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第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則

第六節(jié) 最高最佳利用原則

1.所謂最高最佳利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用。

除現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估外，房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循最高最佳利用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)利用中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖采取最高最佳利用方式充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。這一原則也是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果。因此，市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不僅要遵循合法原則，還要遵循最高最佳利用原則(關(guān)鍵考點(diǎn))。

最高最佳利用必須同時(shí)滿(mǎn)足以下4個(gè)

條件：①法律上允許;②技術(shù)上可能;③經(jīng)濟(jì)上可行;④價(jià)值最大化。需要指出的是，實(shí)際估價(jià)中在選取估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用時(shí)，往往容易忽視“法律上允許”這個(gè)前提，甚至誤以為最高最佳利用原則與合法原則有時(shí)是沖突的。實(shí)際上，最高最佳利用不是無(wú)條件的最高最佳利用，而是在法律法規(guī)、政策和出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。

因此，最高最佳利用原則與合法原則的關(guān)系是：

遵循了合法原則，并不意味著會(huì)遵循最高最佳利用原則;而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對(duì)估價(jià)對(duì)象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求(關(guān)鍵考點(diǎn)，會(huì)以設(shè)計(jì)考試題目)。

【單選題】某工廠(chǎng)經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠(chǎng)房改造為若干小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提，對(duì)該房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)該滿(mǎn)足條件中的(　)。

A.技術(shù)上的可能　　　　

B.經(jīng)濟(jì)上的可行

C.價(jià)值最大化　　　　　

D.法律上允許

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則的含義。產(chǎn)權(quán)登記為工業(yè)用途，私自改造為商鋪，不合法。最高最佳利用必須是在合法前提下的。參見(jiàn)教材P166。

最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次。

尋找估價(jià)對(duì)象最高最佳利用的方法，是先盡可能地設(shè)想出估價(jià)對(duì)象的各種潛在的利用，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：

(1)法律上是否允許。

(2)技術(shù)上是否可能。

(3)經(jīng)濟(jì)上是否可行。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法，是針對(duì)每種利用，首先預(yù)測(cè)它未來(lái)的收入和支出流量，然后將未來(lái)的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

(4)價(jià)值是否最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的利用中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的利用，便是最高最佳利用。

2.三大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論

①收益遞增遞減原理

第一種投入產(chǎn)出關(guān)系——收益遞減規(guī)律也稱(chēng)為報(bào)酬遞減規(guī)律、邊際收益遞減原理，可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變。則隨著該種可變投入量的增加，在開(kāi)始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的，但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來(lái)越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。

第二種投入產(chǎn)出關(guān)系—規(guī)模收益或規(guī)模報(bào)酬規(guī)律

假定以相同的比例來(lái)增加所有的投入量，產(chǎn)出有三種可能：(1)規(guī)模收益不變——產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例。(2)規(guī)模收益遞增——產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例。(3)規(guī)模收益遞減——產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般是先經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。

②均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。

建筑物與土地的組合四種情況：

——空地VL

——土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物 V=VL+VB

——土地上有一陳舊過(guò)時(shí)，需要拆除的建筑物　V=VL+建筑物殘值-建筑物的拆除費(fèi)用

——土地上有一過(guò)大或過(guò)高檔次的建筑物 V=VB-功能折舊額

【例5-1】某宗房地產(chǎn)的土地面積360m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，測(cè)算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額。

『答案解析』該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額計(jì)算如下：

該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額=(300-50)×250=62500(元)

與上述相反的情形，是建筑物的設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修等都很超前、高檔，但坐落的位置較差，例如在較偏僻的地方建造的高級(jí)賓館、商場(chǎng)，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類(lèi)建筑物的重建價(jià)格或重置價(jià)格較高，但該建筑物的價(jià)值卻低于其重建價(jià)格，即功能過(guò)剩引起了功能折舊。

【例5-2】某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價(jià)格1500元/m2，用成本法測(cè)算出的該建筑物的重建價(jià)格為1600元/m2，市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/m2。試計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。

(特別提示：計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)要用正常房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，而不能用房地產(chǎn)的個(gè)別價(jià)格。此問(wèn)題在以后的計(jì)算題中經(jīng)常會(huì)遇到)。

『答案解析』該建筑物的現(xiàn)值計(jì)算如下：

該建筑物的現(xiàn)價(jià)=(1800×5000-1500×2000)/5000=1200(元/m2)

由上述計(jì)算結(jié)果可見(jiàn)，該建筑物的實(shí)際價(jià)值為1200元/m2，比其重建價(jià)格1600元/m2低400元/m2。

這是一種功能折舊。錢(qián)花了很多，但是花得不值。

③適合原理，是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。

適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時(shí)其各個(gè)組成部分又搭配時(shí)，便為最高最佳使用(此句話(huà)為最高最佳使用判定和實(shí)現(xiàn)的條件，應(yīng)該記住)。

【多選題】利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的(　)。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營(yíng)手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是均衡原理。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見(jiàn)教材P167。

【判斷題】均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來(lái)判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳利用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是適合原理。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)，屬于適合原理的內(nèi)容。參見(jiàn)教材P169。

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五種估價(jià)前提(下列計(jì)算公式必須理解，可能出單項(xiàng)選擇題。)

(1)現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)維持現(xiàn)狀的條件是：

(新房地產(chǎn)價(jià)值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))<現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值。

保留建筑物的條件：

(新房地產(chǎn)價(jià)值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)-建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))<現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

(2)更新改造前提(包括土地改造)

(更新改造后的房地產(chǎn)價(jià)值-更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)值

(3)改變用途前提

(新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值

(4)重新開(kāi)發(fā)前提

(重新開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-重新開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

(5)上述情形的某種組合

把各種可行前提比較后做出最高最佳的判斷和選擇。

上述的5種情況，如何理解?

掌握基本原理——成本收益原理。更新、改變、開(kāi)發(fā)成本低于前后收益的增加，才值得改造，否則就保持現(xiàn)狀。

【例題】某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值為5000萬(wàn)元。假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬(wàn)元，裝修費(fèi)用為800萬(wàn)元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元;

如果對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬(wàn)元，改造費(fèi)用為2160萬(wàn)元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。

根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是(　)。

A.維持現(xiàn)狀

B.改變用途

C.重新裝修

D.重新開(kāi)發(fā)

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是適合原理。重新裝修價(jià)值=6500×1.1-1-800×1.1-0.5-500=4646(萬(wàn)元)改變用途價(jià)值=8000×1.1-1-2160×1.1-0.5-500=4713(萬(wàn)元)兩種方案的價(jià)值都低于現(xiàn)狀用途的價(jià)值5000萬(wàn)元，所以都不具有經(jīng)濟(jì)可行性。最佳結(jié)果是維持現(xiàn)狀。參見(jiàn)教材P169～170。

【例題】如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以(　)進(jìn)行估價(jià)。

A.保持現(xiàn)狀前提　　　　

B.裝修改造前提

C.轉(zhuǎn)換用途前提　　　　

D.重新利用前提

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是適合原理。不等式移向，拆舊建新的成本大于拆舊建新所帶來(lái)的收益，拆舊建新不可行。參見(jiàn)教材P169～170。

以上就是小編為大家整理的2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義：第五章第六節(jié)，復(fù)習(xí)完課本知識(shí)，不要忘了做幾道相應(yīng)的練習(xí)題進(jìn)行鞏固。小編整理了章節(jié)練習(xí)題及模擬題，可點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載。