(jià)目的后，還應(yīng)簡(jiǎn)要描述估價(jià)項(xiàng)目的背景或作必要的解釋，使估價(jià)目的更加明確、具體。

三、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定

價(jià)值時(shí)點(diǎn)由估價(jià)目的決定。在實(shí)際估價(jià)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)是估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)是要確定將要評(píng)估的價(jià)值是在何時(shí)的價(jià)值。

價(jià)值時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或?qū)?，是由估價(jià)目的決定的。例如，房屋征收評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為房屋征收決定公告之日。在評(píng)估受賄房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)有受賄之日、案發(fā)之日和委托估價(jià)之日等多種選擇，科學(xué)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為受賄之日。對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)或估價(jià)鑒定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應(yīng)為原估價(jià)報(bào)告確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，除非原估價(jià)報(bào)告確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)有誤。

價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般采用公歷表示，精確到日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估價(jià)作業(yè)期間特別是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期(如完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，一般不得早于受理估價(jià)委托之日(如收到估價(jià)委托書之日、簽訂估價(jià)委托合同之日)，不得晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于受理估價(jià)委托之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為將來的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。

四、估價(jià)對(duì)象的確定

估價(jià)對(duì)象是估價(jià)師在委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價(jià)目的和價(jià)值時(shí)點(diǎn)，并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。

確定估價(jià)對(duì)象，首先要弄清哪些可以作為估價(jià)對(duì)象，哪些不能作為估價(jià)對(duì)象。因?yàn)橐罁?jù)有關(guān)法律、法規(guī)，有些房地產(chǎn)不應(yīng)作為某些估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。例如，法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象;不得作為出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為出資設(shè)立企業(yè)為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

其次，要界定估價(jià)對(duì)象的范圍，包括估價(jià)對(duì)象實(shí)物構(gòu)成上的范圍，例如是否包括停車位以及建筑物內(nèi)的家具、電器、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn);權(quán)益上的范圍，例如是否包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、債權(quán)債務(wù)等;空間上的范圍，例如坐落、四至、高度、深度等。

在界定估價(jià)對(duì)象的范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)，以及同一標(biāo)的物在抵押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同的估價(jià)目的下，估價(jià)對(duì)象的范圍可能有所不同。

例如一個(gè)特許加盟經(jīng)營(yíng)、有特色裝飾裝修、正在運(yùn)營(yíng)的餐廳，其資產(chǎn)包括房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以及廚具等動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、債權(quán)債務(wù)等，在不同估價(jià)目的下的估價(jià)對(duì)象范圍通常不完全相同，除包括房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)外，是否包括其他部分見表12-1。

不同估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象范圍　 表12-1

注：√表示估價(jià)對(duì)象包括;×表示估價(jià)對(duì)象不包括。

對(duì)表12-1說明：①抵押一般是房屋和土地抵押，但也可能是房屋、土地及其他不動(dòng)產(chǎn)抵押，有時(shí)甚至是整體資產(chǎn)抵押，因此抵押估價(jià)對(duì)象范圍通常要視情況而定。但房地產(chǎn)抵押估價(jià)一般不應(yīng)含特色裝飾裝修的價(jià)值，因?yàn)橐坏﹤鶆?wù)人不履行到期債務(wù)，或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，而需要以拍賣等方式處置抵押房地產(chǎn)的，特色裝飾裝修對(duì)受讓人來說一般沒有價(jià)值。

②被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值的補(bǔ)償，因此房屋征收評(píng)估的估價(jià)對(duì)象范圍理應(yīng)含室內(nèi)裝飾裝修，但實(shí)踐中將室內(nèi)裝飾裝修與房屋主體分開，室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。

③自愿轉(zhuǎn)讓估價(jià)有繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下的自愿轉(zhuǎn)讓估價(jià)和區(qū)位不再適宜下的自愿轉(zhuǎn)讓估價(jià)兩種情形。繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下的自愿轉(zhuǎn)讓估價(jià)一般為整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià);區(qū)位不再適宜下的自愿轉(zhuǎn)讓估價(jià)一般為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，并因特色裝飾裝修對(duì)受讓人來說一般沒有價(jià)值，所以估價(jià)對(duì)象范圍一般不含特色裝飾裝修。

④司法拍賣估價(jià)一般為房地產(chǎn)拍賣估價(jià)，但也可能為整體資產(chǎn)拍賣估價(jià)。

確定估價(jià)對(duì)象還要進(jìn)一步明確估價(jià)對(duì)象狀況，包括實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。其中，明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況是在界定估價(jià)對(duì)象范圍的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步弄清估價(jià)對(duì)象包括的具體內(nèi)容。是土地，還是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物;是一宗房地產(chǎn)，還是多宗房地產(chǎn)，或是一宗房地產(chǎn)的某個(gè)部分。

對(duì)于正在運(yùn)營(yíng)、使用的房地產(chǎn)，還應(yīng)明確是否包含房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)，如工業(yè)房地產(chǎn)是否包括土地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備等。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地，應(yīng)明確其開發(fā)程度。在建工程，應(yīng)明確是當(dāng)前工程進(jìn)度下的狀況，還是未來某種狀況，如開發(fā)完成后的狀況。

明確估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況，首先要弄清估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益狀況，然后在此基礎(chǔ)上根據(jù)估價(jià)目的來明確是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的價(jià)值，還是在設(shè)定權(quán)益下的價(jià)值。多數(shù)估價(jià)項(xiàng)目是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的價(jià)值。但在某些情況下，根據(jù)估價(jià)目的的要求，應(yīng)以設(shè)定的估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況來估價(jià)。

例如房屋征收評(píng)估，是評(píng)估被征收房屋在完全產(chǎn)權(quán)下的價(jià)值(因?yàn)楸徽魇辗课轃o論是否租賃、抵押、查封等，政府都應(yīng)付出足額的補(bǔ)償)，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響(被征收房屋租賃、抵押、查封等問題，屬于被征收人與被征收房屋承租人、抵押權(quán)人等有關(guān)單位和個(gè)人的債權(quán)債務(wù)等關(guān)系問題，應(yīng)由相關(guān)當(dāng)事人或有關(guān)管理部門解決)。

其中，不考慮租賃因素的影響，是評(píng)估無租約限制價(jià)值而不是評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值;不考慮抵押、查封因素的影響，是評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，被拍賣的房地產(chǎn)可能正是因?yàn)榈盅?、產(chǎn)權(quán)人欠債、欠稅或者不法取得(如受賄)等而被強(qiáng)制拍賣，其現(xiàn)實(shí)產(chǎn)權(quán)是不完全的，但這種估價(jià)通常是評(píng)估被拍賣的房地產(chǎn)在完全產(chǎn)權(quán)下的價(jià)值。(因?yàn)閷?duì)于受讓人來說，通過司法拍賣取得的是完全產(chǎn)權(quán))但如果不是通過司法拍賣取得，而是直接從產(chǎn)權(quán)人那里取得，則評(píng)估的一般應(yīng)是現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的價(jià)值。

因此，估價(jià)中如果評(píng)估的是設(shè)定權(quán)益下的價(jià)值，則應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中清晰說明所設(shè)定的權(quán)益狀況及設(shè)定的依據(jù)和理由，并應(yīng)在“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中作出相應(yīng)說明，對(duì)估價(jià)報(bào)告用途作出相應(yīng)限制，避免被誤認(rèn)為虛假或有重大差錯(cuò)的估價(jià)報(bào)告。