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第十章　長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用

一、單項(xiàng)選擇題

1、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是(　)。

A、價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)

B、價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)

C、價(jià)格無明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)

D、價(jià)格有明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)

2、下列有關(guān)長(zhǎng)期趨勢(shì)法描述錯(cuò)誤的是(　)。

A、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的

B、擁有越長(zhǎng)時(shí)期、越真實(shí)的歷史價(jià)格資料，作出的推測(cè)、判斷越準(zhǔn)確

C、長(zhǎng)期趨勢(shì)難以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)

D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)

3、某類房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但總體上呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在要預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)的未來價(jià)格，應(yīng)該選用的預(yù)測(cè)方法是(　)。

A、平均發(fā)展速度法

B、平均增減量法

C、數(shù)學(xué)曲線擬合法

D、中位數(shù)法

4、采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)時(shí)，決定直線趨勢(shì)法公式Y(jié) = a + bX 中的常數(shù)a、 b的因素應(yīng)是(　)。

A、房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料

B、房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料

C、房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料

D、房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時(shí)和未來價(jià)格資料的總和

5、通過市場(chǎng)調(diào)查獲知，某地區(qū)2005～2008年普通商品住宅平均價(jià)格水平分別為4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增減量法預(yù)測(cè)，該地區(qū)普通商品住宅2010年的價(jià)格為(　)元/m2。

A、5362

B、5374

C、5532

D、5702

6、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用(　)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來價(jià)格。

A、數(shù)學(xué)曲線擬合法

B、平均增減量法

C、平均發(fā)展速度法

D、移動(dòng)平均法

7、運(yùn)用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測(cè)的關(guān)鍵是(　)。

A、確定本期的實(shí)際值

B、確定本期的預(yù)測(cè)值

C、確定預(yù)測(cè)對(duì)象

D、確定修勻常數(shù)的值

二、多項(xiàng)選擇題

1、運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的一般步驟有(　)。

A、搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別

B、整理搜集到的歷史價(jià)格資料，畫出時(shí)間序列圖

C、觀察、分析時(shí)間序列，得出一定的模式

D、以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在未來某個(gè)時(shí)間的價(jià)格

E、對(duì)未來的價(jià)格進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)

2、某類房地產(chǎn)2007 ～2011 年的價(jià)格見下表，關(guān)于平均增減量法適用條件及其價(jià)格趨勢(shì)值的說法，正確的有(　)。

A、房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程應(yīng)是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B、各期房地產(chǎn)價(jià)格上升或下降的數(shù)額應(yīng)大致相同

C、2010 年的價(jià)格趨勢(shì)值為 6900 元/㎡

D、2011 年的價(jià)格趨勢(shì)值為 7253 元/㎡

E、2012 年的價(jià)格趨勢(shì)值為 7634 元/㎡

3、長(zhǎng)期趨勢(shì)法除了用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格外，還可用于(　)等。

A、收益法中預(yù)測(cè)未來的租金

B、比較法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整

C、填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

D、比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力

E、成本法中確定房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格

答案部分見下一頁(yè)

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一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象。長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)。參見教材P346。

【該題針對(duì)“長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)需要具備的條件。長(zhǎng)期趨勢(shì)可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)。參見教材P346。

【該題針對(duì)“長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)需要具備的條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法。時(shí)高時(shí)低，不是平穩(wěn)的數(shù)列，用平均發(fā)展速度和平均增減量法誤差大，總體趨勢(shì)上升，因而可以擬合數(shù)學(xué)趨勢(shì)線。注意題干中給的提示信息。參見教材P346。

【該題針對(duì)“數(shù)學(xué)曲線擬合法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法。運(yùn)用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)，a=∑Y/n,b=∑XY/∑X2，由計(jì)算公式可知，a、b是由房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料決定的。參見教材P346。

【該題針對(duì)“數(shù)學(xué)曲線擬合法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是平均增減量法。d=(5192-4682)/3=170(元/m2)，預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2010年的價(jià)格為：V5=P0+d×i=4682+170×5=5532(元/m2)。參見教材P349。

【該題針對(duì)“平均增減量法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是平均增減量法。運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。參見教材P349。

【該題針對(duì)“平均增減量法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是指數(shù)修勻法。運(yùn)用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測(cè)的關(guān)鍵是確定修勻常數(shù)的值。參見教材P354。

【該題針對(duì)“指數(shù)修勻法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法進(jìn)行價(jià)格預(yù)測(cè)，一般分為4個(gè)步驟：①搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí);②整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖;③觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式;④以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在未來某個(gè)時(shí)間的價(jià)格。參見教材P346。

【該題針對(duì)“長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的操作步驟”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】ABE

【答案解析】本題考查的是平均增減量法。2010年的價(jià)格趨勢(shì)：d=(6489-5734)/2=377.5元/㎡;V2010=5734+377.5×3=6866.5元/㎡;2011年的價(jià)格趨勢(shì)：d=(6870-5734)/3=378.67元/㎡，V2011=5743+378.67×4=7248.67;2012年的價(jià)格趨勢(shì)：d=(7254-5734)/4=380元/㎡;V2012=5734+380×5=7634元/㎡。參見教材P349。

【該題針對(duì)“平均增減量法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用。“比較法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整”和“成本法中確定房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格”不用長(zhǎng)期趨勢(shì)法。參見教材P354。

【該題針對(duì)“長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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