2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》教材講義：第四章第一節(jié)
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第四章 房地產(chǎn)市場調查與分析
第一節(jié) 市場調查
1.市場調查的內容 (五方面內容)
| 調查內容 | 具體內容 |
| 國內外市場環(huán)境調查 | ■政治環(huán)境 ■經(jīng)濟環(huán)境 ■人口資源環(huán)境 ■社會文化環(huán)境 ■技術發(fā)展調查（四新研究） |
| 市場需求容量調查 | ■現(xiàn)有的和潛在的市場需求量 ■社會擁有量、庫存量 ■同類產(chǎn)品在市場上供應量或銷售量，供求平衡狀況 ■本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產(chǎn)品市場份額 ■本行業(yè)或有關行業(yè)的投資動向 ■企業(yè)市場營銷策略變化對銷售量的影響 |
| 消費者和消費行為調查 | ■消費者類別 ■購買能力 ■購買欲望和購買動機 ■購買習慣 |
| 競爭情況調查 | ■競爭者調查分析 ■競爭產(chǎn)品調查分析 |
| 市場營銷因素調查 | ■產(chǎn)品調查（Product） ■價格調查（Price） ■分銷渠道調查（Place） ■促銷策略（Promotion） |
【2012年真題】下列房地產(chǎn)市場調查的內容中，屬于房地產(chǎn)市場營銷因素調查的有( )。
A.房地產(chǎn)銷售價格調查
B.房地產(chǎn)促銷策略調查
C.城鎮(zhèn)居民家庭收入調查
D.城市人口地理分布調查
E.城市基礎設施狀況調查
『正確答案』AB
『答案解析』本題考查的是市場調查內容。房地產(chǎn)市場營銷因素調查包括產(chǎn)品調查、價格調查、分銷渠道調查和促銷策略調查四種類型;選項CE屬于經(jīng)濟環(huán)境調查;選項D屬于人口資源環(huán)境調查。參見教材P107。
2.市場調查的步驟 (五步曲)
2.1 確定問題和調查目標
| 調查的種類 | 含義 | 典型案例 |
| 試探性調查 | 收集分析數(shù)據(jù)提示問題的真正性質 發(fā)現(xiàn)問題，提出問題 |
調查有意向購房的數(shù)量 |
| 描述性調查 | 明確一些特定的量值 說明問題的情況 |
有多少人愿意在郊區(qū)買房 |
| 因果性調查 | 檢驗因果關系，看一因素變動，會如何影響其它量 分析問題原因 |
商品住宅總價下降10萬元，能增加多少購買者 |
【2012年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了確定開盤價，對其樓盤所在區(qū)域房價的市場認可情況進行市場查，該市場調查的類型屬于( )。
A.試探性調查
B.預測性調查
C.因果性調查
D.描述性調查
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是市場調查的步驟。試探性調查即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質，從而提出一些推測和新想法。參見教材P108。
2.2 調查資料來源
| 類別 | 內涵 |
| 一手資料 | 為了當前特定目的而收集的原始信息，成本高但更準確 |
| 二手資料 | 是為其他目的已經(jīng)收集到的資料，優(yōu)點是成本低，可以立即使用 |
■先收集二手資料，如問題無法解決再去收集成本很高的一手資料
2.3 調查方法(四種方法)
| 方法 | 內涵 | |
| 觀察法 | 利用眼睛、耳朵等以直接觀察的方式考察并搜集資料 | |
| 訪問法 | 結構化訪問 | 有設計好的問卷，有一定結構的調查問卷或提綱 |
| 無結構化訪問 | 沒有統(tǒng)一的問卷，通過調查人員與被訪者的自由交流 | |
| 集體訪問 | 集體座談的方式，6－10人 | |
| 問卷法 | 由被調查者填寫問卷，適用于描述性調查 | |
| 實驗法 | 用實驗的方式，對調查對象控制在特定環(huán)境條件下，對其進行觀察以獲得信息 | |
【2015年真題】在房地產(chǎn)市場調查中，收集一手資料常用的方法有( )。
A.文案法
B.觀察法
C.訪問法
D.問卷法
E.實驗法
『正確答案』BCDE
『答案解析』本題考查的是市場調查的步驟。收集一手資料常用的方法有：觀察法、訪問法、問卷法、實驗法。參見教材P108。
【2014年真題】某物業(yè)服務企業(yè)為了分析愿意到小區(qū)健身房鍛煉的業(yè)主人數(shù)與包月費用之間的相關性，首先確定包月費用為50元/人，看有多少業(yè)主參加;再將包月費用降為30元/人，看有多少業(yè)主參加。這種調查方法是( )。
A.觀察法
B.訪問法
C.問卷法
D.實驗法
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是市場調查的步驟。實驗法，用實驗的方式，對調查的對象控制在特定環(huán)境條件下，對其進行觀察以獲得相應信息的方法。參見教材P109。
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2.4 調查中抽樣的類型
| 抽樣類型 | 具體種類 |
| 概率抽樣 （機會均等） |
■簡單隨機抽樣 ■分層隨機抽樣 ■整群抽樣 |
| 非概率抽樣 （機會不均等） |
■隨意抽樣 ■估計抽樣 ■定額抽樣 |
2.5 調查中的聯(lián)系方法
| 聯(lián)系方法 | 優(yōu)點 | 缺點 |
| 郵寄問卷 | 當被訪者不愿意面訪或擔心調查者會曲解其回答時可采用的最好方法 | 回收率低 回收速度慢 |
| 電話訪問 | 被訪者不理解問題時能得到解釋，回收率比郵寄問卷高，速度快 | 只能訪問有電話的人 時間不能太長 不能過多涉及隱私問題 |
| 網(wǎng)絡調研 | 成本低、反饋快 | 只能聯(lián)系有網(wǎng)絡的人 |
| 面訪 | 最傳統(tǒng)、最常用方法 | 面訪成本高 需要更多的管理計劃和監(jiān)督工作 也容易受到被訪問者偏見或曲解的影響 |
【2015年真題】下列房地產(chǎn)市場調查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是( )。
A.整群抽樣
B.分層隨機抽樣
C.簡單隨機抽樣
D.定額抽樣
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是市場調查的步驟。選項ABC均屬于概率抽樣。非概率抽樣包括：隨意抽樣、估計抽樣、定額抽樣。參見教材P110。
【典型例題】在各種市場調查方法中，網(wǎng)絡聯(lián)系方法的特點有( )。
A.成本低
B.反饋快
C.能深入了解被訪者情況
D.回收率高
E.能深度訪談
『正確答案』AB
『答案解析』本題考查的是市場調查的步驟。網(wǎng)絡調查由于其成本低、反饋快等優(yōu)點被越來越廣泛的應用。參見教材P110。
3.對市場調查的分析與評估-主要考察調查的有效性
■方法科學
■調查具有創(chuàng)造性-最好能提出解決問題的建設性方法
■調查方法多樣
■模型和數(shù)據(jù)相互依賴
■合理的信息價值和成本比率
■正常的懷疑態(tài)度
■市場調查過程遵守職業(yè)道德
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