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不動(dòng)產(chǎn)登記類型和程序

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的類型

不動(dòng)產(chǎn)登記有多種分類方法。按照登記的效力不同，可分為本登記與預(yù)登記 ;按照登記的物權(quán)可分為所有權(quán)登記和他項(xiàng)權(quán)利登記;按照登記的物可分為土地登記、房屋登記和林權(quán)登記等。

(一)按照登記的效力分類

1.本登記。本登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓以及消滅等法律事實(shí)進(jìn)行的登記，具有終局、確定的效力，因此又被稱為“終局登記”。 如房屋所有權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等都屬于本登記。本登記包括：

(1)初始登記，是指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的第一次登記，包括土地所有權(quán)的第一次登記和房屋所有權(quán)的第一次登記。由于土地的國家所有權(quán)可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權(quán)的初始登記。

【例題】土地的初始登記包括國有與集體土地所有權(quán)的初始登記。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。由于土地的國家所有權(quán)可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權(quán)的初始登記。參見教材P134。

(2)設(shè)立登記，是指當(dāng)事人以法律行為設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)時(shí)進(jìn)行的登記。包括建設(shè)用地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和地役權(quán)的設(shè)立登記 。根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十九條、第一百八十七條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，不登記則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十八條規(guī)定：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 因此，設(shè)立登記是設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的生效要件，是設(shè)立地役權(quán)的對(duì)抗要件。

(3)轉(zhuǎn)移登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)進(jìn)行的登記。由于我國實(shí)行土地公有制即國家所有與集體所有，土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。即便是集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋?，也只是通過征收的方式。因此，轉(zhuǎn)移登記僅適用于土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及抵押權(quán)等其他物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。

【例題】轉(zhuǎn)移登記僅適用于土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及抵押權(quán)等其他物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。由于我國實(shí)行土地公有制即國家所有與集體所有，土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。即便是集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋兀仓皇峭ㄟ^征收的方式。因此，轉(zhuǎn)移登記僅適用于土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及抵押權(quán)等其他物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。參見教材P135。

(4)變更登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的主體不變，而只是物權(quán)的內(nèi)容、客體等發(fā)生變化時(shí)所為的登記。如不動(dòng)產(chǎn)的面積發(fā)生變化、權(quán)利人名稱發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)變更登記。

(5)注銷登記，是指因法定或約定之原因使已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸于消滅或因自然的、人為的原因使不動(dòng)產(chǎn)本身滅失時(shí)進(jìn)行的一種登記。如抵押權(quán)已實(shí)現(xiàn)，應(yīng)申請(qǐng)抵押權(quán)注銷等。

(6)更正登記和異議登記

更正登記和異議登記是保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或者真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。更正登記是對(duì)原登記權(quán)利的涂銷，同時(shí)對(duì)真正權(quán)利進(jìn)行登記。 異議登記是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載的權(quán)利所提出的異議計(jì)入登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權(quán)利失去推定的效力。

《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

(7)查封登記

查封登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書，配合人民法院對(duì)指定不動(dòng)產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以注記，以限制權(quán)利人處分被查封的不動(dòng)產(chǎn)的行為。被查封、預(yù)査封的房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

根據(jù)最高人民法院、建設(shè)部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā)[2004]5號(hào))規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在協(xié)助人民法院執(zhí)行房屋時(shí)，不對(duì)生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查，認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。

【例題】被查封、預(yù)査封的房屋，在查封、預(yù)查封期間可以辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。被查封、預(yù)査封的房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。參見教材P135。

2.預(yù)登記。預(yù)登記，是指在本登記之前進(jìn)行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。 如預(yù)告商品房預(yù)告登記?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

【例題】預(yù)登記，是指在本登記之前進(jìn)行的登記，其具有終局、確定的效力，主要目的在于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。預(yù)登記，是指在本登記之前進(jìn)行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。參見教材P136。

【例題】預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起(　)個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

A.1　　　　　　　　

B.2

C.3　　　　　　　　

D.6

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。參見教材P136。

(二)按照登記的物權(quán)分類

1.不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)及相關(guān)事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如發(fā)生房屋買賣、互換、贈(zèng)與、繼承、受遺贈(zèng)、以房屋出資入股，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的;當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

所有權(quán)是對(duì)物獨(dú)占的支配權(quán)，其權(quán)能包括占有、使用、收益和處分 ?！段餀?quán)法》第四十條規(guī)定，所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。所有權(quán)人在自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，是其行使權(quán)利的具體體現(xiàn)。如不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)抵押給他人，就是所有權(quán)人行使其權(quán)能。

2.不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記。不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將他項(xiàng)權(quán)利及相關(guān)事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利是指除不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以外的其他物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

(1)不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。

【例題】根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)包括(　)。

A.土地承包經(jīng)營權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.宅基地使用權(quán)

D.地役權(quán)

E.建設(shè)用地所有權(quán)

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。參見教材P136。

(2)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)為抵押權(quán)。抵押權(quán)又分為一般抵押和最高額抵押。

一般抵押權(quán)登記。一般抵押權(quán)登記包括抵押權(quán)設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。 對(duì)符合規(guī)定條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的名稱(姓名)、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額和登記時(shí)間記載于房屋登記簿。

【例題】一般抵押權(quán)登記包括抵押權(quán)的(　)。

A.設(shè)立登記

B.變更登記

C.轉(zhuǎn)移登記

D.注銷登記

E.更正登記

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。一般抵押權(quán)登記包括抵押權(quán)設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。參見教材P136。

②最高額抵押權(quán)登記。最高額抵押權(quán)登記包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記，以及最高額抵押權(quán)確定登記 。對(duì)最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍，申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人還應(yīng)當(dāng)提交已存在債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料、抵押人與抵押權(quán)人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料。

對(duì)符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的名稱(姓名)、登記時(shí)間、最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)。最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)持登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、他項(xiàng)權(quán)利證書、最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料、最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料等申請(qǐng)最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當(dāng)事人另有約定外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)在辦理最高額抵押權(quán)確定登記之后，按照規(guī)定辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。經(jīng)依法登記的最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定，予以登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定的事實(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

當(dāng)事人協(xié)議確定或者人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書確定了債權(quán)數(shù)額的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依照當(dāng)事人一方的申請(qǐng)將債權(quán)數(shù)額確定的事實(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

【例題】最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當(dāng)事人另有約定外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。參見教材P137。

此外，《物權(quán)法》還將在建工程抵押納入抵押權(quán)登記的范疇。在建工程抵押權(quán)登記包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。 在建工程抵押權(quán)登記事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載后，房屋登記機(jī)構(gòu)向在建工程抵押權(quán)人發(fā)放在建工程抵押登記證明。 已經(jīng)登記在建工程抵押權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記。在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。

【例題】在建工程抵押不屬于抵押權(quán)登記的范疇。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型?！段餀?quán)法》還將在建工程抵押納入抵押權(quán)登記的范疇。在建工程抵押權(quán)登記包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。參見教材P137。

(三)按照登記的物分類

1.土地登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將土地權(quán)利及相關(guān)事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如集體所有權(quán)登記、國有建設(shè)用地使用權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)登記、宅基地使用權(quán)登記、土地使用權(quán)抵押權(quán)登記等。

2.房屋登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將房屋建筑物、構(gòu)筑物權(quán)利及相關(guān)事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如房屋所有權(quán)登記、房屋抵押權(quán)登記、預(yù)購商品房預(yù)告登記。

3.林權(quán)登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法對(duì)森林、林木和林地權(quán)利及其相關(guān)事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。

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二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)置

《物權(quán)法》確定了國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。 統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

2013年12月，中央機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)印發(fā)了《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職能的通知》，確定國土資源部 負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家林業(yè)局、國家海洋局等協(xié)同國土資源部分別指導(dǎo)房屋、林地、海域登記工作。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記予以5年過渡期。過渡期內(nèi)，農(nóng)業(yè)部會(huì)同國土資源部等部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一登記工作。過渡期后，由國土資源指導(dǎo)。 對(duì)地方登記機(jī)構(gòu)職能，該通知要求要充分利用現(xiàn)有資源將不動(dòng)產(chǎn)登記職能統(tǒng)一到一個(gè)部門。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第六條規(guī)定：國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。因此，在中央層面，國土資源負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督不動(dòng)產(chǎn)登記工作，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門協(xié)同指導(dǎo)房屋登記工作。在地方層面，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)如何設(shè)立由地方人民政府確定。

【例題】我國負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記的部門是(　)。

A.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

B.國家林業(yè)局

C.國土資源部

D.農(nóng)業(yè)部

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。2013年12月，中央機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)印發(fā)了《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職能的通知》，確定國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家林業(yè)局、國家海洋局等協(xié)同國土資源部分別指導(dǎo)房屋、林地、海域登記工作。參見教材P138。

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理;直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記?？缈h級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理 。

不能分別辦理的，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理;協(xié)商不成的，由共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指定辦理。國務(wù)院確定的重點(diǎn)國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，由國務(wù)院國土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門規(guī)定。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)為：查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人;如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng);法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé) 。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。

權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;不得以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記程序

不動(dòng)產(chǎn)登記程序有申請(qǐng)、受理査驗(yàn)、登簿發(fā)證。

(一)申請(qǐng)

申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，申請(qǐng)人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)登記以共同申請(qǐng)為原則，以單方申請(qǐng)為例外。即申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記原則上由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，但特殊情形下，也可以單方申請(qǐng)。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：

1.尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的;

2.繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;

3.人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;

4.權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的;

5.不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的;

6.申請(qǐng)更正登記或者異議登記的;

7.法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人可以是自然人，也可以是法人或其他組織。 申請(qǐng)人為自然人的，應(yīng)具備完全民事行為能力，即一般為年滿18周歲智力正常的成年人。未成年人和其他限制行為能力人(如精神病人)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：

1.登記申請(qǐng)書;

2.申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書;

3.相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書;

4.不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料;

5.與他人利害關(guān)系的說明材料;

6.法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提交證明其監(jiān)護(hù)身份的證明材料。當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(二)受理查驗(yàn)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)要查驗(yàn)：不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致;有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致;登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。

對(duì)屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人;申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場更正，申請(qǐng)人當(dāng)場更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人;申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容;申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請(qǐng)人不予受理并告知申請(qǐng)人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。

對(duì)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，在建建筑物抵押權(quán)登記，因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看。 對(duì)可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。

對(duì)存在尚未解決的權(quán)屬爭議、申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限，以及對(duì)違反法律、行政法規(guī)或法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記情形的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請(qǐng)人。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場書面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。

(三)登簿發(fā)證

經(jīng)查驗(yàn)，登記申請(qǐng)條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記，依法將各類登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記。任何人不得損毀不動(dòng)產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項(xiàng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容有：不動(dòng)產(chǎn)的宗地面積、坐落、界址、房屋面積、用途、交易價(jià)格等自然狀況;權(quán)利人、權(quán)利類型、登記類型、登記原因、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)等。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明 。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明由國土資源部統(tǒng)一監(jiān)制。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書有單一版和集成版兩個(gè)版本。單一版證書記載一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的一種權(quán)利或者互相兼容的一組權(quán)利。集成版證書記載同一權(quán)利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

目前主要采用單一版證書。不動(dòng)產(chǎn)登記證明用于證明不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)或者預(yù)告登記、異議登記等事項(xiàng)。查封登記不頒發(fā)證書或證明。 除法律另有規(guī)定的外。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日 內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

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