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商品房銷售管理

一、商品房預售

1.商品房預售的概念(熟悉)

商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。為規(guī)范商品房預售行為，加強商品房預售管理，保障購房人的合法權益，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預售實行預售許可。

【例題】規(guī)定商品房預售實行預售許可制度的法律是(　)。

A.《城市房地產(chǎn)管理法》

B.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

C.《城市商品房預售管理辦法》

D.《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商品房預售。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預售實行預售許可制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》方能預售商品房。參見教材P110。

2.商品房預售的條件 (考點、掌握)

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

預售許可的最低規(guī)模不得小于棟 ，不得分層、分單元辦理預售許可。

【2011年真題】商品房預售許可的最低規(guī)模不得小于(　)。

A.居住區(qū)　　　　B.居住小區(qū)

C.棟　　　　　　D.單元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房預售。預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。參見教材P110。

【例題】商品房預售的條件之一是：投入的開發(fā)建設資金應達到工程建設總投資的一定比例以上，并有確定的(　)。

A.后續(xù)開發(fā)資金和施工措施

B.后續(xù)開發(fā)資金和質(zhì)量保障措施

C.施工進度和竣工交付日期

D.施工和質(zhì)量保障措施

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房預售。按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。參見教材P110。

3.商品房預售許可(掌握)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》后方能夠預售商品房。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售時，應當向承購人出示《商品房預售許可證》，售樓廣告和說明書應載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。

(1)許可材料

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，應當向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：

(1)商品房預售許可申請表;

(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

(3)土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(4)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;

(6)商品房預售方案：預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體落實、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。

【2011年真題】商品房預售方案應包括的內(nèi)容有(　)。

A.項目基本情況

B.預售房屋套數(shù)

C.銷售人員姓名和身份證號

D.竣工交付日期

E.住宅質(zhì)量責任承擔主體

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是商品房預售。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體落實、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。參見教材P111。

【例題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可證，必須提交的要件包括(　)。

A.國有建設用地使用權證書

B.工程施工合同

C.建設工程規(guī)劃許可證

D.房屋拆遷許可證

E.建設工程施工許可證

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是商品房預售。《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》，應當向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;(3)土地使用權證書;建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)投入資金開發(fā)建設達到工程建設總投資25%以上的證明;(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;(6)商品房預售方案。參見教材P111。

(2)許可程序

1)受理

如材料不齊應當場或5日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料。

2)審核

3)許可

受理10內(nèi)，如條件符合，應依法做出預售許可決定;決定之日起10日內(nèi) 向企業(yè)送達《商品房預售許可證》。獲得預售許可的項目，企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

4)公示。

4.商品房預售合同登記備案(掌握)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》的，可以向社會預售其商品房。開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面預售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在簽約之日起30日內(nèi) 持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

【例題】商品房預售合同應由(　)向登記部門登記備案。

A.購房人

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

C.購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

D.購房人或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房預售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》的，可以向社會預售其商品房。開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。參見教材P112。

【2012年真題】商品房預售合同登記備案的申請人應是(　)。

A.購房人

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

C.商品房銷售代理機構

D.購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房預售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自簽訂預售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。參見教材P112。

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