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第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性(6特性)

1.1 市場(chǎng)供給的壟斷性

【典型例題】土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)供給的壟斷性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，使表面存在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易存在部分或者地域性的壟斷。參見(jiàn)教材P43。

1.2 市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性

■需求者購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)有不同的目的和設(shè)想，可以自用也可以投資，因而需求具有多樣性。

1.3 市場(chǎng)交易的復(fù)雜性

■房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，所以交易的是產(chǎn)權(quán);

■房地產(chǎn)交易需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序;

■交易市場(chǎng)信息缺乏，需要專(zhuān)業(yè)人員的服務(wù)。

1.4 房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)

■房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)所處的區(qū)位密切相關(guān)，區(qū)位可以決定房?jī)r(jià)的60%-70%;

■由于人口不斷增長(zhǎng)、土地資源不可再生和經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期趨是總體向上發(fā)展的;

■但現(xiàn)實(shí)價(jià)格也會(huì)受經(jīng)濟(jì)周期、市場(chǎng)預(yù)期、社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治事件及交易個(gè)體個(gè)別因素影響而呈現(xiàn)出短期波動(dòng)。

1.5 存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性

【2014年真題】商品住房?jī)r(jià)格迅速上升，導(dǎo)致居民住房支付能力下降、潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)具有

(　)的特性。

A.信息不對(duì)稱性

B.交易復(fù)雜性

C.供給壟斷性

D.經(jīng)濟(jì)外部性

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部性問(wèn)題非常突出。房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部性是指，外部的因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)影響其它方面。價(jià)格迅速上升，會(huì)導(dǎo)致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住宅問(wèn)題，也會(huì)導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加，甚至引發(fā)金融危機(jī)，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從而產(chǎn)生了負(fù)外部性。參見(jiàn)教材P44。

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1.6 市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性

■ 概念

·指在市場(chǎng)交易中，產(chǎn)品的賣(mài)方和買(mǎi)方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不對(duì)稱的。

■ 一般情況

·房地產(chǎn)市場(chǎng)中，賣(mài)方對(duì)信息的了解程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買(mǎi)方，使消費(fèi)者的利益容易受到損害(買(mǎi)的不如賣(mài)的精)。

■解決信息不對(duì)稱的途徑

·發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)-提高專(zhuān)業(yè)水平;

·政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作-提高信息透明度

【2013年真題】—般來(lái)說(shuō)，在增量房市場(chǎng)上，賣(mài)方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要高于買(mǎi)方。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性。由于房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動(dòng)性和價(jià)值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣(mài)方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買(mǎi)方。參見(jiàn)教材P44。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能(五方面)

■配置存量房地產(chǎn)資源和利益

■顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化(價(jià)格與需求成反比)

■指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化(價(jià)格與供給成正比)

■指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃

■引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

【記憶要訣】

配置資源，反應(yīng)需求，指導(dǎo)供給，指導(dǎo)管理，引導(dǎo)需求

【重點(diǎn)難點(diǎn)】引起需求增加或減少的原因

■未來(lái)預(yù)期收益變化

■政府稅收政策的影響

■收入水平變化或消費(fèi)品味變化

■原用于其他方面資金的介入

■土地供給的變化

【重點(diǎn)難點(diǎn)】供給如何適應(yīng)需求(兩種方法)

■新建或改變用途

■可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化

·如房?jī)r(jià)高了，對(duì)租房的需求就大了

·如寫(xiě)字樓價(jià)格上漲，則有些公寓就作為辦公用房進(jìn)行出租，租金上漲

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