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第三節(jié) 國有土地上房屋征收評估

《房屋征收條例》第十九條規(guī)定“被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定"，"房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定”。

注：《國有土地上房屋征收評估辦法》已由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2011年6月3日公布實(shí)行。原來的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》廢止。

但在《房屋征收條例》施行前已經(jīng)依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原來的規(guī)定。

一、房屋征收中的評估工作(考點(diǎn)、了解)

房屋征收中應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估、測算的內(nèi)容主要有：

(1)被征收房屋的價(jià)值 。根據(jù)《房屋征收條例》的規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

(2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值 ?！斗课菡魇諚l例》第二十一條規(guī)定“被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。”因此，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，為了結(jié)算被征收房屋與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)，除了評估被征收房屋價(jià)值外，還要對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值進(jìn)行評估。

(3)被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格 。《房屋征收條例》第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。”因此，為了保證對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，需要對類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行測算。

【2014年真題】按照等價(jià)有償?shù)脑瓌t，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得高于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。(　)

『正確答案』錯(cuò)誤

『答案解析』本題考查的是房屋征收中的評估工作。對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。參見教材P48。

此外，還有一些可以通過評估確定的補(bǔ)償內(nèi)容，如當(dāng)房屋征收當(dāng)事人對室內(nèi)裝飾裝修、機(jī)器設(shè)備、物資搬遷費(fèi)用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償協(xié)商不成時(shí)，可以通過委托評估機(jī)構(gòu)評估確定。房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案時(shí)，也可以委托評估機(jī)構(gòu)對征收范圍內(nèi)的房屋價(jià)值進(jìn)行預(yù)評估。

二、房屋征收評估機(jī)構(gòu)選定及委托(考點(diǎn)、了解)

根據(jù)《房屋征收條例》，房屋征收評估應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，除三級暫定資質(zhì)外，其他資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都可以從事房屋征收評估工作。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選定應(yīng)當(dāng)科學(xué)、合理。首先由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定 ;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有協(xié)商或者經(jīng)協(xié)商達(dá)不成一致意見的，由房屋征收部門組織被征收人通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，如進(jìn)行搖號、抽簽等。評估機(jī)構(gòu)選用的具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門作為委托人要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向其出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。

房屋征收評估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

(一)委托人和房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的基本情況;

(二)負(fù)責(zé)本評估項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師;

(三)評估目的、評估對象、評估時(shí)點(diǎn)等評估基本事項(xiàng);

(四)委托人應(yīng)提供的評估所需資料;

(五)評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù);

(六)評估費(fèi)用及收取方式;

(七)評估報(bào)告交付時(shí)間、方式;

(八)違約責(zé)任;

(九)解決爭議的方法;

(十)其他需要載明的事項(xiàng)。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與承接的房屋征收評估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展評估工作。房屋征收評估報(bào)告必須由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。

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三、房屋征收評估原則和要求(考點(diǎn)、了解)

(一)房屋征收評估原則

《房屋征收條例》第二十條規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。”這一方面要求房屋征收評估應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則。另一方面禁止任何單位和個(gè)人干預(yù)房屋征收評估活動，為房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)做好房屋征收評估創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

【例題】房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照(　)原則開展房屋征收評估工作。

A.獨(dú)立

B.客觀

C.誠信

D.等價(jià)有償

E.公正

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求?！斗课菡魇諚l例》第二十條規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。”這要求房屋征收評估應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則。參見教材P49。

(二)房屋征收評估基本事項(xiàng)

1.評估目的：

被征收房屋價(jià)值評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估目的：為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。

2.評估時(shí)點(diǎn)確定：被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。

3.評估對象界定：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況。一是在委托書和委托合同中明確評估對象范圍。二是提供征收范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn);對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

4.評估價(jià)值內(nèi)涵：被征收房屋的價(jià)值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值 。其價(jià)值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封 等因素的影響。

【2014年真題】國有土地上房屋征收價(jià)值評估不考慮被征收房屋的(　)等因素的影響。

A.租賃　　　

B.查封

C.抵押 　　　

D.土地使用權(quán)

E.供求關(guān)系

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。被征收房屋的價(jià)值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。其價(jià)值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P50。

【2015年真題】評估被征收房屋的價(jià)值時(shí)不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。(　)

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。被征收房屋的價(jià)值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。其價(jià)值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P50。

(三)實(shí)地查勘、評估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)

(1)實(shí)地查勘要求：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門和被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)有房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，并應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明有關(guān)情況。

【2014年真題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬將正在建設(shè)的高檔商品房項(xiàng)目作為抵押物，向乙銀行貸款1億元，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡稱丙機(jī)構(gòu))進(jìn)行評估。丙機(jī)構(gòu)經(jīng)調(diào)查得知：該項(xiàng)目總建筑面積為15000平方米，其中：已被人民法院預(yù)查封1000平方米。經(jīng)批準(zhǔn)可預(yù)售的建筑面積為14000平方米，其中：有3000平方米已預(yù)售并辦理了商品房預(yù)告登記。甲公司依法辦理該項(xiàng)目抵押登記后，擬將該項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給丁公司。

評估過程中，丙機(jī)構(gòu)應(yīng)做的工作包括(　)。

A.進(jìn)行實(shí)地查勘

B.調(diào)查了解法定優(yōu)先受償權(quán)利情況

C.要求甲公司提供《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》

D.按照甲公司要求確保抵押物評估價(jià)值不低于1億元

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。參見教材P50。

(2)評估方法選用：房屋征收評估應(yīng)當(dāng)選用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法中的一種或者多種，方法選用前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適用性分析?？梢酝瑫r(shí)選用兩種(含兩種)以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選比較法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

(3)評估結(jié)果確定：選用多種方法評估時(shí)，應(yīng)對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。房屋征收評估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣，精確到元 。

(4)技術(shù)協(xié)調(diào)要求：同一個(gè)房屋征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)明確一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就評估對象、評估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

【2013年真題】同一個(gè)房屋征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，只能由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。(　)

『正確答案』錯(cuò)誤

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。同一個(gè)房屋征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。參見教材P50。

(四)評估結(jié)果和報(bào)告送達(dá)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在委托書或者委托合同約定期限內(nèi)將分戶初步評估結(jié)果提交房屋征收部門。分戶的初步評估結(jié)果包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值 。結(jié)果向被征收人公示。公示期滿后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提供委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告，報(bào)告需要兩名以上 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。房屋征收部門應(yīng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告。

【2013年真題】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提交的國有土地上房屋征收評估分戶初步評估結(jié)果應(yīng)包括(　)。

A.房屋評估價(jià)值　　　　　　

B.評估對象的構(gòu)成

C.裝飾裝修評估結(jié)果　　　　

D.評估對象基本情況

E.停產(chǎn)停業(yè)損失評估結(jié)果

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。分戶的初步評估結(jié)果包括：評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值。參見教材P51。

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四、房屋征收評估異議處理和爭議調(diào)處(考點(diǎn)、了解)

《房屋征收條例》第十九條規(guī)定“對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估老師委員會申請鑒定。”

(一)房屋征收評估異議處理

被征收人或者房屋征收部門對評估報(bào)告有疑問的，可以向出具報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋和說明，包括房屋征收評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評估結(jié)果產(chǎn)生的過程等。

房屋征收當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi) ，向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核評估。該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。評估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報(bào)告;評估結(jié)果沒有改變的，書面告知復(fù)核評估申請人。

(二)房屋征收評估爭議調(diào)處

被征收人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi) ，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價(jià)格評估老師委員會申請鑒定。

評估老師委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi) ，對申請鑒定評估報(bào)告的評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)鑒定，評估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持評估報(bào)告;評估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評估報(bào)告。被征收人或者房屋征收部門對鑒定意見不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

【2013年真題】被征收人對房屋征收決定不服的，可以依法提起民事訴訟。(　)

『正確答案』錯(cuò)誤

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估異議處理和爭議調(diào)處。《房屋征收條例》第十四條規(guī)定，被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

【2015年真題】被征收人對被征收房屋評估價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估老師委員會申請鑒定。(　)

『正確答案』錯(cuò)誤

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估異議處理和爭議調(diào)處?！斗课菡魇諚l例》第十九條規(guī)定，對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估老師委員會申請鑒定。參見教材P51。

【2013年真題】2013年6月20日，某市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃實(shí)施舊城改造，決定征收城區(qū)內(nèi)某處國有土地上的房屋。李某在征收范圍內(nèi)擁有一套建筑面積為100m2的住宅，其中，10m2自行改為商業(yè)用房，另還自行搭建了 5m2違章建筑。住宅抵押給銀行尚有500000元貸款未還，同時(shí)，該套住宅已出租，租期3年，年租金為30000元。經(jīng)測算，該區(qū)域類似住宅的市場價(jià)格為10000元/m2。李某收到房屋征收估價(jià)報(bào)告后，對估價(jià)結(jié)果有異議。

1.該市人民政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)完成的工作為(　)。

A.進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估

B.足額到位征收補(bǔ)償費(fèi)

C.評估被征收房屋的價(jià)值

D.組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的程序。收到房屋征收部門上報(bào)的征收補(bǔ)償方案后，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、環(huán)境資源保護(hù)、文物保護(hù)、財(cái)政、建設(shè)等有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩⒁娊滩腜43。

2.征收補(bǔ)償李某房屋的建筑面積為(　)。

A.90m2　　

B.100m2　　

C.110m2　 　

D.115m2

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。參見教材P44。

3.征收李某房屋的補(bǔ)償額應(yīng)不低于(　)萬元。

A.50 　　

B.59 　　

C.100　　

D.109

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的補(bǔ)償。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：①被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;②因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;③因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。針對“被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償”，征收李某房屋的補(bǔ)償額= 100×10000 = 100 (萬元)。參見教材P45。

4.李某收到估價(jià)報(bào)告后，可以選擇處理的方式為(　)。

A.向出具報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢

B.另行委托其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新估價(jià)

C.在規(guī)定期限內(nèi)向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價(jià)

D.直接向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價(jià)格評估老師委員會申請鑒定

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估異議處理和爭議調(diào)處。房屋征收當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核評估。被征收人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價(jià)格評估老師委員會申請鑒定。參見教材P51。

(三)評估老師委員會及其工作機(jī)制

省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)成立房地產(chǎn)價(jià)格評估老師委員會。

評估老師委員會由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的老師組成。評估老師委員會對復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定，選派成員組成老師組時(shí)，老師組成員應(yīng)為3人以上單數(shù) ，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一 。

相關(guān)推薦：2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第三章講義匯總

五、房屋征收評估收費(fèi)(考點(diǎn))

委托房屋征收評估、鑒定，應(yīng)當(dāng)按照政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，即房屋征收評估的費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)，鑒定費(fèi)用由進(jìn)行委托的房屋征收當(dāng)事人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受托進(jìn)行復(fù)核評估的，不再收取評估費(fèi)用。

【2013年真題】國有土地上房屋征收評估費(fèi)一般由(　)支付。

A.被征收人　　

B.房屋征收部門

C.建設(shè)單位　　 

D.房屋征收實(shí)施單位

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估收費(fèi)。房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，即房屋征收評估的費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)，鑒定費(fèi)用由進(jìn)行委托的房屋征收當(dāng)事人承擔(dān)。參見教材P52。

【2015年真題】關(guān)于國有土地房屋征收評估、鑒定費(fèi)用的說法，錯(cuò)誤的有(　)。

A.房屋征收評估費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)

B.房屋征收評估鑒定費(fèi)用均由被征收人承擔(dān)

C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)復(fù)核評估不再收取評估費(fèi)用

D.房屋征收評估費(fèi)用由被征收人和政府共同承擔(dān)

E.鑒定改變原評估結(jié)果的鑒定費(fèi)由原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估收費(fèi)。房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，即房屋征收評估的費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)，鑒定費(fèi)用由進(jìn)行委托的房屋征收當(dāng)事人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受托進(jìn)行復(fù)核評估的，不再收取評估費(fèi)用。參見教材P52。

六、對違規(guī)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的處罰(考點(diǎn)、了解)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評估報(bào)告的，要按照《房屋征收條例》的規(guī)定進(jìn)行處罰。具體的法律責(zé)任包括：

一是給予警告、罰款、吊銷證書等行政處罰。即由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師的發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告;對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書。

二是將有關(guān)處罰記入信用檔案。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師接受行政處罰或有犯罪記錄的，將作為不良記錄分別記入房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案，并向社會公示。

三是造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評估報(bào)告，造成實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)按照民事法律的規(guī)定，承擔(dān)一定形式的民事賠償責(zé)任。

四是構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假評估報(bào)告的，可能構(gòu)成提供虛假證明文件罪;出具有重大差錯(cuò)的評估報(bào)告的，可能構(gòu)成出具證明文件重大失實(shí)罪，應(yīng)當(dāng)依照《刑法》予以處罰。

【2013年真題】某注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在房屋征收評估時(shí)，為被征收人謀取不正當(dāng)利益，虛增建筑面積1500㎡，致使國家損失1000萬元，該房地產(chǎn)估價(jià)師涉嫌(　)。

A.金融詐騙罪

B.提供虛假證明文件罪

C.侵犯財(cái)產(chǎn)罪

D.出具證明文件重大失實(shí)罪

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是對違規(guī)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的處罰。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假評估報(bào)告的，可能構(gòu)成提供虛假證明文件罪;出具有重大差錯(cuò)的評估報(bào)告的，可能構(gòu)成出具證明文件重大失實(shí)罪，應(yīng)當(dāng)依照《刑法》予以處罰。參見教材P53。

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